比如今年年初，澳大利亞當地媒體就討論了兩種觀點。壹份是ANZ研究公司的研究報告:悉尼仍然缺少10萬套房子。他的理論依據來自於上壹次住房供需平衡(即2001年)後，近十年住房短缺量的積累加上人口增長，減去近十年新建住房總量後，仍有10萬套租賃住房短缺的結論。
另壹方面，看空房市的觀點來自新南威爾士大學城市未來研究中心:根據2011人口普查的房屋空置率得出空置房數量，將部分高房價地區歸咎於澳大利亞的負扣稅制度。即使業主不出租房產，也能從稅收和政府補貼中獲得相當不錯的回報，導致悉尼的空置率上升。最後得出結論，悉尼房市存在大量庫存。
這兩種不同的觀點壹直存在，十年前就有，現在也有，以後這種情況也不會有太大的改變。中國投資者最近將會看到更多負面報道。我覺得原因有二:壹是澳洲銀行對海外投資者的貸款政策越來越嚴格，二是這幾年關註澳洲房產的人越來越多，自然各種聲音都會出現在媒體上。投資者多了解不同的觀點是很自然的。
那麽我們來看看媒體報道的澳洲房地產泡沫的依據。
泡沫可以被寬泛地定義為資產價格的持續上漲。最初的價格上漲使人們預期價格會進壹步上漲，從而吸引對資產的用途及其盈利能力不感興趣的新買家。價格上漲，往往預期反轉，價格暴跌。
關於澳洲房地產泡沫的爭論基本集中在以下幾點:1。新房供大於求；2.海外資本的流入導致房價越來越高，民眾難以承受；3.銀行貸款利率上調帶來的威脅。
對於第壹個論點，我們可以引用新南威爾士州最新預算案中關於人口增長和市政建設的相關內容進行簡單分析。在預算中，到2056年，新州總人口預計將增加370萬，而自2005年以來，平均每年竣工的房屋數量不足3萬套，導致新州短缺約10萬套。
自2012年政府關註住房短缺問題以來，在過去四年中，已建成的住房數量增加到43000套。根據政府的長期計劃，到2030年，住房短缺將逐步減少。從這個角度來看，未來過度建設新房的情況似乎並不存在。
以及目前的庫存情況如何？根據澳洲權威第三方調查機構SQM的數據，截至2065年6月，悉尼房屋空置率為1.8%，438+06，包括待售和出租的房屋數量。中國人對空置率可能沒那麽敏感。把這個空置率用壹個更能讓人接受的方式來解讀，就是假設悉尼的房子都是出租的，那麽壹年有1.8%天的大約會，也就是有6.5天左右是空著的。
這個空置率可以說是非常健康的，悉尼的租售比在5%左右，也是比較健康的數據。所以從這兩點來看，並不存在住房供過於求的情況。
其次，討論海外資本流入導致房價高企，民眾難以承受的論點。這個論點其實分為幾個部分:第壹，海外投資客的進入並不是房價上漲的主要原因。如果妳對澳洲房產有所了解，就會知道非澳洲永久居民在澳洲是買不到二手房的，只能買新房，而且絕大多數新樓盤因為銀行政策對海外買家的比例有壹定限制，具體體現在大部分樓盤只能把20%左右的名額賣給非本地人。所以其實海外投資者對澳洲房市的影響是有限的。退壹步說，即使是海外資本的湧入也大大推高了澳洲房價。結合空置率，也是當地需求旺盛的結果。
接下來，我們來看看澳洲房子的承受能力。就拿澳大利亞房價最高、負擔能力最差的城市悉尼來說吧。首先，悉尼現有獨立式住宅的價格中位數是654.38+0.04萬澳元，而公寓的價格中位數是67萬澳元。悉尼壹個家庭的收入中位數是654.38+0.5萬澳元。由此可知，如果想在悉尼買壹套擁有永久產權的獨立式住宅，大概需要壹個家庭7年的收入。如果壹個家庭想買壹套交通便利、永久產權的公寓，需要4.5年左右的收入。這個數據還是健康的，並不是負擔不起。
最後壹點來自於銀行貸款利率可能提高的風險。澳大利亞央行在今年5月2日下調基準利率後，年基準利率為1.75%，而澳大利亞四大銀行的年抵押貸款利率在3.5%-4%之間。事實上，各大銀行都提供了非常低的固定利率，尤其是澳大利亞國家銀行(NAB)的四年期固定住房利率低於4%，這表明至少對銀行來說，未來四五年內抵押貸款利率將處於較低水平。對於投資者來說，短期內無需擔心房貸利率上升帶來的現金流問題。