房屋租賃，是指房屋所有權人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
按照租賃房屋的所有權性質，可分為公房租賃與私房租賃兩類。公房是指國有房屋和集體所有的房屋，又分為兩種：壹是直管公房，即由各級人民政府房地產管理部門與承租人直接管理的公房；壹是自管公房，即由國家機關、社會團體、企事業單位及軍隊管理的公房。私房出租是指個人將自有房產出租給承租人使用，由出租人向承租人收取租金的行為。租金收入的形式包括貨幣收入、實物收入和其他經濟利益收入。 有下列情形之壹的，視同私房出租：①以房產投資入股，不承擔經營風險，從被投資方取得固定收入的；②以承包、租賃經營或以其他名義有償提供房屋使用權的；③利用私有房屋從事個體經營，實際經營者非房屋產權人或其直系親屬的；④除直系親屬外，以各種名義將房屋借於他人居住的。
二、租賃合同的形式
1.法律規定：《中華人民***和國城市房地產管理法》、《廈門市城鎮房屋管理條例》、《廈門市房屋租賃管理規定》都明確規定應簽訂“書面合同”，但《中華人民***和國合同法》規定，租賃期限六個月以上的，應當采取書面形式。當事人未采取書面形式的，視為不定期租賃。
2.結論：租賃合同是確定承租人與出租人之間法律關系的主要證據，采取書面形式有利於明確權利義務，並與監管部門登記備案等要求相壹致。采取口頭形式，並不當然影響合同的效力（在租期超過6個月的情況下也是如此），只要有證據支持實際租賃關系的存在，租賃合同同樣有效
3.應用：承租方宜采取書面合同訂立租賃合同以利於生活或經營的穩定和裝修投入的收回；出租方如采取每月或每季度預收租金方式，並預計到租金將會有較大上漲或者自己也可能使用到該出租房屋，可考慮進行口頭約定出租（但這將難以辦理登記備案）。在書面租賃合同到期後, 如雙方未續簽但實際仍在履行，若原合同未作“期滿無異議則自動順延”等類似約定，這時雙方實際為不定期租賃關系,承租方宜督促出租方盡快簽訂書面合同。
三、租賃合同的期限
1.法律規定：《中華人民***和國合同法》規定，“租賃期限不得超過20年”，“當事人對租賃期限沒有約定或約定不明確”。“無法達成補充協議又無法通過合同條款或交易習慣確定的，視為不定期租賃。當事人可隨時解除合同，但出租人解除合同應給予承租人合理期限”。
2.結論：雙方有關租賃期限的約定違反20年限制，並不會影響合同的整體效力。如約定25年，則有效租賃期仍為20年。依法無法確定租賃期限的，任何壹方有權解除合同而不承擔違約責任。
3.應用:①出租方大多根據其房屋出租的難易度以及租金的市場變化幅度來考慮租期,承租方大多根據其生活變動或裝修投入收回期等考慮租期.如承租方希望訂長期的租賃合同，而出租方又估計租金此後上漲空間較大，雙方可在確定壹基本租金的基礎上，再約定租金的升降幅度（如＋3％）。
實踐中，有人為轉讓其僅有使用權（無法辦理產權）的房屋，采用向購買方永久租賃或簽訂幾個20年租賃合同的方式，並以收取租金的名義收取房款。對購買方而言，此種做法如不嚴格控制將承擔較大風險。
②對房屋較容易租出的出租人而言，不定期租賃合同使其擁有隨時解除合同的權利，但這對承租人來說則是極為不利的。
四、租賃房屋的抵押：
1.法律規定：建設部《城市房屋租賃管理辦法》規定“已抵押，未經抵押權人同意的”房屋不得出租；《中華人民***和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》規定，抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人和抵押權人，原租賃合同繼續有效”；《中華人民***和國合同法》規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”
最高人民法院關於適用《中華人民***和國擔保法》若幹問題的解釋規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”，“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔”。
2.結論：最高法院的解釋實際已經突破了“買賣不破租賃”傳統理論，並對承租人造成深遠影響。因此①房屋租賃在前而抵押在後，則租賃合同有效，租賃房屋因抵押而被處分後，承租人承租權利不受影響；②房屋抵押在前而租賃在後，租賃合同有效，租賃房屋因抵押而被處分後，承租人權利將受嚴重影響，受讓方有權要求承租人搬離出租房屋。如出租人出租時曾書面告知承租人抵押事項，則承租人損失自負，如未書面告知，則可向出租人索賠。
3.應用：①《城市房屋租賃管理辦法》雖規定“未經抵押權人同意”的房屋不得出租，但作為部門規章，該規定不影響已抵押房屋再出租的效力。②但作為承租人，在簽訂租賃合同時還是應確認租賃房屋是否已經抵押。如果抵押，則承租人將面臨房屋被處分後造成的損失風險：如出租人曾出具書面抵押告知書，則承租人必須自擔損失；如出租人未出具抵押告知書，承租人雖然從理論上可以追究出租人責任，但出租人此時連抵押房屋都已被債權人處分，顯然還債能力已經不足。③作為出租人，如出租已抵押的房屋，應當書面告知承租人抵押事宜並讓其簽收，以免房屋被處分後再次面臨承租人的理賠要求，但若擔心承租人因此而放棄租賃，從法律上來說也可以不告知，租賃合同仍然有效，但當房屋在租期內被處分時就需要賠償承租人損失。
五、房屋租賃的備案
1.法律規定：根據《中華人民***和國城市房地產管理法》、《廈門市房屋租賃管理規定》、《廈門市城鎮房屋管理條例》，“房屋租賃實行登記備案制度。但直接向租賃主管部門租用的直管公房和單位分配給職工本人居住的住宅用房除外。房屋租賃合同簽訂後，出租人應在15日內到租賃主管部門辦理租賃登記備案手續”。辦理房屋租賃登記備案，領取《房屋租賃證》應提交文件包括（1）房地產權屬證書或其他有效憑證；（2）租賃雙方的身份證明；（3）租賃合同；（4）抵押權人同意出租證明（如抵押）；（5）其他***有人同意出租證明（如房屋系***有）；（6）委托人授權出租證明（如房屋系代管）；（7）出租人同意轉租證明（如房屋系轉租）；（8）法律、法規規定應當提供的其他證件。而當“租賃合同終止、解除後,出租人應在合同終止、解除後15日內到土地房產管理部門備案”。 《廈門市城鎮房屋管理條例》第六十四條規定，“違反本條例第三十九條規定,不按期申請登記備案的,每逾期壹日,由土地房產管理部門對其按月租金的千分之三加收逾期登記費”。
2.結論：租賃合同備案屬出租人義務，出租人應當在租賃合同簽訂後15日內辦理備案，領取《房屋租賃證》。在租賃合同內容發生變更、轉讓或終止時，同樣需辦理備案。
3.應用：備案制度有利於房管部門加強管理，出租人應及時辦理。但對出租人而言，有些存在瑕疵的房屋難以取得《房屋租賃證》，同時出租人除須繳納備案費用（住宅：每套每次收費100元；非住宅：年租金2萬元以下每件次為年租金1.5％；2萬元以上每件次為年租金1％，閩價（2002）房 317號）其納稅收入亦因此被進壹步監控。因此不少出租人並未辦理備案。必須明確的是，即使未辦理備案，租賃合同仍屬有效，只不過出租人要面臨潛在的風險，即“每逾期壹日,由土地房產管理部門對其按月租金的千分之三加收逾期登記費”，另外，稅務機關嚴格執法時也會追究其責任。
六、房屋租賃的稅收
1.法律規定：根據財政部、國家稅務總局《關於調整住房租賃市場稅收政策的通知》，①對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房、房管部門向居民出租的公有住房、落實私房政策中帶戶發還產權並以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅、營業稅；②對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業稅暫減按3％的稅率征收，房產稅暫減按4％的稅率征收；③對個人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率征收個人所得稅。
根據廈門市地方稅務局《關於私房出租若幹稅收征管問題的通知》（廈地稅發[2003]39號），廈門私房出租的稅收采取兩種征收方式：
①綜合稅額核定征收：采取按單位建築面積確定綜合稅額的辦法征收，綜合稅額包括私房出租所有應交稅款。
②按實征收：按據實主動申報申報的租金收入額依法定稅種、稅率按實征收。稅種、稅率（略）
出租人應當在取得租金收入或取得索取租金收入憑證的次月15日內向出租房屋所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。如有多處出租房屋所得應合並所有租金收入向稅務機關如實申報。對同壹納稅人擁有不同轄區的出租房屋或同壹代理人代理多處房屋的，可選擇某壹主管稅務機關申請合並申報。
轉租稅收：個人轉租房屋取得的租金收入，應按全額繳納營業稅。對能提供原承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次（月）從租金收入中扣除計算繳納個人所稅，但不再重復扣除基本費用標準。如出租方已繳納房產稅、土地使用稅，對轉租行為不再征收房產稅、土地使用稅。
2.應用：鑒於廈門市對私房出租主要采取綜合稅額核定征收，因此出租人並無多少稅收籌劃措施，值得註意的是，納稅申報的義務是出租人“在取得租金收入或取得索取租金收入憑證”後履行，因此有的出租人常以尚未簽訂正式合同也沒有收到租金作為理由抗辯，嚴格的稅務人員則可能找承租人核實。
七、出租人應註意的事項：
1.核實承租人身份
出租人應審查承租人身份證明（身份證或營業執照等），以免租金拖欠後無從主張。
2.明確房屋和設備
出租人大都不允許承租人對房屋結構或設備進行較大變動，因此在租賃前應明確房屋的現狀和現有設備，在租期屆滿時如與交付時合同確定狀況嚴重不壹致，則可以主張賠償責任，如未約定則難以證明“改變”或“缺損”。
3.限制房屋轉租
如不特別約定，視為出租人不同意承租人轉租。但如果第二承租人實際已經長期使用房屋，很可能被視為出租人的追認。為避免承租人預交短期租金而後長期轉租他人，出租人宜明確約定“未經出租人書面同意，承租人不得轉租，也不得將出租人的其他行為理解為授權轉租”。
4.合理監督承租人
出租人通常要求承租人不得以租賃房屋從事違法犯罪活動，但常常並無精力監督。但在承租人長期從事違法活動而出租人本來稍加註意就會發現的情形，出租人有時並不能完全其免責，因此出租人在租賃期間也應當以合理謹慎註意承租人經營活動。
5.尊重承租人優先購買權
根據《城市私有房屋管理條例》第十壹條規定：“房屋所有人在出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人享有優先購買的權利”。 最高人民法院關於貫徹執行
《民法通則》若幹問題的意見（修改稿）（壹九九0年十二月五日）第132條規定．“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。（原118條）”。因此，在出售房屋前，房產所有人應告知承租人出售房屋的條件如價格、支付方式等，並征詢承租人的購買意向。對房東的通知，承租人應當在合理的時間內做出決定，否則房東有權將房屋轉讓他人，而承租人喪失優先購買權。那麽，究竟多長時間是合理時間呢？根據《最高人民法院關於貫徹執行《民法通則》若幹問題的意見（修改稿）》第134條，“享有優先購買權的人知道房屋所有人將房屋賣給他人，買賣關系形成之日起超過三個月起訴，或者超過六個月才知道並起訴的，其優先購買權不予保護”。
6．出租人解除合同的規定：
A.《中華人民***和國合同法》（全國人大1999/3/15制定）
①未簽訂書面合同，為不定期租賃（第215條）；②承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的（第219條）；③承租人未經出租人同意轉租的（第224條第2款）；④承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的（第227條）；
B《城市私有房屋管理條例》（國務院1983/12/17制定）
承租人有下列行為之壹的，出租人有權解除租賃合同：①承租人擅自將承租的房屋轉租、轉讓或轉借的；②承租人利用承租的房屋進行非法活動，損害公***利益的；③承租人累計六個月不交租金的。（第21條）
C《關於貫徹執行《民法通則》若幹問題的意見（修改稿）》（最高法院1990/12/5制定）
未定租期，出租人要求收回房屋自住的，壹般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給壹定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。（原119條）（第135條第三款）
D、《城市房屋租賃管理辦法》（建設部1995/6/1制定）
有下列情形之壹的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：①符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；②因不可抗力致使合同不能繼續履行的；③當事人協商壹致的。 （第12條）
承租人有下列行為之壹的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：①將承租的房屋擅自轉租的；②將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；③將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；④拖欠租金累計六個月以上的；⑤公有住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；⑥利用承租房屋進行違法活動的；⑦故意損壞承租房屋的；⑧法律、法規規定其他可收回的。（第24條）
E《廈門市城鎮房屋管理條例》（廈門市人大常委會1996/8/9制定）
1承租人有下列情形之壹的,出租人有權解除租賃合同 ,收回房屋,並可要求賠償損失：①擅自將承租的房屋轉租、轉讓的；②擅自改變房屋用途的；③擅自擴建、改建、加層、進行影響結構安全的裝修, 或損壞房屋又拒不修復、賠償損失的；④逾期6個月未交付租金的；⑤公有住宅承租人及其***同使用的成員遷離廈門市的；⑥公有住宅無正當理由閑置6個月以上的；⑦利用承租房屋進行違法活動,損害公***利益的。（第46條）
F《廈門市房屋租賃管理規定》(廈門市政府2002/4/16修正)
承租人有下列情形之壹的，出租人有權解除租賃合同，收回房屋，並可要求賠償損失：①擅自將承租的房屋轉租、轉讓、轉借給他人或調換使用權的；②擅自改變房屋用途的；③擅自擴建、改建、加層、進行影響結構安全裝修，或損壞房屋又拒不修復、賠償損失的；④逾期6個月未交付租金的；⑤公有住宅承租人及其***同使用的成員遷離廈門市的；⑥公有住宅無正當理由閑置6個月以上的；⑦ 利用承租房屋進行違法活動，損害公***利益的；⑧法律、法規、規章規定的其他情形。（第18條）
G《廈門市房屋安全鑒定和防治管理規定》（廈門市政府2004年修訂）
出租房屋經鑒定不符合安全使用條件的，應停止出租。 （第27條）
八、承租人應註意的事項：
1.核實出租人身份
承租人應審查出租房屋的產權證原件或使用權證明，確認房屋權利人與出租人相壹致，出租房屋為***有財產的，***有人均應作為出租人簽訂出租合同（雖無***有人簽字但租期已經達到壹定期限也可認定為***有人默認）；出租人為代管或代理人的，應審查其代理權利憑證；出租人並非產權人而本身就是承租人的，應審查其與房屋真正權利人之間的租賃合同中是否含同意轉租的條款或者對轉租的單獨授權。
2.查驗房屋情況
承租人除應查實出租房屋是否有權屬證書或其它有效憑證外，應了解①該房權屬有無爭議，②是否為違章建築，③是否符合安全標準或是不得使用危房，④是否為***有財產，在為***有財產的情況下***有人是否同意，⑤是否已作為資產抵押，在已抵押的情況下抵押權人是否同意，⑥司法機關和行政機關是否已查封或依法禁止出租。⑦是否符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的。另外，承租人還應審查出租房產權證或使用權證明中確定的房屋用途為商用、商住還是住宅，因為改變房屋使用用途不符合現今管理政策。如承租人欲以出租房作為經營場所，不宜租用住宅，反之亦然，避免在辦理工商登記時遇到不必要的障礙。
3.明確支付款項
如不特別約定，租金僅指承租人使用房屋應支付的費用。因此，最好在合同中對水費、電費、物業管理、稅收、財產保險等承擔義務進行約定，或約定除支付壹定額費用外，其他與房產有關的稅費均由出租人承擔。
4.明確發票出具
索取發票是承租人的權利也是義務。廈地稅發[2003]39號規定，承租方有義務向稅務機關提供房屋租賃及出租人的情況，而且對從事生產、經營的納稅人，承租房屋未按規定取得發票的，將根據《中華人民***和國發票管理辦法》有關規定進行處罰。根據該辦法第三十六條第（四）項規定，對未按照規定取得發票的者，可責令限期改正，沒收非法所得，並可以並處1萬元以下的罰款。
九. 租賃糾紛的管轄
1.法律規定：根據1986年1月7日《最高人民法院關於房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》，在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，壹般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。
2.結論：雙方因房屋租賃發生糾紛而無法協商解決時，出租人和承租人應提交約定的仲裁機關仲裁。未約定仲裁的，則可以向房屋所在地或被告所在地提起訴訟。
3.應用：出租人、承租人可根據自己的便利程度，預先約定管轄法院或仲裁機構。