專家分析指出，近年來各地長租公寓爆雷事件頻發，究其原因，多為搶占市場、擴大規模，采取高進低出、長收短付、租金貸款等違規行為盲目擴張，導致其經營難以為繼。
因此，針對長租公寓高風險經營亂象提出的嚴控“租金貸”、嚴禁“長收短付”等舉措，成為此輪住房租賃市場調控的焦點。
焦點1：“租金貸”只能撥付給承租人個人
嚴控“租金貸”，是此次壹線城市進行住房租賃經營活動監管的核心內容。
近年來各地長租公寓爆雷事件頻發，原因之壹，便是企業通過銀行租金分期貸款變相融資，直接形成“資金池”，走上高杠桿瘋狂擴張之路並轉嫁風險。
此次北京要求嚴控“租金貸”撥付對象，規定銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。
也就是說，租客申請了住房租賃貸款，放貸機構可以把貸款發放給租客，也可以簽訂協議後直接發放給房東，但不能發放給住房租賃企業及其關聯企業或利益相關方。
深圳也提出，金融機構應當與承租人單獨簽訂貸款協議，並將貸款撥付至承租人個人賬戶。貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。
同時，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。
上海規定，未開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務。已開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，應於2021年壹季度前報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。
上海也明確，對於新發生的個人“租金貸”業務，金融機構經與住房租賃經營機構、承租人協商壹致，應當直接放款至監管賬戶。
焦點2：企業收取和支付租金周期必須匹配
當下，許多長租公寓企業也通過預收租客租金、晚付房東租金的形式來打造“資金池”，用於擴大規模和搶占市場。這種“長收短付”的高風險經營模式及其帶來的爆雷風險，引發各地高度重視。
北京與上海都明確，住房租賃企業向承租人收取租金的周期，應當與向出租人支付租金的周期相匹配。
北京限定企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金。
上海規定，承租人支付租金周期在3個月以上的，租金應當按月劃轉至住房租賃企業；承租人支付租金周期不超過3個月的，由住房租賃企業與承辦銀行約定按月或按季劃轉。
上海還要求，住房租賃企業不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人壹次性支付超過3個月的長周期租金。房屋管理、市場監管部門應當在合同示範文本中增加特別告知內容，提示承租人壹次性支付長周期租金，可能產生租金損失風險。
深圳則提出，住房租賃企業收取的承租人押金及單個支付周期租金合計超過4個月租金數額的,對於超過部分的資金，由監管銀行進行監管，或者由住房租賃企業提供相應的銀行保函進行擔保。而且，監管資金只能由監管銀行按月釋放給住房租賃企業。
焦點3：設租金監管賬戶明確資金監管範圍
去年，杭州、重慶、成都、西安等地就發文要求住房租賃企業開立專用賬戶，對其收取的租金進行專項監管。
上海、深圳此次也提出，住房租賃企業應在當地註冊的商業銀行中，開立唯壹的住房租賃資金監管賬戶。
上海明確，住房租賃經營機構收取租金和押金，應當由承租人直接存入監管賬戶；住房租賃經營機構向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應當通過監管賬戶支付。
同時，兩地要求住房租賃企業與銀行簽訂住房租賃資金監管協議，明確專戶內資金監管範圍、資金釋放條件及流程等。
在嚴禁“長收短付”、嚴控“租金貸”的前提下，北京則針對住房租賃企業收取的押金提出建立押金托管制度。住房租賃企業向承租人收取的押金，須通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，企業不能擅自動用和挪用。
專家觀點：租房是絕對剛需，如何發展仍需更多研究
“三個壹線城市同步加強管控，說明租賃市場在發展中確實出現了壹些問題，亟需加強監管。”首都經濟貿易大學教授趙秀池指出，其中壹個重要問題，就是近兩年輕資產長租公寓利用金融杠桿圈錢擴張後出現爆雷、跑路，給房東、承租人和金融機構都造成了很大損失和傷害。
北京、上海、深圳三地也針對這壹現象出臺了強有力的監管措施，例如嚴控“租金貸”。“比較來看，在針對‘租金貸’的監管政策上，上海不僅嚴禁新增企業開展‘租金貸’業務，而且對貸款規模進行了限制，這比北京、深圳更為嚴格。”
趙秀池認為，租賃住房是當下許多市民的絕對剛需，發展租賃住房市場也是民生的需求。未來各地依然會大力發展住房租賃市場，在租購並舉的住房制度安排上、在房源的供給上，租賃住房毋庸置疑都會占壹席之地。
但她也指出，住房租賃市場究竟應該怎麽發展，仍然需要對更多的問題進行研究思考。“包括租賃市場在住房市場中應該占多大的比重；應該以存量住房及其改造為主，還是新建租賃住房為主；機構租賃和個人租賃如何***存；保障租賃住房和商品租賃住房如何分配；租賃市場和買賣市場的關系怎麽處理等等。”