由於農村宅基地土地性質和審批要求的特殊性，現實生活中出現了申請宅基地建房、借貸、買賣宅基地等現象。，於是在別人的宅基地上建房就成了現實問題，由此產生的法律糾紛也屢見不鮮。現在讓我們對壹個案例做壹個簡要的分析:
案由:、吳躍龍、吳舟權屬確認糾紛——(2015)周鼎岑民初字第16號。
(1)當事人:原告(反訴被告)陳紅軍。
被告(反訴原告)吳躍龍。
被告(反訴原告)吳舟。
(2)訴訟請求:請求法院確認上述位於定海區雙橋街道東方周嘉60號的房屋歸原告所有，判令兩被告協助原告辦理房屋及土地更名手續。
反訴:原告返還位於東方市周嘉60號的宅基地，並在法庭辯論後變更請求要求原告批準該宅基地供被告建房。如果原告不能取得宅基地，則要求原告在占有被告宅基地期間，支付被告租賃房屋的租賃費。
(3)查明事實:原告陳紅軍的母親吳建設與被告吳躍龍是兄妹關系，吳躍龍與被告吳舟是父子關系。2003年，因原告已到婚齡但未能取得宅基地，吳建設與被告吳躍龍協商，以吳躍龍的名義批準宅基地供原告建造婚房。武後建設以被告吳躍龍的名義在有關部門辦理了審批手續(《私房規劃許可審批表》、《農村私房用地申報單》中“現有戶籍人口”壹欄記載為吳躍龍、吳舟)，並在鄰村東方村周嘉獲得壹處宅基地。2004年，在這塊宅基地上建起了房子(現門牌號為“舟山市定海區雙橋街道橋頭石社區東方周嘉60號”)，房子建成後壹直建到現在。2065 438+0165438 2004年10月4日，兩被告與原告及原告妻子毛賽紅簽訂了《農村宅基地調整協議》。後來由於原告沒有達到被告的賠償要求，協議雙方都沒有去相關部門辦理土地使用權變更登記。
上述事實，有原被告的陳述及雙方提供的《私有房屋規劃許可證審批表》、《農村私有房屋用地報告表》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》予以證實。
(4)爭議焦點:以他人名義在宅基地上建房時，房屋所有權屬於土地使用權人還是房屋建造人。
(5)法院裁定:
法院認為，農村宅基地所有權屬於集體，宅基地使用權的主體是特定的農村居民。宅基地使用權不同於壹般財產權，只能由宅基地使用權行使，在行使收益權或處分權時受到嚴格限制。根據對《中華人民共和國物權法》相關規定的理解，宅基地使用權轉讓必須符合以下條件:壹是受讓人符合宅基地使用權分配條件；二、轉讓行為必須征得集體經濟組織的同意。國家土地管理局《關於非法以其他形式轉讓土地具體應用問題的請示》明確，“原宅基地使用者未經合法批準，通過他人投資改建房屋，供投資者使用，並從中獲利或者取得房屋產權的，屬於‘非法以其他形式轉讓土地’的違法行為之壹”。原告陳紅軍在被告吳躍龍批準的宅基地上建房，實質上是被告將宅基地使用權轉讓給原告。因不符合上述條件，本院認定轉讓無效。房屋所有權不能與宅基地分開成立，故原告要求確認位於定海區雙橋街道東方周嘉60號房屋屬於原告的訴訟請求不予支持。被告自願將其批準的宅基地交給原告建房。在地面仍有建築物的情況下，原告返還宅基地使用權不太現實。被告未提供證據證明2003年與原告有協議約定原告因被告無房居住而批準宅基地給被告建房或對被告進行補償，僅憑申請人主觀意誌無法取得宅基地使用權。故本院對被告的上述請求不予支持。據此，依據《中華人民共和國物權法》第壹百五十二條、第壹百五十三條、《中華人民共和國土地和土地管理法》第六十二條之規定，判決如下:
壹、駁回原告陳紅軍的訴訟請求。
2.駁回反訴人吳躍龍、吳舟的反訴請求。
(6)律師觀點:
首先，宅基地可以單獨轉讓嗎？
我認為單獨轉讓宅基地的行為應該是無效的。根據最高人民法院關於理解和適用《中華人民共和國物權法》規定的著作，我們可以推斷出最高法院的意見:
農村宅基地的所有權屬於集體經濟組織，使用權屬於集體經濟組織成員。所以具有免費、福利、限制轉讓的特點。建房申請人基於村民身份取得了宅基地使用權，但所有權仍歸集體所有。非法轉讓宅基地是對農村集體組織土地所有權的侵犯。
宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情形之壹的，視為無效:
(1)城鎮居民購買；
(2)法人或其他組織購買；
(三)轉讓方未經集體組織批準；
(四)轉讓給集體組織成員以外的人；
(5)受讓人現有房屋不符合宅基地分配條件的。
宅基地使用權轉讓必須符合下列條件:
(1)轉讓方擁有兩套以上農村住房(含宅基地)；
(二)同壹集體經濟組織內成員的轉移；
(三)受讓人無住房、無宅基地，符合宅基地使用權分配條件的；
(4)轉讓行為經集體組織同意；
(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，土地隨房屋壹並轉讓；
此外，根據《國家土地管理局關於以其他形式非法轉讓土地具體應用問題的批復》，現行有效的國家土地管理局[1990]國土子涵97號
浙江省土地管理局:
妳局浙土[1990]15號《關於浙土復[1990]8號請示》收悉。經研究，認為妳院浙土復[1990]8號《關於以其他形式非法轉讓土地具體應用問題的批復》符合《中華人民共和國土地管理法》第四十七條的規定。原宅基地使用者未經合法批準，通過他人投資重建房屋，供投資者使用，並從中獲利或者取得房屋產權，屬於“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之壹。
其次，如果轉讓無效，所建房屋的產權歸誰所有？
根據《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見(試行)》第八十六條規定:無財產所有人在他人財產上增設附屬物，財產所有人同意增設，返還財產時對該附屬物如何處理有約定的，按照約定處理；沒有約定且協商不成的，可以拆除，也可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價返還給產權人，給產權人造成損失的，應當承擔賠償責任。
根據《中華人民共和國土地管理法》第十條規定，農民集體所有的土地依法屬於村民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理；已被村內兩個以上農村集體經濟組織集體所有的農民，由村內農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已歸鄉(鎮)農民集體所有，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營管理。第六十三條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設。
房屋和宅基地的使用權是不可分割的，只能歸同壹人所有。在土地上建房必須經過壹定的程序批準，前提是取得土地使用權，所以土地使用權的取得是取得建築物所有權的基礎。
在他人有使用權的宅基地上建房時，發生動產(建築材料)和不動產(土地)的附著。根據民法原理，附著財產的歸屬應遵循“附著的新財產歸不動產所有人所有，原動產所有人可以獲得與其動產相當的補償”的原則。因此，土地使用權人取得房屋所有權。
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本文中的參考文獻:
相關法律法規
1.國家土地管理局關於其他形式非法轉讓土地具體應用問題的批復
2.最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若幹問題的意見(試行)第八十六條
3.最高人民法院發布19合同糾紛典型案例。
4.2015全國民事審判工作會議紀要
5.最高人民法院關於印發為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若幹意見的通知
6.關於確定土地所有權和使用權的若幹規定(2010修訂)
7唐山市農村宅基地管理辦法
河北省農村宅基地管理辦法
典型案件
1.孫月蘭、方秀才權屬確認糾紛壹審民事判決書。
2.王某某、馬某某權屬確認糾紛案壹審民事判決書。
3.石與石權屬糾紛二審民事判決書
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10.、王與、權屬確認糾紛壹審民事判決。
司法觀點
1.農村房屋買賣分為試點地區和非試點地區，試點地區應在國家政策允許的範圍內依法保護。
2.依法保護農民宅基地用益物權，推進宅基地制度的嚴格管理和完善。
以及以下其他網絡文章。
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