房價的影響因素:
壹.供求狀況
供給和需求是形成價格的兩個最終因素。所有其他因素都會影響價格，要麽影響供給，要麽影響需求。房地產的價格也是由供需決定的，與需求正相關，與供給負相關。如果供給固定，需求增加，價格就會上漲；如果需求減少，價格就會下跌。如果需求固定，供給增加，價格就會下降；如果供應量減少，價格就會上漲。房地產的供求可以分為以下四種類型:
中國房地產的總體供求狀況
b .該地區房地產的總體供求情況。
中國此類房地產的總體供求情況
該地區該類房地產的總體供求情況
由於房地產的不可移動性和改變使用功能的困難性，決定壹個房地產價格水平的主要是該地區該類房地產的供求狀況。至於其他類型房地產的供求關系，是否影響該房地產的價格水平，以及影響的程度，取決於這些供求條件的傳染。
第二，自身條件
房地產本身的好壞直接關系到它的價格。所謂自身條件，是指反映房地產本身自然物理狀態的那些因素。這些因素如下:
1，位置
各種經濟活動和生活活動都需要不動產的位置。房地產的位置直接影響其所有者或使用者的經濟效益、生活滿意度或社會影響。因此，不同地點的房地產價格差異很大。無論是位於城市還是鄉村，中央商務區還是居民區，街角還是後場，面朝太陽還是面朝太陽。尤其是城市土地，它的價格幾乎是由其區位決定的。
房地產價格與位置正相關。商業地產位置的好壞，主要看繁華程度和臨街狀態。住宅地產的選址主要看周邊環境，和平，交通便利，離市中心的距離。其中，對別墅的要求是親近自然，環境質量優良，住在裏面能保證壹定的私密性。“差壹千塊錢”對於商業來說永遠是壹個真理，但對於建別墅來說卻是壹個誤區。工業地產的選址通常取決於其行業性質。壹般來說，如果它的位置有利於原材料和產品的運輸，便於廢物處理和電力收購，它的價格會趨於較高。
房地產的區位從表面上看是壹個幾何概念，但實際上並不是壹個簡單的幾何概念，而是與特定區位相聯系的自然因素和人為因素的總和。因此，房地產的區位不同於自然地理區位和社會經濟區位。房地產的自然地理位置雖然是固定的，但其社會經濟位置會發生變化，這種變化可能是由於城市規劃的制定或修改、交通建設或分流、或其他建設等原因造成的。但是，當房地產的位置由壞變好時，價格又會上漲；反之，價格就會下跌。
2.地質學
不同類型的建築對地基承載力的要求不同，不同的土地承載力也不同。地址條件決定了土地的承載力。地址紮實，承載力大，有利於樓房使用。在城市土地中，尤其是現代城市建設高層開發的情況下，地質條件對地價的影響很大。地價與地質條件正相關；地質條件好，地價高；相反，地址條件差，地價低。
3.地形學
地形是指同壹塊土地上地面的高低起伏。地形是指這片土地與相鄰土地的關系，尤其是這片土地與相鄰道路的關系，比如高於或低於路面。壹般來說，土地平坦，地價高；土地不平，地價低；在其他條件相同的情況下，地勢高的房地產價格高於地勢低的房地產價格。
4.接觸面積
同樣位置的兩塊地，因為面積不同，會有不同的價格。壹般來說，太小而不能經濟使用的土地價格較低。地價和土地面積的關系是可變的。壹般來說，城市中心區對面積大小的敏感度較高，郊區或農村較低。土地面積的適宜性也因地域不同、消費習慣不同而不同。舉個例子，如果壹個地方市場普遍接受高層建築，那麽這個地方大面積土地的使用價值要高於小面積土地，所以大面積土地的價格會比小面積土地的價格高很多。相反，如果當地市場只能接受小規模的建築，那麽較大面積土地的價格和較小面積土地的價格不會有很大差別。
5.土地形狀
土地形態是否規整，對地價也有壹定影響。陸地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地，由於不能有效利用，價格壹般較低。土地調整或重劃後，使用價值增加，地價立即上漲。地價與土地形狀正相關:如果土地形狀規則，地價就高；如果土地形狀不規則，地價就會低。
6、陽光
陽光有兩種:自然陽光和人為因素影響的陽光。房地產價格與日照的關系有以下特點:壹方面與日照正相關；另壹方面，與日照負相關。壹般來說，被巨大的建築物或周圍其他東西遮擋的房產(尤其是住宅)的價格壹定低於同樣的房產沒有遮擋的價格。從住宅朝向對其價格的影響也可以看出日照對房地產價格的影響。
7.通風、風向和風力
壹般情況下，風越大或經常發生風災的地方，房地產價格越低。房地產價格和風向的關系在城市裏很明顯。房地產價格壹般迎風地區較高，順風地區較低。
8.溫度、濕度和降雨量
三者的極度過剩或極度貧困都不利於生產生活，所以會降低房地產價格。結合降水和地形，其對房地產價格的影響更為明顯。地形雖然低窪，但如果降水量不大，不容易積水，所以地形對房地產價格影響不大，地下水位高的地區除外；相反，如果降水量大，地形對房地產價格的影響就大。
9.周期性自然災害
凡有自然周期性災害的地方，土地利用價值必然很低，甚至無法利用。但這類土地壹旦修建了可靠的防洪工程，就不再受到周期性災害的影響，其價格就會逐漸上漲。甚至因為靠近江、湖、海，可以獲得特殊的條件，比如風景、水路交通等，所以這類土地的價格高於其他土地。
10，建築外觀
建築物的外觀，包括建築風格、樣式、色彩，對房地產價格影響很大。凡建築外觀新穎美觀，能給人以舒適感覺的，價格就高；另壹方面，單調沈悶，很難激起人們強烈的享受欲望，甚至壓抑惡心，那麽價格就低了。
11，建築朝向，建築結構，內部格局，設備配置，施工質量等。
第三，環境因素
影響房地產價格的環境因素是指房地產周圍那些對房地產價格有影響的物理因素。這方面的因素有:
1，聲學環境
噪音大的地方，房地產價格必然低。在低噪音的安靜地方，房地產價格通常較高。
2.大氣環境
樓盤所在區域是否有異味、有害物質、灰塵對樓盤價格影響很大。化工廠、屠宰場、酒廠、廁所等地附近的房地產價格較低。
3.水文環境
地下水、溝渠、河流、湖泊、海洋的汙染程度對附近的房地產價格也有很大影響。
4.視覺環境
樓盤周圍擺放的東西是否淩亂，建築是否協調，公園和綠化形成的景觀是否賞心悅目，都對樓盤價格有影響。
5.衛生環境
情況有多幹凈衛生，對房地產價格也有影響。
第四，人口因素
房地產的需求主體是人，人的數量和質量對房地產價格影響很大。人口因素對房地產價格的影響可以分為三個方面:人口數量、人口素質和家庭規模。
1，人口
房地產價格和人口的關系非常密切。就壹個國家而言，壹個地區或壹個城市也是如此。特別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加，對房地產的需求必然增加，從而推動房地產價格的上漲。在人口密集的地區，壹般來說，房地產的需求大於供給，供給相對稀缺，所以價格往往更高。
2.人口質量
人的文化教育水平、生活質量、文明程度都可以引起房地產價格的變化。隨著人類社會文明的發展和文化的進步，公共設施必然越來越完善和普及，居住環境必然寬敞舒適，這些都足以增加對房地產的需求，從而導致房地產價格的上漲。如果壹個地區的居民素質低，成分復雜，秩序差，人們就不願意在這裏居住，房地產價格必然低。
3.家庭規模
指全社會或某壹地區的平均家庭人口。家庭規模的變化，即使總人數不變，也會引起住宅套數的變化，從而引起所需房屋數量的變化，進而引起房地產需求的變化，影響房地產價格。壹般來說，隨著家庭規模的小型化，即平均家庭人口的下降，房地產的價格趨於上升。
動詞 （verb的縮寫）經濟因素
影響房地產價格的經濟因素主要包括:經濟發展、儲蓄、消費、投資水平、財政收支和金融狀況、物價(尤其是建材價格)、建築人工成本、利率、居民收入和房地產投資。
1，經濟發展
經濟發展表明投資和生產活動活躍，對工廠、辦公室、商場、住宅和各種娛樂設施的需求不斷增加，這就造成房地產價格上漲，尤其是土地價格。
2.價格
房地產價格和物價的關系很復雜。通常情況下，價格壹般會有波動，房地產價格也會隨之變化；在其他條件不變的情況下，價格變動的百分比相當於房地產價格變動的百分比，兩者的趨勢也應該是壹致的。
就單個房地產而言，價格的變化可以引起房地產價格的變化，比如建築材料價格的上漲，會導致建築施工成本的增加，從而推高房地產價格。
從長時期來看，房地產價格的上漲速度高於壹般物價的上漲速度和國民收入的增長速度。
3.居民收入
通常情況下，居民收入的真實增長表明人們的生活水平會相應提高，這將促進房地產需求的增加，並導致房地產價格的上漲。如果居民收入增加，是中低收入水平人群的收入增加，對住宅地產的需求增加，會推動住宅地產價格上漲。如果居民收入增加，那是高收入人群的收入，對房地產價格影響不大。但如果將剩余的收入用於房地產投資(尤其是投機)，必然會導致房地產價格的變化。
不及物動詞社會因素
1，政治穩定
政治穩定是指現有政權的穩定，以及不同政見的政黨和團體之間的沖突。壹般來說，政治不穩定意味著社會動蕩，影響人們投資和置業的信心，導致房地產價格低迷。
2、社會保障程度
社會治安程度指的是盜竊、搶劫、強奸、殺人等犯罪。在房地產所在的區域，如果經常發生這類犯罪，就意味著人民的生命財產得不到保障，從而造成房地產價格低廉。
3.房地產投機
炒房，簡而言之就是利用房地產價格的波動，在不同時期買賣房地產，從差價中獲取利潤的行為。
壹般來說，房地產投機對房地產價格的影響應該會在以下三種情況下出現:
導致房地產價格上漲；
導致房地產價格下跌；
起到穩定房地產價格的作用。
當房地產價格在上漲時，預期房地產價格進壹步上漲的投機者搶購，形成壹種虛假需求，這無疑會推動房地產價格進壹步上漲。當情況相反時，預期房地產價格會進壹步下跌的投機者會紛紛拋售房地產，從而促使房地產價格進壹步下跌。房地產價格低的時候，有房地產價格未來會上漲的心理的投機者購買房地產，是為了在未來房地產價格上漲的時候賣出。這樣，投機者就會在房地產需求小的時候購買房地產，導致房地產需求增加；當房地產價格上漲時，投機者拋出房地產，增加房地產的供給，從而穩定房地產價格。
4.城市化
壹般來說，城市化是指人口向城市集中，導致城市房地產需求增加，帶動城市房地產價格上漲。
七。行政因素
影響房地產價格的行政因素是指影響房地產價格的制度、政策、法規和行政措施，主要包括土地制度、住房制度、房地產價格政策、行政隸屬關系變化、特殊政策、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、稅收政策、交通管制等。
1，土地系統
土地制度可能對地價影響最大。比如，在我國傳統的土地制度下，禁止買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，這就可能使地租、地價根本不存在。
2.住房系統
住房制度和土地制度壹樣，對房地產價格的影響最大。低租金和福利制度的實施必然導致房地產價格的低廉。
3.房地產價格政策
房地產價格政策有兩種:壹種是高價政策；壹是低價政策。所謂高價政策，壹般是指政府對房地產價格的放任態度，或者是有意通過某些措施擡高房地產價格；低房價政策壹般是指政府采取各種措施抑制房地產價格的上漲。因此，高價政策促進房地產價格上漲，低價政策導致房地產價格下跌。
4.特殊政策
壹些地方建立經濟特區，實行特殊政策、特殊制度、特殊開放措施，往往會擡高這個地區的房地產價格。
5.城市發展戰略、城市規劃和土地利用規劃
這些對房地產價格影響很大，尤其是城市規劃中的指定用途、容積率、覆蓋率、建築高度等指標。
具體體現在以下兩個方面:(1)就某塊地而言，會降低地價。(2)總的來說，因為有利於土地的健康協調利用，所以可以提高地價。
6.稅收政策
對房地產直接或間接征稅，實際上減少了房地產使用的收入，從而造成房地產價格偏低。
7.交通控制
有些樓盤的位置看起來很方便，實際上並不方便，受交通管制的限制。壹些交通管制可能會降低房地產的價格，但對於其他房地產來說，這種交通管制可能會提高房地產的價格。如果禁止卡車在居民區的道路上通行，可以減少噪音和行人的不安全感，從而提高房地產的價格。
八、心理因素
心理因素對房地產價格的影響，有時是壹個不可忽視的因素。影響房地產價格的因素主要有七個:(1)買或賣的心態；(2)鑒賞品味(個人喜好)；(3)時尚；(4)貼近名宅心理；(5)關註門牌號、樓號或地號；(6)註意風水；(7)價值觀的變化。
九。國際因素
國際經濟、軍事、政治環境對房地產價格也有很大影響。影響房地產價格的主要因素有四個。
1，經濟形勢發展良好，總體上有利於房地產價格的上漲。
2.軍事沖突。
壹旦發生戰爭，戰爭地區的房地產價格就會暴跌，受戰爭影響的人就會受到威脅。
受到威脅或影響的地區，其房地產價格也有所下降。
3.政治反對派。
如果國與國之間存在政治對立，就不可避免地會出現經濟封鎖、凍結貸款，
合同終止等。，壹般會導致房地產價格下降。
4.國際競賽
這主要是國家之間吸引外資的競爭。當競爭激烈時，房地產價格普遍較低。
X.其他因素
除了上面列出的九個因素之外，還有壹些影響房地產價格的因素。例如，有時房地產購買者出於自己的迫切需要，使他只要求房地產，從而提高價格。