昨天，北京市住建委等部門就《北京市深化住宅專項維修資金管理改革實施方案(征求意見稿)》向社會公開征求意見。征求意見稿明確，業委會或物業管理委員會是小區維修資金使用的申請人，需要在小區顯著位置公示維修資金使用方案，充分征求相關業主意見並組織投票表決。同時，維修資金余額低於初始繳存額30%時，業主可申請提取其個人住房公積金賬戶內的存儲余額，在2年內壹次性或分期繳納。
未繳納的住宅維修資金，由售房單位或者個人補足。
今年，住在廣西門北裏北區28號樓的居民終於盼來了新電梯的更換，而舊電梯停用已經5年了。電梯屬於住宅設施，可按規定用維修資金置換。但是28號樓是老公家的，壹棟樓有很多產權單位。由於歷史原因，維修基金賬戶尚未完全建立。這次能成功更換新梯，也得益於政府對老舊小區電梯的救濟機制。
“由於北京市住宅專項維修資金歸集政策是在2000年左右正式實施的，很多舊房和房改房都沒有建立維修資金賬戶和數據。”北京何英律師事務所律師趙忠華表示，如今，這些房屋已進入質量“疲勞期”，沒有錢進行緊急維修。僅僅依靠舊住宅區的改造是不可能及時解決問題的。“維修資金的修繕是過去房屋專項維修資金管理中容易被忽視的重要環節。”
征求意見稿首次對維修資金的修繕進行了規定。征求意見稿提出，應當組織本市應當繳納維修資金的各類房屋的產權單位和產權人開展維修資金補繳工作。其中，商品房由業主為主體建設，按照商品房現行繳存標準建設；售後公房分為兩種情況:壹種是未改建為商品房的售後公房，售房單位為補建主體，按售房當年的定金標準進行補建；壹種是售後公房已轉為商品房，業主按商品房現行押金標準補足。
“售房單位改制、合並的，由繼任單位重建，售房單位破產、虧損的，由其上級單位重建。”起草說明還明確，出售單位按照商品房標準補充業主房改維修資金賬戶，建立完整的業主維修資金明細賬戶並移交給小區業委會或物業管理委員會的，後續房屋維修、更新、改造責任由業主按照《北京市物業管理條例》的規定承擔。
記者了解到，目前北京商品住宅維修資金的交存標準為:獨立式住宅或非住宅50元/平方米；多層住宅100元/平方米；高層住宅200元/m2。如果按照標準重建壹套80平米的高層兩居室，需要存款1.6萬元。
維修資金使用方案應當公示，並按程序表決。
“業主入住快15年了，去年才第壹次申請維修資金。為什麽？第壹，感覺申請不容易。二是有人擔心用多了，想以後再用。”這是東四環某商品房小區業主的心裏話。
“住宅專項維修資金的提取和使用壹直是難點。業主普遍反映資金回籠難，審核周期長。同時，他們對審計工作也有不公開、不透明的看法。”北京市物業管理行業協會法律部主任劉麗華分析說。
規範維修資金的使用也是本次征求意見稿的重點。征求意見稿明確，業委會或者物業管理委員會是住宅維修資金的使用申請人。業委會或者物業管理委員會可以根據維修改造項目自行或者委托物業服務人編制維修資金使用方案，在小區顯著位置公示使用方案，充分征求相關業主意見並組織表決。
同時，涉及重大公共利益的應急維修資金的使用，如屋面防水損壞、電梯故障、高層住宅水泵損壞、建築物單方面立面脫落、專用排水設施功能障礙、消防系統功能障礙等，不需要業主投票表決，但需要社區居委會提供現場核查意見，並在小區顯著位置公示使用方案。
“這些規定強化了業委會或物業管理委員會的主體責任，將業主的決定作為維修資金使用的重要保障，強調公示制度，有利於有效保障業主的知情權和決定權。”劉麗華說道。
記者註意到，為方便審批，本次征求意見稿特別提出，維修資金備案材料使用將簡化，申請人可直接網上提交材料，實現“壹網辦理”。其中，非緊急維修，申請人只需提交申請表(含使用方案)、業主* * *共同投票並公示結果、業主份額明細；緊急維修，申請人只需提交申請表(含使用方案)、維修資金使用公示及居委會核實意見、業主分攤明細即可。
個人可以提取住房公積金支付維修資金。
《北京市物業管理條例》規定，專項維修資金余額不足首次籌集金額30%的，業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知並督促業主按照當時適用的標準補充專項維修資金。
如何繼續融資？這次給出具體方案。根據征求意見稿，當分戶賬面維修資金余額低於首次交存金額的30%時，業主應當按照商品房現行交存標準及時續交。維修資金總額、業主分攤數額、交存方式和期限由業委會或物業管理委員會擬定，提交業主大會或業主* * *執行。對拒絕繳納、繼續籌集維修資金並分攤相應維修費用的業主，在辦理房屋交易、產權登記等相關手續時，應當繳納維修資金及其滯納金。
值得壹提的是，為持續籌集資金，新政不僅靈活制定了維修資金續保方式，允許業主在兩年內壹次性或分期續保，還首次明確業主及其配偶可以申請提取個人住房公積金賬戶內的存儲余額用於交存維修資金。
"既然是住房的‘養老錢’，我們就要考慮可持續性的問題."萬科星園小區業委會委員王麗雲表示，續租政策的細化是壹個亮點。這些規定將有助於促進維修資金分期續繳，允許個人提取住房公積金，並將續繳工作與房屋交易掛鉤。
技巧
1.為什麽要設立房屋專項維修資金？
住宅專項維修資金是指專項用於保修期滿後住宅部位和設施的維修、更新和改造的資金，俗稱住房“養老基金”。
有些業主不理解，為什麽開發商買新房要交這個“養老錢”。那是因為保修是有限的。如房間、外墻防滲漏保修期為5年，電氣管線、給排水管道及設備安裝為2年。保修期內，開發單位負責物業維修；保修期滿，物業維修的責任轉移給物業所有人，也就是業主。
想象壹個有2000個業主的住宅區。保修期過後，突然發生外墻保溫板脫落的嚴重事件，需要立即開始維修。但是，短時間內從業主那裏籌集維修費用有多難。
設立住宅專項維修資金是為了在住宅的部位和設施出現問題時得到及時維修，有利於提高和維護房屋的完好率，延長房屋的使用壽命。
2.什麽情況下可以動用房屋專項維修資金？
住宅部分的維修、更新和改造範圍包括:
(壹)屋面防水層破損，頂樓房間漏水；
(2)建築物外墻發生雨水滲漏，導致外墻內表面被浸濕；(三)地下室漏水、積水；
(4)建築外墻外裝飾層開裂、脫落或者空鼓率超過相應國家標準和規範規定值的；
(五)增加保溫層，建築保溫層損壞或脫落，或因建築保溫不良導致外墻內表面潮濕、結露、結霜或發黴的；
(6)外墻、樓梯間、走廊塗層開裂、銹斑、起泡、起皮、脫落、汙染；
(7)公共區域窗臺、玄關挑檐、樓梯踏步、扶手、維修墻、庭院門損壞；
(八)公共區域的門窗或紗窗普遍損壞；
(九)其他情形。
住宅設施設備的維修、更新和改造範圍包括:
(壹)電梯主要部件需要維修或者更換的；
(二)二次供水系統設備部件嚴重磨損、腐蝕；
(三)防雷設施不符合安全要求的；
(4)配電設備的部分電纜、電線、配電箱(櫃)內的元器件損壞；
(五)消防系統功能失調，或者部分設備、部件損壞嚴重的；
(六)建築物內排水(排汙)設備失靈，給排水管道漏水、嚴重銹蝕，排汙泵腐蝕或其他設備損壞。
3.業主如何投票使用房屋專項維修資金？
住宅專項維修資金的使用，是業主自己決定的事情。根據《民法典》的規定，維修資金範圍內占專有部分面積三分之二以上、人數三分之二以上的業主應當參加表決，參加表決的專有部分面積過半數的業主和參加表決的業主應當同意。
此外，為了進壹步提高業主壹致表決的效率，業主大會還可以在管理規約和議事規則中規定，維修資金可以采取異議表決的方式使用。所謂反對票，是指當不同意的業主不超過參加投票的專有部分面積的壹半和參加投票人數的壹半時，即可視為投票。