房價與租金的壹般關系
在市場經濟國家，尤其是發達國家，住房是壹個自由供給的市場。除了社會保障體系，買和租完全由市場調節。住房私有化率低(住房私有化率低是稅制、生活習慣、文化造成的)。歐洲大部分國家的住房私有化率不到50%，美國只有不到70%。其市場的購買和租賃處於供需相對平衡的狀態。人員和就業不受限制，完全流動。相當數量的房屋(私人擁有的房屋除外)為基金、機構或私人組織(包括個人)所有。以便向市場提供充足的公寓式租賃住房。因為大量房屋用於出租獲取收益，租金的多少與房價直接掛鉤，影響購買和建設。
租房回報率高的時候，人們會買更多的房子出租，購房需求增加，房價就會上漲。如果租金收益率因房價上漲而下降，那麽購買行為就會減少，這樣房價的漲幅就會減少或降低。當房價下降到租金回報率，增加購房需求時，租金影響房價的上漲，通過市場的供求關系，在上漲中保持相對平衡。房租影響房價，房價又影響房租，相互制約。但整體租金和房價在很長壹段時間內都是上升的，因為人均GDP和人均收入水平永遠是上升而不是下降的，人們對生活享受的追求只會上升而不會下降。
中國的特殊性
中國的住房情況與發達國家和市場經濟國家完全不同。重要原因在於50年的實物型住房福利分配制度和以限定租金標準的公房為主導的非市場供應體系的基礎。
1)中國是壹個人均GDP較低的發展中國家，但長期的住房分配制度和房改售房制度，使得中國城鎮住房私有化率高達80%，80%的私有化住房通過房改和購買的方式取得了產權。如果按照國際城鄉住房合並計算住房私有化率，將高達94%。扣除大量城市的公房標準租金，嚴格來說，中國還沒有市場化的租賃市場，租賃市場總量極低(不到總量的5%)。這個租金對市場房價的影響也是極低的。
城鎮80%以上的住房私有化率說明中國家庭的真實資產規模較大，而住房二級交易的流通和出租程度較低，住房市場出租的市場量很低。全國只有7%的城鎮擁有第二套住房，而第二套住房只有不到50%用於出租，所以租金對房價的影響更低。
如果30%的城市家庭是低收入家庭，這部分人群的住房私有化率高達62%，高於大多數發達國家的水平。租房中，租住國有公房、執行廉租房標準的用戶占80%以上，廉租房和傳統老私房為輔，所以租金水平與市場房價無關。
2)我國城鎮租金市場化的稅收市場，大部分是針對流動人口和暫住家庭的過渡性租賃市場，不像大多數發達國家很多家庭壹輩子租房。這些租戶主要是外地人、外地人和未組建家庭的年輕人(包括租住農民房)，絕大多數是有房家庭(而不是無房家庭)。所以過渡租金的標準和完全市場化的常態是不壹樣的。涉外出租，房子好，地段好，租金高。白領住宅、商務、辦公(辦公用房租金占比較大)租金也會略高，過渡型住宅租金略低。住房的質量和地段也有巨大的差異，城鄉結合部和農村農民的房子租金會更低。
由於租賃市場的對象和房屋質量的巨大差異，以及幾乎孤立、獨立的市場供求關系，租賃信息難以統壹，成為影響房價的因素。
3)我國商品房市場以期房銷售為主(期房銷售約占64%)，因此租金對購房的反映是壹個相對滯後的信息，而不是當前的信息。在連續十年房租與房價漲跌關系的對比曲線中，有很多時候房租漲，房價跌，房價漲，房租跌。或許期房銷售與實際房屋投入出租和使用的時間差有關。市場上租金隨供求關系的變化，不會與期房的銷量有關，只與實際投入使用的房源量有關，但期房的供求關系可能與租金的變化有關。也許房租會成為壹個早期的指標，所以我們要關心的不是今天的房租，而是明天或者壹兩年後的房租，所以今天的購房是為了明天的房租(如果是用來出租的話)。
租金和房價雖然是互動波動的，但總體趨勢是向上的。從總量關系來看，供給不足仍將成為較長時期內的主要矛盾。畢竟這個租賃市場還是太小，自有住房的比例還是市場主流。如果房子不是用來出租的，房價上漲還是壹個長期的發展趨勢。擁有房產的傳統文化使得人們仍然更關心房價而不是房租。
4)市場上可供出租的房源並不多，而且很難租是全國各城市的普遍現象，導致市場化的租賃市場出現了少數高回報。但是，嚴格的宏觀調控措施，特別是壹系列稅收征管規定，把未來轉讓的門檻從交易市場上留了下來，被動地把它變成了壹種可供出租的產品。於是有壹段時間，由於政策的特殊壓力，市場上出租的房源迅速增加。如果短時間內供應量大增，需求基本不變，那麽租金肯定會降下來。尤其是那些被銀行貸款逼得無處可逃的“房東”，在租金強於無收入的心理壓力下，租金市場已經被政策扭曲，短期內降租成為必然。
然而，這種租賃市場的租金並不能正確反映長期的供求關系。這種住房在壹定條件下會轉化為可交易的商品，而不是長期出租的住房。那麽這種改變什麽時候會發生呢？壹旦發生，是否會提高租金水平？
特殊政策下的改變可能是壹種短期行為的表象，但買房行為是壹種長期的持有資產和享受居住的雙重行為。中國的短期行為既不能用國際上發達國家有完善的租賃市場的慣例來解釋，也不能用現實的短期租金(而不是長期租金趨勢)來推導長期的購買結果。
房租跌了不買房？
買房的決定因素不是房租。必須承認，從經濟學的角度來看，租金的高低代表了壹套房子在正常租賃市場中的價值。租金收入合理時，房價會穩定在壹個合理的價位；房租低，房價就低；房租高，房價就高；房租低的時候，不要買價格高於合理租金回報的房子。但是，在壹個畸形的租賃市場中，目前的租金變化並不能代表長期的發展趨勢。其依據是，中國的城市發展正處於人們渴望改善居住條件和生活質量的階段，而不僅僅是為了解決有住的地方的住房短缺。
決定是否買房的主要因素是需求，而這個需求的前提是買房能力。沒有能力的人，不管租金回報率是高是低，都不應該要求過度的住房消費，影響正常的家庭生活。
需求分為擴大居住面積的改善型需求(包括為組建獨立家庭滿足私人生活需求而擴大居住面積)、提高生活品質的升級型需求、滿足精神享受的奢侈品需求、期望資產增值並獲得租金收益的投資型需求、強制拆遷等原因的需求以及城市化進程中為就醫、就學、就業、經商、養老等而聚集城市的遷移型需求。這些需求大部分是為了長期持有或者居住，除了租金收益的需求，沒有從投資的角度考慮，所以租金的波動即使對購買時機的影響也不大。尤其是地段、位置、戶型、建築本身的優勢，不是受租金影響，而是壹個不提前購買就會失去永久資源的選項。
低租金買房的前提條件是:壹是租金低時，以充足的租房條件保障住房需求，減少購房需求，使房價下跌；第二，針對住房需求購買的產品，在地段、位置、戶型、環境等方面都能提供充分的選擇保障。，並且在延遲購買行為時有理想的選擇條件或替代產品。如果不能滿足以上兩個條件，那麽除非購買是對短租有利可圖的行為，否則租金不能影響其他購買動機的選擇。
如果租金的降低是因為更多的人選擇買房，減少了租房的市場需求，或者更多的已經買房的人會向市場供應房屋用於短期出租，但不能解決人們長期居住的問題，人們更願意獲得產權，生活得更安全。
中國租房市場的不穩定還在於，中國現有就業的自由選擇比完全市場化的發達國家要少。他們大多和父母生活在同壹個地方或選擇出生地或結婚地的就業條件。擁有穩定家庭自有住房的人群占優勢。房租還沒有高到讓這些人為了減少開支而放棄買房。
預期和穩定性
買房是購買資產，解決住房問題的行為。租房是解決沒有投資功能的居住問題的行為。(如果不買房是為了把資金用於其他投資，獲得更多收益，那麽買房後再投資房貸也是壹樣的。)兩者的區別在於，買房不僅解決了合理居住的問題，還有投資功能和投資收益(升值收益)的可能性，而租房只能是純消費，租房並不會增加收益。
這種差異反映了人們的期待和穩定。
預期是選擇租房時，對租金的長期預期是高還是低，租的房子是否能長期適用，是否具有長期穩定性。否則租的房子就無法按照個人意願裝修，經常會被尋租和搬家所困擾。
還有壹個預期是房價會不會跌，預期是漲還是跌。如果長期的房價總是在上漲(從全球經濟發展的角度來看，如果把房價放在更長的時期來看，會發現只漲不跌)，那麽為了短期的房租而儲蓄，就會造成長期的房價損失。房價的上漲最終會壓倒房租的收入。
預期的判斷不能脫離城市的發展現狀，獨立地談經濟學的基本原理。發達國家的城市建設和住房已經進入相對穩定期。隨著城市化率的提高，城市的基本格局相對固定，城市功能布局相對成熟，住房建設、裝修、配置水平差別不大。在租房市場上，歐洲很多國家的房租都是由社會和社區協商決定的(並不是完全自由競爭和市場化)，他們的預期是相對可預期和穩定的。
然而，中國正處於加速城市化的進程中，城市的功能和模式正在發生巨大的變化。基礎設施和交通系統的變化可以說是翻天覆地。房屋的建設水平和配置條件差異很大，城市建設、建設和改造的速度也不盡相同。租房和買房不僅僅受短期租金水平的控制。如果北京明顯的居住用地轉移到五環外，政府已經明確決定減少和停止二環內的住房建設，人口要轉移到外面去。像這樣，把市級政府層面的辦公室搬到新區的絕不是少數幾個城市，那麽如何確定人們的預期和穩定？當妳想在北京買房的時候，可能這個區域沒有房子賣。
制度和文化的差異
當買房比租房更有優勢時，為什麽發達國家的住房私有化率比中國這個發展中國家低，而不是更高？重要的是制度和文化的差異。
文化差異在於中國習慣實體經濟。包括沿用至今的大陸法系，習慣於擁有而不是使用，習慣於繼承父業，繼承父債血脈的觀念，習慣於與人攀比炫耀財富、地位、生活的享受，習慣於用財富去爭取話語權。更重要的是，“壹個大學生，兩個大學生”的貧困讓人記憶猶新。當改革開放由住房實物分配轉變為住房私有化時，擁有壹套擁有自己產權的住房成為當局向公眾灌輸的夢想，這不僅增加了城市居民的住房消費，也極大地擴大了人們的住房消費欲望。超前的、超大容量的住房消費觀念，使得租房和社保住房成為社會中的附屬品。雖然我個人反對那種不分差異，只有擁有壹套有產權的新房才能解決住房問題的錯誤觀念，但這並不能改變這種消費預期。所以中國剛開始致富的人，會把買房放在人生的第壹位，只把租房作為壹個短期的過渡，所以根本不計算租金收入對買房的影響。
制度差異在於土地的制度差異，產權制度和稅收制度的保護能力差異，契約和信托擔保的差異，文化和制度導致的消費差異。
我國沒有物權法，也沒有房產稅，所以擁有房產不會增加占有和使用期間的成本。產權證永遠比租約可靠，妳可以無條件繼承，不用交遺產稅...
沿著美麗的尼羅河兩岸觀光，最大的遺憾是沿岸大量建築都是住滿人的爛尾樓，很多建築都是裸露的磚墻，沒有立面裝飾，很多屋頂都是上壹層建築的鋼筋頭。原因是對已建成的樓房征稅，而對未建成的樓房不征稅，所以大量家庭寧願住在未建成的房子裏。
美國住房私有化率不到70%，老年人擁有房產的比例極低。住房年交易量是中國的兩倍左右，其中70%-80%是二手房交易。第壹，在制度上，納稅人是可以免個人所得稅的(根據家庭納稅人數)，不買房就享受不到免稅，所以不存在有能力不買房的家庭。但住房要交房產稅和遺產稅，所以幾乎所有家庭都不會考慮讓子女繼承住房，而是在老人沒有穩定勞動收入的情況下，賣掉房子換取消費和養老資金(包括住房抵押保險)。大多數國家的遺產稅已經成為住房私有化速度的障礙。同時，其市場化的租房市場和合同保障，可以通過租房滿足長期居住(有大量的出租公寓，而不是出租個人所有的房屋，具有很強的制度穩定性)。
文化和制度差異還是很多的，經濟發展階段也有很多差異，所以今天的中國不能套用國外經驗和經濟學的壹般關系來解釋。
最終決定買房動機的是制度環境和個人偏好。每個人都有不同的需求，沒有必要讓沒錢的人替有權決定財富使用和存在的人做決定。任何人都可以說出無數不買房的理由，但是房價的上漲讓更多買了房的人財富增加，這就是中國的社會現實。