出租房屋損壞壹般應由出租人負責，但承租人有過錯的，由承租人負責。出租人有維護房屋的義務。房屋需要維修的，出租人應當在合理期限內維修。因承租人的過錯造成出租房屋維修的，出租人不承擔責任。雙方已簽訂房屋租賃合同的，按照合同約定確定責任人並承擔損失，也可以由雙方協商解決。租賃房屋時，雙方可以在租賃合同中約定，因出租人自身過錯造成租賃物毀損、滅失的，由出租人負責，等等。在租賃合同中，房東和租客可以詳細列出房屋內物品的購買時間、使用年限、狀況等，並對物品損壞的責任做出明確約定。
租賃物需要維修時，承租人可以要求出租人在合理期限內維修。出租人不履行維修義務的，承租人可以自行進行維修，維修費用由出租人承擔。維修租賃物影響承租人使用的，應當減少租金或者相應延長租賃期限。出租房屋空調壞了，處理辦法可按《房屋租賃合同》中的約定執行。合同沒有約定的，由租賃雙方協商解決。具體處理方法如下:第壹，樓主請空調廠家的專業售後人員上門，查明空調壞的原因。如果是空調質量問題，保修期內由空調廠家負責維修，保修期外的維修費用由房東承擔。如果空調因為使用時間長而老化，房東會負責更換。如承租人故意或過失損壞空調，空調的更換或維修費用由承租人承擔。
租的房子空調老化誰負責？
因使用不當造成租賃物損壞的，出租人應當承擔維修責任，承租人按照約定的方式或者租賃物的性質使用租賃物的，不承擔賠償責任。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物損失的，出租人可以解除合同，並要求賠償損失。
法律依據:
中華人民共和國民法典
第七百零七條租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。第七百零七條當事人未以書面形式確認租賃期限超過六個月的，應當采用書面形式。當事人未以書面形式確定租賃期限的，視為不定期租賃。租賃期限固定的，應當視為不定期租賃。
第七百壹十條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物損失的，不承擔賠償責任。
第七百壹十五條承租人經出租人同意，可以改善或者增加租賃物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增加其他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。