2017 10 18，十九大開幕了。大會報告中提到“房子是用來住的，不是用來炒的”，現場掌聲經久不息，充分體現了黨情民意，是住房租賃進步的堅實風向標，也積極支持我國住房租賃資產證券化產品。我們將通過案例分析和專題報告對住房租賃中的ABS項目進行深入跟蹤。
截至目前，交易所已批準並成功發行4個住房租賃資產證券化項目，計劃發行金額665438+5500萬元。發行方包括魔方公寓、自如、新派公寓、保利地產。下面重點分析“中信證券免1租金分期信托受益權資產支持專項計劃”項目。
1證券基本信息
表二。？免租金分期付款ABS基本要素
2.原始所有者和資產服務器
(1)北京紫儒眾誠有容信息技術有限公司(原業主)
中成有容是自由品牌的後臺支持部門，負責自由資產管理系統中的財務信息化建設和維護功能。公司成立於2016年2月4日，註冊資本5000萬元，註冊地為北京市密雲經濟開發區。中成有容的股東為北京紫如資產管理有限公司(以下簡稱“紫如資管”)，實際控制人為左暉，持股比例為94.6%。左暉，男，北京大學EMBA，現任鏈家董事長，中國房地產估價師與房地產經紀人協會副會長，北京房地產中介行業協會副會長，中華全國房地產商會副會長。自如網成立於2011，鏈家網成立於2014。
(2)北京梓儒資產管理有限公司(資產服務機構)
北京紫如資產管理有限公司是紫如品牌的運營實體。公司成立於2015年10月20日，註冊資本3200萬元。經過五年的發展，北京自由資產管理的產品線已經從成立之初唯壹的共享產品——自由友好家發展到自由友好家、自由公寓、自由驛站、自由B&B五大產品線，橫跨長租和短租市場，提供保潔、專業維修、搬家、租期免費優質產品等多項O2O生活服務。截至目前，北京自有管理客房40萬間，北京累計服務租戶數超過654.38+0萬，已發展成為國內長租市場第壹品牌。
從股權結構來看，京控股東均為自然人，左暉持股94.6%，單鋼持股5.4%。
在商業模式上，北京自如資產管理的商業模式是基於自有B2C租房平臺，為客戶提供高效的房源搜索和看房服務，以及租房期間的服務。盈利模式為“低買高賣”，主要包括租金收入、增值服務和金融業務費。公司產品方面，(1)長租產品包括自如友、自如租、自如租三條產品線，其中自如友、自如租為分散式長租業務，自如租為集中式長租業務。(2)短租產品包括免費驛站和免費民宿。該專項計劃的基礎資產——房租分期微貸，對應的是長租產品中的“自如友”、“自如整租”等業務線，即北京自如資管旗下的分散式長租業務。房租分期業務的風控措施，(1)貸前預審、實名認證、工作證明、入住驗證、交叉審核等。(2)貸後管理。通過短信、微信、郵件、在家張貼提醒等方式催收。若租戶預期、違約且超過3個自然日未退/解約，則自動鎖定。
自如租金分期ABS項目的基礎資產為信托受益權，信托受益權對應的基礎資產為信托計劃向北京長租公寓租戶發行的租金分期小額貸款債權。要求借款人為18以上非在校生，芝麻分不低於550分或免單分不低於70分，無不良失信記錄。
基礎資產的形成。(1)客戶選擇長期自由出租公寓，與北京自由資產管理簽訂房屋租賃合同；(2)客戶選擇使用租金分期申請貸款；(3)北京免費資產管理和通道機構對客戶進行資質審核；(4)渠道與客戶簽訂租金分期貸款的借款合同；(5)客戶在線支付壹個月的租金和相當於月租金的押金；(6)北京自如資產管理安排渠道為客戶提供剩余11個月租金分期小額貸款，貸款將通過委托支付安排直接支付至北京自如資產管理指定賬戶；(7)客戶按月還款，即支付租金和貸款服務費。
基礎資產。截至2017，10年5月，專項計劃基礎資產信托計劃項下基礎資產小額貸款余額為4.92億元(信托計劃總規模為5億元，包括信托業保障基金和支付的現金)，* * *涉及合同2.35萬份，合同期限為11個月，加權平均剩余期限為。從區域分布來看，集中在北京、上海、深圳，北京約占60%。違約方面，小貸在免租分期的資產預期狀態不到0.38%，預期率較低。目前所有貸款的利率為6.27%，貸款期限為11個月，還本付息相等，貸款的IRR在11%以上。
4.交易結構
(1)原權利人中成有容通過外貿信托設立的“匯潤5號-自如自感系列單壹資金信托項目單壹資金信托”向承租人發放租金分期小額貸款；(2)中成有容將單壹資金信托項下的信托受益權轉讓給中信證券設立的“中信證券免租金分期信托受益權資產支持專項計劃1號”；(3)項目管理人根據基礎資產的現金流，設計了優先級和劣後級的結構化產品“自如分期ABS”；(4)主承銷商將向投資者銷售“自如房分期ABS”；(5)投資者將認購資金劃入主承銷商指定的銀行賬戶；(6)主承銷商將募集資金作為資產對價打給原始權益人。
4.信用增級措施
(1)優先級-次級結構化分層，其中優先級文件由次級文件的10%信用支持。
(2)差額支付承諾:北京自由資產管理公司將為專項計劃提供差額支付。
(3)中證信用對外擔保為北京自如資產管理義務補足差額提供不可撤銷的連帶責任擔保。