自6月24日國務院辦公廳《關於加快發展保障性租賃房的意見》，特別是7月22日國務院加快發展保障性租賃房和進壹步做好房地產市場調控工作電視電話會議以來，多地確定了“十五”期間保障性租賃房建設目標， 細化了保障性租賃房建設細則，多措並舉增加保障性租賃房供應，完善相關配套政策，推進保障性租賃房建設。
比如，6月5日，165438，廣東發布《關於加快發展保障性租賃房的實施意見》。“十五”期間，廣東計劃籌集建設保障性租賃房129.7萬套，居全省目標任務之首。截至10年底，廣東已籌集保障性租賃房185600套，完成2021年目標任務的83.5%，惠及50余萬人。
保障性租賃房有什麽特殊性和重要性？如何細化和落實“十四五”期間的保障性租賃房建設？21世紀經濟研究院嘗試回顧保障性租賃房政策，分析保障性租賃房政策邏輯，以14“雙百萬”城市(人口超千萬，GDP超萬億)為樣本，探討各地如何落實發展保障性租賃房。
保障性租賃房政策“組合拳”
第七次全國人口普查數據顯示，2020年我國流動人口近3.76億，10期間增長近70%，市場租房需求進壹步擴大。數據顯示，北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市的租住人口占常住人口的40%以上。
總的來說，中國住房的絕對短缺問題已經解決，但住房的結構性短缺仍然顯著。大城市經濟活躍，產業發達，人口虹吸能力強，但大城市房價高，相當壹部分人難以通過購房解決住房問題，只能轉向住房租賃市場。
但我國住房租賃市場存在房源供給不足、質量參差不齊、租賃關系不穩定、租金偏高、租金管控規範缺失、以個人業主出租為主等問題。它的發展還有很大的不足。年輕人、大城市新市民等城市“夾心層”很可能會步入買不起房、租房子的窘境。
2015中央經濟工作會議把“租購並舉”作為深化住房制度改革的重要方向。但是，長期以來，我國解決城鎮居民住房問題的思路壹直是以買房為主。房價上漲、租購同權等現實問題強化了居民購房觀念，租購結構發展不平衡仍未解決。
保障性租賃房政策的出臺，為規範住房租賃市場，解決大城市新市民和年輕人的住房問題，推進租購並舉的住房制度改革，促進人、產業、城市的融合發展開辟了新思路。
2019年底，住建部部署13城市完善住房保障制度試點工作，重點是大力發展政策性租賃住房，倡導利用閑置土地和閑置房屋建設租賃住房。在此基礎上，2020年中央經濟會議提出要重視保障性租賃房建設。此後，保障性租賃房政策的發展速度加快。今年兩會明確，增加保障性租賃房供應。後來在“十四五”、中共中央政治局會議、住建部座談會、國務院常務會議等文件和會議中，都涉及到了保障性租賃房的相關內容。
6月24日，《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃房的意見》(以下簡稱《國務院意見》)正式出臺，明確保障性租賃房以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段、同品質市場，以解決新市民、年輕人等群體的住房困難。
《意見》明確，要加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和* * *產權住房為主體的住房保障體系，首次明確了國家層面的住房保障制度頂層設計。與以往的住房保障形式不同，保障性租賃房轉變政策重心，引導多渠道供應、多主體投資，鼓勵開發盤活存量土地和住房，適度利用新增供應的國有建設用地，合理支持商業服務設施。
為順利推進保障性租賃房建設，《意見》進壹步提出了“壹攬子”支持政策，包括土地支持政策、中央補助資金、減輕稅費負擔、落實百姓用水用電價格、進壹步加大資金支持力度等。通過政策“組合拳”，著力解決不符合公租房申請條件、不具備購買產權房能力的新市民和青年的住房問題。
7月22日，加快發展保障性租賃房進壹步做好房地產市場調控工作電視電話會議召開，將發展保障性租賃房作為“十四五”期間住房建設的重點任務。
住建部數據顯示，6月5438日至9月，全國已有40個城市開工建設保障性租賃房72萬套，占年度計劃的76.9%，投資775億元。其中，南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個城市完成了年度計劃。
地方保障性租賃房建設“提速”
經過政策推動，各地保障性租賃房建設密集進入加速期。
21世紀經濟研究院以14“雙百萬”城市為樣本，即北京、上海、廣州、深圳、重慶、蘇州、成都、杭州、武漢、Xi安、鄭州、青島、天津、長沙，研究各城市保障性租賃房的發展目標、建設細節和最新進展。
截至6月165438+10月12，6月14廣州、蘇州、成都、杭州、武漢、青島等城市已出臺保障性租賃房專項指導文件草案或正式意見；深圳、天津發布非住宅存量房改建保障性租賃房指導意見征求意見稿；上海、廣州發布住房發展“十四五”規劃，均對保障性租賃房建設有要求，Xi發布保障性租賃房發展“十四五”規劃。
進入11月後，各地的保障性租賃房政策設計步伐明顯加快，深杭、武漢、Xi、青島的相關文件均在11月推出。可以預見的是，北京、重慶、長沙等城市的保障性租賃房發展細則也正在制定並公開。
從目標來看，各地明確要增加保障性租賃房供應，不少城市明確“十四五”期間保障性租賃房建設數量占住房供應總量的30%以上。例如，杭州明確在“十四五”期間籌集保障性租賃房33萬套，新增保障性租賃房套數占新增住房供應套數的比例將力爭達到30%以上。
從保障對象來看，部分城市在國務院意見的基礎上，明確了保障對象的要求。比如武漢規定，新市民、在本市正常繳納社保且無自有住房的青年以及符合武漢市租房條件的符合條件；青島在征求意見稿中明確，需要滿足青島市常住戶口或者同時申請青島市居住登記。已與用人單位簽訂勞動合同並在青島連續繳納社保6個月以上。只有我和配偶在固定區域無房的情況下，才能租到經濟適用房。
在住房區位方面，明確了保障性租賃房建設要充分考慮交通等因素，平衡職住問題。例如，杭州鼓勵利用地鐵、公交停靠站基地等上層建築新建(改造)保障性租賃房，並明確新開工保障性租賃房主要安排在工業園區及周邊、軌道交通站點附近、城市重點建設區域，引導城市居民融入，實現人、地、房聯動。
房租也是租房者關註的焦點之壹。國務院《意見》明確，保障性租賃房租金低於同地段、同品質市場租賃住房。在此基礎上，深圳規定年租金漲幅不得超過5%，單次租賃期限原則上不得少於30天。經承租人同意，可以按月、季、年收取租金。成都規定不享受其他住房保障的，租金為市場租金的90%，青島規定租金標準不高於同區域住房市場租金的80%，原則上每3年調整壹次。在租期方面，青島規定單個租期不超過3年，可以續租。
此外，各地還規定了保障性租賃房建設的政策支持、稅費減免、土地優惠和退出機制。如蘇州規定，以出讓方式供應的保障性租賃住房用地價格上限為周邊商品住房平均地價的10%；閑置或低效利用的現有非居住建築臨時改建為保障性租賃房期間，不改變土地使用性質，不補繳土地價款；按有關規定提供稅費支持。
各種政策支持提高了企事業單位參與保障性租賃房建設的積極性，穩定和擴大了保障性租賃房供給，有助於解決大城市住房問題；也提高了現有土地和建築物的利用效率，緩解了大城市的土地供應壓力。
需要註意的是，為了避免保障性租賃房實施中可能出現的亂象，也有相應的補充規定。例如，6月5日，165438，北京發布《關於嚴禁變相銷售公共租賃住房和保障性租賃住房的通知》，明確不準上市銷售或變相銷售保障性租賃住房，嚴禁以公共租賃住房和保障性租賃住房名義違規經營或騙取優惠政策。
自國辦保障性租賃房建設指導文件出臺以來，多地在4個多月的時間裏，明確細化了保障性租賃房建設目標和建設方案，穩步推進保障性租賃房建設。這些地方樣本豐富了地方的保障性租賃房建設經驗，也為其他城市的保障性租賃房建設提供了借鑒。
265438+20世紀經濟研究院認為，大力發展保障性租賃房，將大大增加租賃房的長期穩定供應，緩解新市民和年輕人的租房壓力，降低大城市人口流動的門檻，促進人口、生產、城市的壹體化發展。從房地產行業來看，某種程度上，這也可以使壹部分人從住房市場轉向租賃市場，減少對住房的需求，穩定房價，有助於租購並舉的住房體系建設，促進房地產平穩健康發展。