2005年，當全國“金牌”讓其他大城市房價穩定的時候，廣州的房價卻在“逆風飛行”。這種“反向運動”打亂了買家的計劃。近日，廣州房管部門也表示，近期樓市不排除哄擡價格的因素，市民入市需謹慎。廣州市土地開發中心有關人士甚至呼籲:推遲購房是對廣州住宅產業的貢獻。
壹場明顯是秘密的遊戲開始了。
數字
據官方統計，2005年十區住宅成交均價比2004年上漲近10%。其中，壹年中有7個月房價超過5000元/平方米，尤其是2005年6月(165438+10月)，十區房價達到5597元/平方米，為2005年最高。老八區房屋成交均價漲幅更大，住在6000元/平方米以上三個月，今年春節成交均價接近7000元/平方米。
廣州市國土房管局相關負責人算了算開發商的成本。低層住宅成本等於樓面價+2000元/平方米建安費用，高層住宅成本等於樓面價+2500元/平方米建安費用。比如珠江新城某地塊，樓面價3000元/平方米。如果建高層住宅，開發商的成本是3000元/平方米+2500元/平方米= 5500元/平方米。
壹個又壹個樓盤，看了20個樓盤後，失望之情在鄧勝建的臉上表露無遺。
鄧生建準備第二次買房。他現在住在三年前買的二手房裏。有了壹些積蓄，孩子也長大了，打算買壹手房子，換掉原來的房子。他的期望值不高，只要80平方米的房子，最高單價是6000元/平方米。
6000塊錢，如果是在壹年前，妳本可以在市中心買壹套不錯的房子，但現在，鄧勝建只能改變他原來的計劃。“如果找不到價格合適的房子，我寧願買更遠更便宜的房子，或者買60平米的房子。”鄧勝建很無奈。他的孩子教育費用在增加，20年後他的收入會下降。
2005年，漲的好快。
據官方統計，十區住宅成交均價比2004年上漲近10%，單體漲幅達到30%。
2005年廣州樓市的主題是“增長”——房屋成交金額的增長、住宅成交均價的增長、地價的增長。
廣州市國土局的統計反映了這個結果:2005年，廣州十區商品房成交金額為608.34億元；十區商品房成交均價連續7個月穩定在5000元/平方米以上；土地轉讓市場“地王”頻現...
據官方統計，2005年十區住宅成交均價比2004年上漲近10%。其中，壹年中有7個月房價超過5000元/平方米，尤其是2005年6月(165438+10月)，十區房價達到5597元/平方米，為2005年最高。老八區房屋成交均價漲幅更大，住在6000元/平方米以上三個月，今年春節成交均價接近7000元/平方米。
具體到壹個板塊，部分地產項目增速遠超十區10%的年漲幅，甚至達到20%-30%。這次漲價的高潮相對集中在去年國慶黃金周。隨著被壓抑了半年的購買力開始逐步釋放，開發商勇敢提價，尤其是海珠、天河樓盤，不少樓盤漲價幅度達到1000元/平方米。
前年3月，位於工業大道的富力現代廣場剛剛推出“水漾銀灘”二期。當時均價還是5900元/平方米，比上年只漲了100元/平方米。當時市場還覺得工業大道能賣到這個價格，應該沒有太大的上漲空間。前年年底，記者看到該項目的財務報表顯示，部分戶型的實際成交價格達到每平方米6700-7000元。
“陽光嘉園”2005年6月2日165438+記錄的成交均價高達8230元/平方米，不僅對工業大道的樓價不可預測，而且接近珠江新城的樓價。
位於天河公園旁的“珠江袁俊”，2004年底均價約5500元/平方米。短短壹年時間，這個板塊的房價上漲了近2000元。去年年初，廣州大道以南的“怡景翠園”還有少數5500元/平方米左右的優惠單位，但後來連6500元/平方米的房子都已經沒有了；去年初僅售5800元/平方米的“羅馬家園”，再次創造了周楠路的房價神話，突破7000元/平方米。開發商也表示，他們未來的目標是賣到9000元/平方米。這兩年，“R&F桃源”漲了3000多，“怡心園”漲了2000多，“黃金海岸”壹套200多平米的房子，短短壹年多就漲了近百萬...
對於房價的評價，雖然房地產行業普遍持理性正常上漲的觀點，但老百姓用“瘋狂”來形容去年的房價。
廣州人都聽說過這壹幕，這就是上海的故事。自2002年以來，上海房價壹直以每年30%以上的速度上漲。上海的官員曾經說過:“來上海買房，壹定要賺錢。”但是買房的人不這麽認為。他們只知道房價高到買不起，現在買不起，以後會越來越貴。
2005年3月，中央政府指出地方房地產過熱後，為了給過熱的房地產降溫，頒發了壹系列的金牌。“政策壹出，上海的房價就像壹頭奔跑的牛，被幾根結實有力的繩子拖著，速度漸漸慢了下來，甚至後退了幾步。”
廣州也在不斷給房價上漲增添阻力。6月1截止當天，廣州市國土房管局、財政局、地稅局聯合公布，住宅小區容積率在1.0以上，單套住房容積率上浮20%(即144平方米，其中144平方米)，實際成交價格低於同級別土地上的平均住房。
2005年的最後幾天，廣州市地稅局發布了關於個人轉讓不動產征收個人所得稅的補充文件。從2006年6月65438+10月1(納稅期)起，個人轉讓不動產可據實征收20%個人所得稅。
專家認為，2005年出臺的壹系列新政策“措施直接，信號明顯，目的明顯”——控制房地產投機，抑制房價過快上漲。而普通市民則形容為“壹切都發生在它反應過來之前，壹切結果都過去了才明白過來。”
“地下藏著金子嗎？”
珠江新城壹塊樓面價3000元左右的地，蓋房子要1.8萬到2萬。
2005年3月8日，珠江新城最後壹幅商住地塊流拍，珠江新城商住地塊近三年最高地價1.41億元，折合樓面地價3348元/平方米。
6月21日，白雲種雞地塊被拍出5億元高價，折合樓面價近3300元/平方米，在業內引起軒然大波。
廣州“新貴”區域琶洲島，去年經歷了新舊兩個“地王”。3月29日，琶洲會展中心南側壹地塊，經過205輪激戰，由廣東中貸置業有限公司以654.38+0.388億元競得，折合樓面價3818元/平方米，創下廣州土地出讓史上單價最高、單宗土地總價最高、競拍時間最長、價格漲幅最大四項新紀錄。
半年後，毗鄰“老地王”，誕生了“新地王”。10年6月4日，北京神秘地產大亨蘇雄、夏成峰先後9次加價8900萬元，以4.6億元從容競得琶洲會展中心南側另壹地塊。“新地王”折合樓面價6223元/平方米，預計售價將達到1.5萬元/平方米。2006年初，因買方未能按合同約定及時支付土地款，廣州市國土房管局高調收回這兩塊“地王”的土地使用權。本月底，這兩塊“地王”將再次拍賣。
在2005年的上壹次國有土地使用權出讓中，西華路壹塊3000多平方米的“蚊子地”賣了3595元/平方米的樓面價，比珠江新城還高。
房地產專家韓世同曾問:“那些地塊下面真的藏著金子嗎？”
地下無黃金，高地價意味著高樓價。廣州社會科學院城市經濟研究所教授譚認為，土地價格是壹把雙刃劍。地價上去了，樓價高了，稅收高了，地方財政好了；但樓價高，老百姓負擔也高，政府的市政配套和拆遷成本也會增加。過高的地價和樓價會增加城市的運行成本，政府要好好管。
廣州市國土房管局相關負責人算了算開發商的成本。低層住宅成本等於樓面價+2000元/平方米建安費用，高層住宅成本等於樓面價+2500元/平方米建安費用。比如珠江新城某地塊，樓面價3000元/平方米。如果建高層住宅，開發商的成本是3000元/平方米+2500元/平方米= 5500元/平方米。
“如果開發商每平米賣10000元，利潤可想而知。”該負責人表示。
相比之下，前年珠江新城壹塊地的價格在3000元左右，蓋的房子要1.8萬到2萬元。
逆風而行