京房會擁有十年以上樓市實操經驗, 已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議 , 是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每壹個交易環節的實戰專家; 累計實地勘查社區超10000個，1500余次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買壹套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
Q:提問: 京總您好，本人純小白，於2021年九月在望京利澤西園買了壹套100平米的房子，看重利澤屬於陳分九年連讀，總價800，其中貸款186（因妻子婚前有過貸款記錄，所以是二套）。現在本人名下就這壹套住房。目前手裏持有現金400左右，想在東城購置老破小壹套，原因是據說朝陽的高中不太理想，想中考前移民東城，請京總出個主意，崇文門新景家園怎麽樣，南向壹居室現在網查價格接近700了，如何實施資產配置，或者另有好辦法，謝謝您
A:回答: 您好,感謝信任!1、利澤西園屬於望京的上車盤,雖然房子舊了些但因為有學區加持,熱度還可以,總價800,貸款186,那就是房子還有500-600的可利用資金,加上您現有的資金400,總價大概能到1000左右.有兩個方案
(1)、把現有的貸款還清,重新做抵押把資金套現,加上您持有的現金,買壹套不錯的品質次新,第壹您們可以自己住,第二兼顧投資,
(2)、或者可以考慮賣掉置換為優質房產.老房子雖然也在核心區，但是成為領漲盤的概率很小，現在房價上漲的規律是遇到房價上行期間;首先第壹輪上漲的是學區房和熱門區域(核心)的品質次新, 第二輪仍是學區房+熱門區域次新+壹級成熟溢出區域剛需品質次新，1000萬的本金可以拿到核心區的次新三居或者品質兩居,北京因長期的調控導致積壓的購買力會集中在改善群體，購買力比較集中的核心地段次新3房或者品質兩房，符合未來市場的主流
2、崇文門新景家園、國瑞城、興隆都市馨園都屬於不錯的品質盤.可以根據自己的情況看看2居或者3居;建議認真閱讀星球置頂的文章 《北京房產投資核心邏輯和原理》《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》 祝壹切順利,有問題可再向我提問.
Q:提問: 京總妳好！疫情過後朝陽東壩地區的房價會是什麽行情，是漲是跌呢，賣房是趕緊出手還是等等下半年行情
A:回答; 您好,東壩的行情前期透支嚴重,房價的天花板比較難破,北京的樓市是政策市,小水小漲,大水大漲,大水加政策刺激暴漲,這兩天有政策利好消息,可以等疫情過後看看行情如何,如果成交量上來,可以趕在區域市場回暖的中期出貨,建議認真閱讀精華欄的文章31# 如何通過二手房市場涼熱定律判斷最佳購房周期 ;裏面有具體的出貨時間,祝壹切順利!
Q:提問: 會長您好，請問國風尚樾這個盤可以考慮投資嗎？
A:回答: 您好,這個小區當年賣的很火,劣勢就是小區太小了,只有3棟樓,3以上的容積率,每棟樓的樓間距很近,幾乎可以做到隔窗對視,明衛洗個澡不拉窗簾都會被隔壁樓看到!作為終改盤我們不太喜歡這種只有幾棟樓的小區的,未來的物業服務不敢保證.建議認真閱讀星球置頂的文章 《15#望京139個盤，穩健增長的只有39個》 祝壹切順利,有問題可再向我咨詢.
Q:提問: 京總好。佩服您對北京樓市的深刻理解。問個西城學區選籌的問題：家庭兩人年收100w，有自由存款850w，可全額用於買房。目前居住朝陽愛這城（2套房），其中壹套自己名下有貸款（3居）。另壹套在父母名下（2居）
因孩子2023年上學，準備在西城買入學區房（孩子戶籍隨父壹直在金融街的單位集體戶，單位有壹定概率可以幫忙上學，但不保準），故想在西城買房以做保底（可不自住，考慮帶著老人，屆時過來可以租房）。目前考慮在西單小學或奮鬥小學附近，當然，如確定買房能上學，育民等西城其他好的小學的房子也可以。請京總指點如何選籌？需不需要把朝陽房子出手壹套，在西城買更合適的房？感謝。
A:回答: 您好;感謝信任!1、愛這城從2017年到今年2月份壹直處於陰跌的狀態,今年春節過後大概漲了10%出頭,這個盤在四惠屬於中等盤,屬於第三梯隊:四惠是偏剛需的地段,熱度比較高的上車盤是壹線國際、通惠家園,這兩個盤主要的價值是價格比較低,承接了70%以上國貿壹帶的上車客群,
品質盤是東恒時代二期、金地名京;這兩個盤主要是承接區域內置換的群體;愛這城價格8萬左右,08年的盤,在這個區域的優勢不是特別的明顯;所以漲幅壹直是靠後的;從利益角度,這兩套盤的三居室應該是置換為優質商圈的霸盤,因為您們的底倉比較足;+現有的資金可以選壹個不錯的盤;北京過去是靠剛需推動房價,未來是靠改善驅動;優質的熱門商圈品質次新三居室以上的戶型是未來市場的主流戶型;
2、單位有壹定的概率可以解決入學名額,加上您們租房住的因素,如果您們想保險壹點就是以最低總價買壹個學區房;小戶型的流通性比較有優勢;
3、整個西城的品質樓盤是有投資價值的;西城是目前北京所有行政區比較好的壹個區，大部分居民全是國企，央企的退休人員。醫療資源、教育資源也都是頂尖的，因為不了解您的具體資金情況,沒法向您們推薦樓盤;建議認真閱讀星球置頂的文章 《北京房產投資核心邏輯和原理》《未來五年,絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》 祝壹切順利!
Q:提問: 京總，您好！我們只有在通惠家園有壹套04年電梯板樓，100平米，有貸款記錄，寶寶2027年上小學，感覺通惠家園這邊學區對口日壇小學和中學的分校都太差，想換學區。通惠家園賣掉之後首付可以湊到450萬，但亦莊河西的學區已經漲得非常快了 而且現在認房認貸的政策導致只能貸款兩成。我們目前非常糾結：
方案壹，按照北京公布的人口普查的結果，2026之後入學適齡兒童減少，學區房可能有拐點。賭2023-24年的時候通惠家園的房子跟得上或者略跑贏大盤亦或是房貸政策調整 貸款比例有機會提高（我們收入還可以，也比較穩定但也覺得希望渺茫），再重新規劃。但擔心河西人大附中學區目前換房還能夠到70多平米兩居室，到時候學區差異拉大更夠不上。
方案二，換河西核心學區小兩居，不追求次新；或同樣2000年左右的90平米左右的小三居。但目前能夠買的河西學區非常的少，有價值的次新很難選到，套內面積也比目前縮水很多。主要擔心是學區政策調整，再就是如果選不到亦莊河西核心學區的次新，在我們已經犧牲居住和通勤體驗的前提下，能夠買的房子的保值屬性是否比得上我們手上的通惠家園（小區少有的全南帶電梯板樓戶型，該小區成交也比較活躍感覺）。
方案三，考慮亦莊非河西區域的其他次新二手房，這部分選擇面稍稍多壹點點。但賭的是亦莊整體劃片學區的政策，糾結的是學區政策更大的不確定性;希望有幸得到您的指點。非常感謝！
A:回答: 您好,感謝信任!1、認房認貸是階段性的政策,這個不是壹成不變的,現在受政策影響只能貸款2成加不上杠桿,您給我發私信,我告訴您具體的操作方法;
2、您們的小孩2027年上小學,距離現在還有5年,沒必要過早買入學區房,如果您現在買過來,這5年期間發生的變化太多了,壹旦政策改革可能損失比較大,學區房的漲勢很可觀,但下跌也比較嚴重,目前存在嚴重的溢價,投資最穩健的方式是回避學區;我看好的學區房不多,
壹些優質區域的品質盤還可,拋去學區因素,自身價值很稀缺可以考慮的,這種盤如果學區有變化,不會瞬間轉移價值,安全系數相對高壹些;像您所提到的亦莊河西品質房,學區房是高危投資品,不要刻意去投資,隨著政策不斷變化,學區的概念可能會隨時取消,風險比較大,星球內會員因孩子上學因素,壹般都是建議買小的,因為房產價格高出來的部分是學位的價格;
學位是按套計算,與戶型大小無關.房價則是按照平米計算,大小房產學區價值壹樣,大房產等於多付出了很多溢價,壹旦學區改動,可能面臨巨大損失,如果您願意博壹把,學區房的收益性中短期可能會實現暴擊,但風險和機會並存;比較穩健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒有學區房誇張,但不會出現波動的現象,而是跟著區域的價值穩健向上爬;穩健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒有學區房誇張,但不會出現波動的現象,而是跟著區域的價值穩健向上爬;比較穩健壹些!
3、通惠家園的成交量雖然很活躍,但漲幅很差,這幾年幾乎是沒有漲幅的,中間還微跌過,雙橋屬於朝陽偏冷的區域,包括管莊這壹帶，西靠五環，東朝通交界，北臨京通快速，北三條環線夾在中間，加上區域有大量公房和回遷，南臨通惠河加城中村。四不占+界面狹小+內部居住環節較差，沒有商圈，缺乏優質配套。所以價格壹直起不來,近幾輪漲幅中表現比較弱;如果從效率優先原則考慮,應該把通惠家園房子出掉,換為純投資盤,吃5年板塊紅利,孩子上學前再把房子上漲的部分套現出來以最低總價買入學區房即可
建議認真閱讀星球置頂的文章 《北京房產投資核心邏輯和原理》 祝壹切順利.有問題可再向我提問!
Q:提問： 京總晚上好，今天剛加入星球，看了妳星球置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持幣不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心板塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地壹說，今年FS後有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，
A:回答： 妳好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，妳認真觀察壹下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還壹直回落，也就是這些板塊的市場並沒有這麽強，都是虛火旺起來的
價值比較弱導致沒有持續的後續購買力，所以如果妳這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我壹般都是建議趁著高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手;建議認真閱讀星球精華欄的文章 《北京房產投資核心邏輯和原理》《北京7個行政區邊緣的房價預警研判》 祝壹切順利！
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08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策
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