壹個北京人,30年前為了圓出國夢,賣了鼓樓大街壹個四合院的房子,湊了30萬,背井離鄉到美國淘金…風餐雨宿,大雨送外賣,夜半學外語,在貧民區被搶7次被打3次……辛苦節儉,如今已兩鬢蒼蒼,30年後了,終於攢下100多萬美元(人民幣600多萬),打算回國養老享受榮華!壹回北京,發現當年賣掉的四合院,現中介掛牌8000萬,剎那間崩潰了……
又聽說,現在兩個北京土著結婚,相當於兩家上市公司合並。北京土著的房子可不只兩家上市公司的級別,兩家上市公司合並,還不壹定能有倆北京土著的規模呢!北京的房價,尤其是二環內的,那是可以買下美國壹整個小鎮的!
美國俄勒岡州的蒂勒鎮,現正以385萬美元(約合2600萬人民幣)的價格尋找買家。國內媒體壹算,2000多萬元,不過是北京的壹套學區房。100多平的北京學區房,竟然能買下美國壹座面積1平方公裏的小鎮。
北京的房價確實高不可攀,但與東京相比,就小巫見大巫了。20年前,東京的房價,能買下整個美國!
日本房地產泡沫,是如何產生的,又是如何破滅的?
日本房地產的今天,是中國房地產的明天嗎?
“泡沫其實很難定義,就如同壹個美女。妳很難定義什麽叫美女,但當壹個女孩站在妳面前的時候,妳會知道她究竟是不是美女。”——金融專家金德爾伯格
日本的房地產泡沫,始於上世紀80年代。
日本國土廳公布的數據顯示,1980年,東京的商業用地價值指數為100;1985年,漲到120;1988年,暴漲至334。1988年,東京的住宅用地價格,與1985年相比,也上漲了2.1倍。
1989年,國土面積僅為美國4%的日本,其地價市值竟然相當於整個美國地價總額的4倍。
東京銀座大街土地價格最高達100萬美元/平方米,東京的房價可以買下整個美國,所言非虛。
房地產的泡沫造就了無數的富豪。1989年,全球十大富人中,有6名是日本人,全部因地產起家。
普通的“有產者”也成為“受益者”。在東京,有壹位老人在學校傳達室幹了40多年,壹直收入微薄。退休之後,準備返回鄉下安度晚年。把東京的壹所小房子賣掉,沒想到竟賣出了800萬美元的價格,老人瞬間成為千萬富翁,衣錦還鄉。
在國際上,日本人“土豪”之名,開始遠播。
1987年,日本人斥資57億日元,買下梵高的名作《向日葵》。
1989年,日本人斥資4692億日元,買下美國文化的象征——哥倫比亞影片公司。
1989年,日本人斥資2200億日元,買下美國國家的象征——洛克菲勒中心。
當年日本的很多文藝作品,也反映出房地產泡沫時代狂熱的影子。
《哆啦A夢》1989年劇場版《日本誕生記》中,大熊等小學生乘坐時光機穿越到數百萬年前的日本,做的第壹件事就是劃分土地。
《日本誕生記》
伴隨著房地產,日本的股市也開始飆升。
1983年到1989年,日本股票價格上升了3倍。1989年的5月2日,東京證券交易市場上市公司股價總額達到500萬億日元,占世界份額的45%,壹躍成為世界最大的股票交易市場。
房地產成了名副其實的支柱產業。1987年,房地產對日本GDP增長的貢獻接近30%。
大量的資金流入房地產。1989年,日本銀行業對房地產貸款的比例上升到74%,直接打擊了其他生產性行業。
日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣,危機壹觸即發。
“當基本幻想都破滅時,壹個時代也就結束了。”——劇作家阿瑟·米勒
1990年1月12日,日本股市迎來史上最黑暗的壹天。當天,日經指數頓挫,股市暴跌70%。
與此同時,房地產市場開始垮塌,巨大的地產泡沫自東京開始破裂,迅速蔓延至日本全境。1991年,東京、大阪、京都等大城市的房價下降了20%,到1993年,日本房地產泡沫全面崩潰。
東京、大阪、名古屋三大城市土地價格趨勢圖
日本人為泡沫付出了慘痛的代價。據東京商工會議所調查,1990年,***有6468家(負債1000萬日元以上)企業破產,負債總額2萬億日元;1991年,達到了8萬億日元。
1994年,日本政府公布,日本1992年的國民總資產比1991年減少了448萬億日元,相當於日本當年的GDP。
日本股災
日本GDP增長率,從1988年的7.1%,猛跌至1993年的0.17%,1998年出現了負增長,日本進入了所謂的“失去的20年”。
從歷史上看,無論是荷蘭郁金香泡沫,還是英國南海泡沫,身處其中的人們,並不知道,甚至根本拒絕相信這是泡沫。
19世紀的銅版畫《南海泡沫》
日本房地產泡沫,從來不是某個企業、某個組織吹大的,更像是所有人的狂歡,政府、銀行、國民都沈醉其中。
▼日本政府
由於擔心“廣場協議”帶來日元大幅升值,引起國內的通貨緊縮,日本政府采取非常寬松的貨幣和財政政策,導致了市場上流動性泛濫,大量的資金流入了不動產以及股票市場, 使得房價和股票價格急劇上升。
“廣場協議”簽訂現場
日本銀行
日本銀行為了擴大營業份額,想方設法向房地產發放貸款,甚至蠱惑有存款意向的人進行土地投資。
日本國民
日本國民初嘗房價暴漲的甜頭,繼續以房子為擔保貸款,購買別處的房子,然後再以新的房子為擔保……
在房地產泡沫中,每個人都是贏家:政府增加了稅收,投資者會得到豐厚的帳面回報,銀行的投資都是優質資產,有房者為自持的房產增值而沾沾自喜,即使是無房者,也能分享到“欣欣向榮”的經濟發展成果。
日本房地產泡沫如吸毒壹般,吹的越大,陷得越深,裹挾的人也就越多。這是壹場擊鼓傳花的遊戲,可悲的是,誰也不相信自己接的是最後壹棒。
“人類壹直以來不變天性就是貪婪,貪婪是推動社會進步的力量, 也是摧毀人類的力量。”——經濟學家凱恩斯
正如今天的中國人認為北京房價不會跌壹樣,當年的日本人,也不相信東京的房價會跌。
中國房地產的現狀,與日本當年確有相似之處:
這是否意味著,日本房地產的今天,就是中國房地產的明天?
兩者的不同之處在於,當時的日本,已經完成了城鎮化建設,城鎮化率超過90%,在原有產業結構下,日本的經濟增長已經趨向飽和。
而現在的中國,城鎮化率僅為56.1%,仍有很大的增長空間。
這是否意味著,中國的房價,仍然有上漲的空間?
本文想探討的,不是中國房地產是否會崩盤,抑或繼續上漲,而是不斷暴漲的房價,對經濟倫理的傷害,對資源分配的扭曲,對社會秩序的撕裂,對幸福美好的摧殘。
當房價不斷暴漲,依靠炒房或繼承的祖屋,便可不勞而獲,揮霍壹生。所有的人都會變得貪婪,企業不願意從事研發生產,而選擇置身投機樓市、制造泡沫的賭博中。汗流浹背、辛勤勞動的所得,遠不如金錢遊戲帶來的利益,必然對傳統的經濟倫理造成極大的傷害。
,大量的資金、人力等資源都將流向房地產領域。銀行熱衷於向房地產放貸,國民熱衷於投資樓市,甚至企業也放棄傳統的制造業,涉足房地產。房地產占國家GDP的比重越來越大,資源分配被嚴重扭曲,經濟患上了房地產依賴癥。
,“老吾老以及人之老”變成了“啃老”,愛情不堪壹擊,婚姻形同兒戲,傳統價值、社會秩序被高昂的房價撕得粉碎。
上海市民為買房排隊離婚
,整個社會陷於居無定所、心無所依、望房興嘆的無限焦慮之中。房價的巨大壓力,讓父母為子女的房子唉聲嘆氣,讓年輕人的夢想碰撞的支離破碎,幸福又如何談起。
北京的地下室群租房
同為後發國家,日本是中國最重要的壹面鏡子。
當日本還在“失去的20年”裏繼續迷失,中國的房地產市場卻“漲聲”壹片。