我們先梳理壹下國內長租公寓的發展狀況。經過4個階段發展期：
?
萌芽期(2010年到2013年)
?
長租公寓在國內萌芽於2010年前後，市場上之前有高端的公寓，青年長租公寓品牌真正出現在2010年左右。包括YOU+自如，優客逸家，青客都是在此時刻誕生。許多品牌創始人是從二房東或者房地產中介轉型長租公寓，他們在創業過程敏銳的發現需求，從而成為國內第壹批青年公寓的玩家。
起步期（2013年到2015年）
長租公寓開始受到資本的關註，2013到2015年，魔方獲得華平資本3000萬美金，以自持物業為主的新派公寓獲得1.6億元。由於租賃市場擁有廣泛的發展前景，互聯網+，房地產中介和酒店系都進入此賽道。
泡沫期（2015到2017年）
2015年可以稱為國內公寓元年。國家從金融，政策，房源，稅收各方面支持租賃行業發展，廣州等地方政府還推出了“租售同權”，即賣房和租房都可以享受到壹樣的教育等社會資源，進壹步推廣長租公寓的發展。隨後，萬科宣布“萬村計劃”，在全國各地建立新型的租賃社區，這標誌著房地產開發商正式進入長租公寓。碧桂園，龍湖，旭輝，招商，金地陸續進來，行業壹片熱鬧。而魔方，YOU+，蛋殼，自如這些早期玩家，為了抗衡巨頭，加快融資速度。2017年中國公寓行業證券化市場邁出重要壹步，“魔方公寓信托收益權資產支持計劃”設立，募集資金達到3.5億元，這是國內首單公寓行業資產化產品。行業門檻越來越高，中小公寓難以融資，資本沖著頭部企業。
退潮期（2018到？）
這個階段從18年開始,長租公寓負面消息不斷,甲醛超標,擡升租金,爆雷壹系列事件,媒體風向改變,從鼓勵到妖魔化.2018年10月份萬科宣布開始停止”萬村計劃”,深圳部分偏遠地區甚至出現退租或者項目轉讓;深圳市政府頒布了相關的穩定租金政策,規定房東不能任意解除合同和提高租金,租金每年增長幅度不能超過5%,這樣等於堵死了長租公寓盈利空間;鼎家公寓,樂伽公寓行業內壹批” 高進低出 ”的爆雷,正式進入退潮期.此時,部分企業如遠洋整體轉讓長租公寓部門,剩下的都在慢節奏發展,大家都進入壹個比較謹慎的態度.附上倒閉公寓名單:
以上是長租公寓發展的四個階段，在了解了行業發展歷史以後。我們再來了解壹下行業存在的問題。其實PROBLEM是壹大堆。甲醛超標，高進低出，擡升租金，規模陷阱等，目前存在的最關鍵的問題有兩個， 回報低 和 空租率過高。
?
回報率低 。以前我們是1000元拿過來，賣3000元，現在是1500，只能賣2500元，差價減少了。目前集中式公寓毛利率在30-40%之間，回本周期3-5年，壹般集中式公寓租期在8-15年；而分散式租期比較短，在3-5年，毛利在10-30%之間，相對投入比較少，回本周期在1-2年不等。據說有壹家頭部公寓的年報顯示，單間投入成本在7萬，回本周期在6.8年。
空租率過高。 周姐在廣州包租房子已經有10年了，目前規模大概有1000套房源。“我做了這麽多年公寓，今年行情是最差的。以前的房子空出來，不到三天就可以租出去，而現在我們很多房子空了壹個月都找不到租客，整體出租率只在85%左右。”目前空置率是懸在公寓經營者的壹把利劍，大家都在想著怎麽把房子租出去，而空置率也導致租金下滑。據統計，北京前三季度租金環比下滑4%，各位房東等不到18年租金大漲的行情。面對過低的出租率，許多公寓運營方不得不大力度降價促銷，某蛋公寓最近推出簽約壹年，免租1.5個月，這是風向標，悲觀者認為行業進入降價潮了。
那麽，長租公寓行業靠譜嗎？或者這個行業有前景嗎？國內租房市場是壹個萬億的大市場，有統計表明2020租賃市場將達到1.6萬億，2025達到2.2萬億。而根據國外的經驗，隨著房價的上漲，租房的人群會越來越多。
美國存量住房約1.3億套，自2005年以來，美國住房自有率不斷下降從04年69.2%下降到62.9%，2004年以來至少800萬戶自有住房家庭轉向租賃，轉向人口接近1900萬。到2015年底為主，美國有4390萬個租賃家庭，租賃人口1.1億，接近總人口的三分之壹。租金GMV達到5000億美元以上，在美國越來越多人成為租房壹族，租房市場不斷擴大。
再看壹下我們近鄰日本。日本自從房地產泡沫破裂，人口老化，房價下降。租金也隨著房價的下降而下降，從2000年開始止跌回升，目前日本租房市場龐大而穩定。日本租賃家庭占比高達35%，超過1800人口選擇租房居住，因為日本三大商圈房價比較高，工薪壹族買不起，轉向租房。收入與租房支出在30%以內，近20年來日本全國租金水平還呈現緩慢下降趨勢，大家更樂意去租房而非買房。
看完美日的租賃市場，確實前景可觀，那麽個人怎麽進入少走彎路？
首先，要充分了解市場 。不能人雲亦雲，盲目跟風去做，不然會死的很快。充分了解行業的特點，了解清楚後，如何定位，是要做青年公寓，還是藍領或者家庭公寓？通過什麽渠道獲取客戶？提供什麽服務？這些都要弄清楚，充分了解這個是壹門苦逼的行業。
另外，對具體項目要做可行性調查報告和現金流模型測算。 可以通過周邊租房需求，交通，周邊配套成熟度，物業可見度和物業改造成本五個維度來綜合評估項目可行性，然後通過現金流測算模型，測算在租賃期間內，該項目的收益率，通過數據把風險量化，清楚的了解我們的營入收入多少，成本多少。
其次，房源的獲取成本。 長租公寓本身的收入來源來自於租金差，如果項目前期租金太高，哪怕妳運營能力再好，也難以獲得理想的回報。甚至出現虧損。之前倒閉的樂咖，鼎家，愛公寓等幾家，都是因為高收低出，導致現金流斷裂，從而倒閉。違背行業本質規律的，以後肯定會出問題。如果能獲取性價比高的物業，尤其城市核心地區，交通方便，配套齊全的，那麽，恭喜妳，妳已經成功壹半。
最後，要找壹個行業內有豐富經驗的人士作為合作夥伴。 包括剛才的可行性調查報告和現金流模式行業小白是做不出來，需要行業資深人士。如果團隊有壹個經驗豐富的行業老兵，可以讓妳少走很多彎路，甚至避雷。如果找不到這類合夥人怎麽辦？那麽，可以到長租公寓相關的學習社或者教育機構學習，了解行業動態，學習公寓行業的管理，運營，營銷等方面的知識。
雖然行業目前在陣痛期，但是寒冬過後春天將會到了。沒有虧損的行業，只有虧損的企業。如果沒有做好充分準備，還是回頭是岸。貿然進入公寓行業，會死得很慘。