“買房養老”基本是熱門話題。在執行中，有些老人難免會擔心:“房子抵押了，不讓我住怎麽辦？”5月24日提交十三屆全國人大三次會議審議的民法典草案可能會打消老年人的這種顧慮，因為草案在用益物權中增加了重要的壹章——居住權。只要老人們簽訂居住權合同，居住權就受到法律保護。
這壹規定也是今後購買二手房的市民應該註意的，因為買房時不僅要查詢房屋的權屬、司法查封、抵押設立等情況。，還要註意房子是否登記了居住權。
可能會有新版本的“老人子女與保姆爭房”
作為民法典物權編草案的壹大亮點，草案在用益物權中專章規定了居住權，明確權利人有權按照約定占有、使用他人房屋的用益物權，以滿足居住和生活需要。
設立居住權，當事人應當以書面形式訂立居住權合同，同時向登記機構申請居住權登記。居住權是在登記時確立的。
草案明確，居住權不得轉讓和繼承。具有居住權的住宅不得出租，但當事人另有約定的除外。居住權期限屆滿或者權利人死亡，居住權消滅。
按照這些規定，生活中屢見不鮮的“老人子女與保姆爭搶房產”的案例可能會有另壹個版本。湖南工商大學法學教授楊通過設置壹個特殊場景來解釋:壹位老人被保姆照顧了很長時間。老人去世前希望保姆能通過合同或遺囑繼續住在房子裏，但老人的子女可能對此有意見，所以可能是子女和保姆對簿公堂。這種情況並不少見。“有了居住權，老人可以去登記機構為保姆登記居住權，老人的子女和房屋所有人都不能趕走保姆。”
居住權的引入釋放了制度紅利。
居住權是壹種新型財產權，也是壹種典型的財產權。能寫進民法典草案，是壹個很大的進步。政協委員、湖南啟元律師事務所首席合夥人袁愛平認為，居住權最大的價值和意義在於釋放制度紅利。
他舉了壹個具體的例子:長沙壹個老人，擁有價值百萬的房子，退休金不高，子女不在身邊，看病還要吃藥，生活可能很拮據。居住權的出現可以解決這壹困境。老年人可以出售或抵押房屋，但需要設置居住權——讓他們在有生之年免費居住。這樣老人可以得到654.38+0萬元，安心住在房子裏。“居住權拓展了壹個老人的生活空間，也可能在未來打開養老產業和房地產的產業空間，甚至催生新的養老模式。比如養老機構或者房屋房產交易機構，可以按現在的估價購買，取得所有權，但居住權仍屬於原所有人，原所有人死亡後房屋將被出售。”
楊認為，居住權的規定對公租房和廉租房的承租人都是壹大利好。
他說:“公租房和廉租房的租戶屬於低收入人群。他們通過租賃合同保護自己的居住權益，難免會產生壹種不穩定的感覺。如果他們通過居住權來保障自己的居住權益，就能更有安全感。”
袁愛平也認為，居住權的出現對於解決社會低收入群體的住房問題具有重要意義。居住權作為壹項新的權利，其配套性自然需要在社會實踐中加以完善。"特別是，需要盡快引入與政府擔保相關的制度."袁愛平說。
買了二手房，還得打聽居住權。
民法典草案增加居住權對房屋使用權會有怎樣的影響？會給房屋交易帶來哪些變化？
北京市律師事務所主任邱表示，新增居住權的用益物權實際上是將居住權與所有權分離，對有居住權的房屋的自由處置受到限制，因此在房屋交易過程中可能存在障礙，因為即使房屋可以轉讓，如果合同約定的居住時間繼續，仍然需要保護權利人的權益。作為購房者，如果房子用於自住，壹般不會考慮這樣的房子。
確立居住權，房屋所有人和居住權所有人必須先就居住的條件、要求和期限進行書面約定，然後到登記機構申請居住權登記。居住權的身份沒有限制，可以是父母、配偶、子女甚至保姆，原則上應無償設立居住權。登記完成後，居住權成立，權利人根據合同約定享有房屋的占有和使用權，並可在約定時間內壹直居住在其中。但需要註意的是，房屋的收益權和處分權仍然屬於房屋的所有權人。雖然居住權並不限制房屋所有權人出售或抵押房屋，但如果房屋設立了居住權，即使房屋所有權人轉讓房屋，享有居住權的壹方仍然可以按照合同約定的期限繼續居住，因此具有居住權的房屋的流通價值必然降低。湖南金洲律師事務所合夥人律師羅啟宇提醒購房者，今後買賣二手房時，不僅要查詢房屋權屬、司法查封、抵押設立等情況。，還要註意房子是否辦理居住登記。
不過，湖南新環境房地產經紀連鎖有限公司副總經理明斌對此持不同看法。
“居住權的設立，基本上是為了保障家庭成員的住房需求。如果有轉移需求，首先要解決現有居民的住房需求。這是特定群體的壹種安全權利。從整體市場來看，對房屋交易的影響有限。”明斌說。
有戶口的房子可以照常抵押嗎？
抵押的房子可以登記他人的居住權嗎？用他人居住權登記的房子可以照常抵押嗎？
中國社會科學院民法典編纂工作組秘書長謝鴻飛表示，根據《物權法》，誰受保護取決於權利成立的時間。先有居住登記權，再把房子抵押出去是可行的。但是有這樣壹個問題:如果抵押人不能償還銀行的債務，銀行在收回房屋時還必須考慮權利人的權利，所以銀行在面對這類房產時可能會比較謹慎。先有抵押後有居住權登記的，居住權的權利低於抵押人。
如果把房子過戶給子女，給自己設立居住權，居住權能保證終身居住嗎？如果孩子把房子租出去，會被租客趕出去嗎？
北京盈科(上海)律師事務所全球合夥人郭仁律師這樣認為。居住權的期限可以由雙方自由設定，可以設定為固定期限，也可以設定為終身。不過，應該註意的是，居留權會在居留權期滿或權利持有人死亡時終止。此外，有居住權的房屋，除當事人另有約定外，原則上不得出租。另外，《民法典》用益物權壹章規定了居住權，也就是說，居住權權利人對標的房屋享有物權效力，租賃是債權關系，物權優先於債權。因此，承租人無權幹涉居住權人行使權利。
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