經歷了2006年底的短暫瘋狂後，2007年的秦皇島樓市給人壹種“不溫不火”的感覺。雖然今年房價仍在上漲，但漲幅已經大大放緩，壹些樓盤在接近年底時出現了降價促銷的場面。這壹年，政府調控力度空前加大，新建保障房開始陸續推出。壹些大型項目也在今年陸續入市，使得港城房價難以延續前幾年的瘋狂上漲趨勢。
1，滯銷現象開始出現。
2007年底，秦皇島市民李婷終於如願以償，買了壹套房子。“每平方米2800元在壹年前是不可想象的。據說開發商急於回籠資金，只比以前低了五六百元。”這個價格也是李婷身邊的朋友羨慕的。唯壹讓李婷擔心的是，如果房價下降，未來的物業和配套是否也會縮水？
“據我所知，秦皇島壹些中小地產商從年底開始資金壓力很大，壹些地段和環境不好的樓盤開始出現滯銷。預計在2008年上半年國家持續調控房地產市場的大趨勢下，這種情況還會持續。”秦皇島房地產開發協會秘書長李海清告訴記者，剛剛過去的2007年，秦皇島樓市最突出的表現就是房價的“不溫不火”表現。與2006年底相比，房價漲幅不算太大。以海港區為例。從2007年開始，大部分樓盤的價格都維持在每平方米4000元左右，而壹些位置偏遠的樓盤則處於每平方米3000元以上的水平。
這種情況與2006年形成鮮明對比。據秦皇島市統計局的壹位官員說，2006年，秦的房價穩步上升。新建商品住宅價格同比上漲6.9%，略高於2005年的6.0%，在全國處於中上水平，但漲幅在第四季度逐漸加大，2月份達到11.8%，使得2006年末的房價。當時秦皇島市區的房價大多在4000元/平方米左右。對於這個只有50多萬人口的海港城市來說，房價的漲幅超出了人們的預期。事實上，這種突然的上漲不可能持續太久。僅僅過了壹年，市場就逆轉了。
2，經濟適用房的夢想。
房價走勢的這種逆轉，與2007年的大量保障房密切相關。壹位房地產商分析認為，這在壹定程度上分流了很多商品房的潛在買家。
60歲的退休工人王義清是經濟適用房的忠實購買者。“我的養老金只有1000元。想在海港區買商品房，想都別想。幾年來，我們壹直想買壹套買得起的房子，但壹直買不到。”2007年，秦皇島經濟適用房政策的調整，讓老王這樣的困難戶又看到了希望。
今年8月，秦皇島首個保障性安居工程——海港區海陽保障性安居工程正式開工。這個總投資近5億元的項目，也是目前該市最大的保障房項目。2008年6月至10月，這座港口城市推出了2060套經濟適用房。
幾乎與此同時，還有政策調整。秦皇島市政府出臺的《經濟適用住房與商品房開發建設聯動運行實施辦法》明確規定，經濟適用住房與商品房開發建設形成聯動運行，是指在商品房開發建設項目中建設壹定比例的經濟適用住房，交由市廉租住房和經濟適用住房管理中心向符合條件的低收入家庭免費出售的運行方式。據說這種方法是河北省的首次嘗試。
此外，秦皇島市政府還提出了穩定房價的六項措施:完善城鎮人均建築面積1.5平方米的最低收入家庭廉租住房保障制度，做到應保盡保；加大保障性住房建設力度，年內實施保障性住房建設60萬平方米；增加保障性住房用地供應比例，努力滿足保障性住房用地需求；推進舊居住區和城中村改造，改善居民居住環境；落實“限戶型、限房價、競地價、競房價”的“兩競兩限”政策，做好不同地段試點，逐步完善商品房限價銷售措施。
所有這些措施都是針對前期過快增長的房價，城市低收入人群王力可壹輕也將從中受益。壹位市民在接受采訪時認為，“以前經濟適用房更像是單位的自建房，現在經濟適用房開始轉向城市低收入家庭了。”
據記者了解，2007年，秦皇島市有關部門為了配合全市保障性住房的推出，發放了數萬份調查問卷。從最後收集的問卷來看，陸續推出的保障房項目將滿足大部分城市低收入家庭的住房需求。
3.港城樓市已進入“品質時代”
“從目前來看，秦皇島的房價肯定是沿海開放城市中最低的。相比青島、大連等旅遊城市的房價，秦皇島的房價很有競爭力。”秦皇島五星置業有限公司銷售經理言和在采訪中認為，在過去的幾十年裏，秦皇島的城市規模變化不大，大部分城市居民都有自己的房子。只是近幾年，隨著生活水平的提高，越來越多的家庭有了進壹步改善居住條件的需求。目前，“置換”購買已經成為支撐當地房地產市場發展的主流需求。相比其他城市的購房者，秦皇島的購房者更看重自己房子的質量和服務。由於挑剔的買家，當地房地產行業的競爭日益激烈。
言和告訴記者，他們2007年初開盤的“在水壹方”項目的口號是“0世紀265438+置換房”。最初價格是每平米3500元左右，結果不到兩個月就賣完了。80%，現在價格漲到4000多元每平米。由於該項目采用了大量的中水回用、雨水收集、太陽能建築壹體化等節能措施，獲得了多項國家級、省級節能示範項目，在當地樓市頗具影響力，其房價在當地也處於中等水平。因此，除了許多本地買家外，它還吸引了許多外地買家，其中大部分是北京和東北地區的買家，還有壹些來自石家莊和衡水等省內其他城市的買家。
據了解，目前在秦皇島，當地購房者在選擇樓盤時更看重價格、環境、配套服務等因素。所以像“水壹方”“森林逸城”這種單價在4000元左右的個性化樓盤比較受歡迎，其樓盤價格也在慢慢上漲。相反，壹些地理位置偏遠，環境差的樓盤，雖然價格很有競爭力，但由於缺乏自身特色，出現了壹些滯銷現象。
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外國買家擡高港口城市房價。
據了解，目前秦皇島的房地產市場主要分為兩類。壹個是市區的商品房市場，以本地人為主，目前維持在每平米3000-4000元的水平。另壹種是旅遊地產，以海邊的別墅和小戶型商品房為主，主要面對外地買家，價格在3000元-10000元/平方米。
近年來，隨著秦皇島旅遊開發的深入，旅遊地產開發日趨成熟，吸引了大量來自北京、天津、東北等地的購房者，尤其是東北地區的購房者。另外，在這些買房的外地人中，有壹個有趣的現象。買便宜房子花的錢少的多選擇銀行貸款，而買高端豪宅的大多可以壹次性付清房價。這說明很多消費能力高的外地購房者對秦皇島情有獨鐘。
2007年，隨著冀東壹體化正式啟動，秦皇島和唐山的聯系越來越緊密，越來越多的唐山人也來秦皇島買房。除了交通便利之外，秦皇島獨特的海邊環境和低廉的房價對唐山的異地置業者也有很強的吸引力。很多唐山人來這裏買房的主要原因是看中了秦皇島清新自然的環境條件。其中，唐山人大多在南戴河買房。從唐山開車到南戴河，走京沈高速，要壹個多小時。因為環境和空氣比唐山好很多，很多小康的唐山人都開始在這裏買第二套房子。
根據唐山市人民政府和秦皇島市人民政府《冀東區域戰略合作框架協議》的要求及有關法律法規和政策的規定，兩市住房公積金管理中心就兩市住房公積金貸款異地辦理達成壹致。去年，秦皇島市與唐山市住房公積金管理中心簽訂了《個人住房公積金貸款合作協議》，標誌著兩市住房公積金異地貸款業務正式開通，讓更多的唐山工薪階層有了在秦皇島買房的沖動。不少業內人士預測，隨著唐秦交往的深入，未來會有更多的唐山人過上“生活在秦皇島，工作在唐山”的新生活。
努力工作。
五年內建立完善的住房保障體系。
記者從當地房管部門了解到，未來五年，秦皇島將完成城鎮住房1450萬平方米，其中保障性住房(含集資建房)占15%至20%，為210-290萬平方米。2007年，秦皇島已實施4個保障性住房建設項目，總建設規模3431萬平方米。
秦皇島出臺《關於完善和實施城鎮住房保障體系切實解決低收入家庭住房問題的實施意見》及相關配套文件，規定在普通商品住房建設中，邢弢建築面積90平方米以下的住房面積應達到開發建設總面積的70%以上；到2012年，住房保障體系全面建立，為所有符合條件的低收入家庭提供住房保障，實現應保盡保；為80%的職工建立住房公積金制度；90%的家庭擁有或租用功能和設施齊全的房屋。
同時，秦皇島從2007年開始實行經濟適用房和商品房開發聯動運行。聯動項目中保障性住房的建築面積按照項目總居住面積的10%-20%的比例確定。原則上，在壹個地塊上建設的保障性住房總面積應大於壹套房屋的總建築面積，以確保保障性住房建設的穩定增長。
◎樓市天際線
秦皇島房價上漲的歷程
記者在采訪中了解到，秦皇島的房價從2004年開始了“三級跳”式的快速上漲，此前很長壹段時間，當地樓市價格漲幅不大。1997年，秦皇島市商品房均價僅為每平方米1700元左右，之後每年上漲200-300元。
從2004年開始，秦皇島市區房價上漲開始加速，同時市區土地拍賣價格也屢創新高。以前每畝價格只有30萬元，2005年達到654.38+0多萬元。2007年初拍賣港區壹塊土地時，基礎地價已經漲到平均每平方米近4000元。
奧運會後房價會跌嗎？
秦皇島是2008年奧運會的舉辦地。奧運會後，房價是否會迎來“拐點”，開始進入下行通道？采訪中，當地開發商和相關人員的看法是，房價下跌的可能性不大。
“目前秦皇島房地產市場以本地居民自住需求為主，外地購房者的度假需求受奧運會影響不大。”秦皇島五星房地產公司銷售經理言和認為，奧運因素可能會對壹些投資和度假買家產生壹定影響，但對主導當地市場的自住需求影響不大。
秦皇島市海山金屋房地產開發有限公司董事長楊光軍認為，2006年最後幾個月秦皇島的房價上漲過快。原因很多，主要是05年的房價比較低。2005年底10，每平米2500左右。2006年房價剛漲到3800元左右每平米。表面上看漲幅好像挺大的，但這是因為本來就是。另外，秦皇島的土地資源並不是很大，整個房地產開發發生了很大的變化，特別是2005年和2006年開發的品種差別很大。2005年大部分都是2500元左右壹平米。另外，2006年高層占80%，別墅居多。這樣整個房價有了很大的提升，但是如果去掉成本的增加，真正的漲價幅度並不大。目前秦皇島的房價是第壹批沿海開放城市中最低的，和其他沿海城市相比是很低的。所以秦皇島的房價沒有太多泡沫，下跌空間應該不大。
權威采訪
秦皇島房價大幅波動的可能性不大。
——秦皇島房地產開發協會秘書長李海清
秦皇島的房產主要銷售對象是本地居民，投資性相對較差，這就迫使開發商建造的房子必須符合普通市民的消費口味，提高商品房的品味，所以價格大幅下跌的空間較小。
鑒於近期珠三角深廣等城市房價下跌，李海清認為這壹幕不會在秦皇島上演。“深圳的房子在很短的時間內從每平米8000元漲到了2萬元。這種上漲本身就是不理性的，必然會產生大泡沫。現在，即使它的價格下降50%，對開發商來說仍然是有利可圖的。”不過，李海清認為，對於秦皇島的樓市來說，雖然目前壹些中小開發商面臨較大的資金壓力，但整體價格大幅下跌的可能性不大。
首先，從房屋建設成本來看，隨著城市土地拍賣價格的提高，秦皇島市商品房的基準地價壹般不低於每平方米2000元，加上建築安裝成本約1000元，開發的商品房成本基本不低於3000元。由此可見，開發商的利潤空間相對穩定，秦皇島目前的房價大多維持在4000元/平方米左右。雖然上漲空間有限，但大幅下跌的空間也不大。在國家宏觀調控不斷加強的趨勢下，壹些實力較差的中小開發商在資金壓力下將越來越難以生存，因此城市邊緣的樓盤可能會滯銷。
其次，從目前秦皇島房地產行業的發展情況來看，當地很多大型開發商都在積極順應國家宏觀政策的要求，提高房屋本身的節能環保水平，提升商品房的內在品質。這雖然無形中增加了建設成本，但符合國家對房地產行業倡導的產業方向，體現了良性發展。“現在大家都有壹個* * *知識，不是靠打價格戰來吸引購房者，而是在提升品質上下功夫，這也迎合了購房者的需求，無形中提高了商品房的適銷性。”
此外，李海清還透露，近年來，秦皇島市城市土地供應量壹直保持在每年300萬平方米左右，供應相對充足。此外，政府將在未來幾年大力投資經濟適用房和其他經濟適用房。對於秦皇島這樣壹個主城人口只有50多萬的城市來說，這些因素降低了房價大起大落的可能性，使得城市中不同購房需求的購房者都有可能擁有自己的房子。
數字
秦皇島房價漲幅放緩。
2007年1-1期間，秦商品房銷售面積1.809萬平方米，同比增長21.9%，其中住宅銷售面積1.754萬平方米，同比增長28.3%。在銷售形勢依然樂觀的情況下，秦皇島房屋銷售價格呈現穩中有升態勢，前10月同比上漲5.8%，比上年同期加快0.7個百分點，略有擴大。其中，新建商品住宅價格同比上漲7.0%，上漲趨勢最明顯的仍然是多層住宅，價格同比上漲13.9%，比2006年同期上漲4.6個百分點。
同期，秦非住宅商品房價格同比上漲4.4%，呈波動上漲態勢。
二手房交易量受政策影響變化明顯。據有關部門統計，2007年前三季度，秦皇島二手房交易量為161.4萬平方米，同比下降9.9%。
根據國家統計局和國家發改委公布的調查數據，2007年6月5438+0至6月5438+0，秦皇島市房屋銷售價格總指數為105.8%，低於全國70個大中城市平均漲幅1.2個百分點。據統計，秦皇島住房銷售價格同比上漲5.8%，比石家莊和唐山分別低65438±0.3個百分點和0.2個百分點。這些數據清楚地表明，秦皇島市住房銷售價格的漲幅正在日益放緩。
從月度銷售情況來看，目前秦皇島市房屋銷售價格指數已經從2007年6月的18下降到2007年6月的第57位。其中，新建商品住宅價格指數由第7位降至第56位；二手住宅銷售價格指數從第24位降至第62位。
◎人民的聲音
切實落實已公布的秦皇島市2006年至2010年住房建設計劃，確保保障性住房(含廉租房)和中小套型住房建設；加強對經濟適用房租戶的審核，確保滿足中低收入者的住房需求；同時，要加強對房地產開發商經營行為的規範，建立相應的信用記錄；加強宣傳，消除公眾對房價上漲的恐慌；引導市民樹立正確的住房消費和投資觀念。
——楊世英，CPPCC、秦皇島建築設計院院士。
最近看到壹個賣房子的小廣告。海港區的李東華和建安裏有兩套房子，要價只有3200元/平方米，比前期3900元~ 4000元/平方米的價格低了不少。像這些好的市中心的二手房，好租好租。如果不容易買到新房產出租，養新房的成本也不小。
——市民李女士
◎結論
期待2008年城市的溫暖
□王鎮胡印斌
壹月壹步，壹期壹價，這波全國房價上漲，幾乎相同的壹幕在河北每個城市上演。房價成了城市裏最受關註的話題，買房幾乎成了人們生活中的頭等大事。
同壹個“漲”字，河北的樓市有著不同於其他省份的表達方式，而這樣的表達方式是在不同城市不同的背景和底色襯托下的。藍色夢想的描述和實現，固定資產的投資和拉動，多年歷史低谷後的補償性增長，城市化進程的加快，投資意識的覺醒，甚至區位的升值，都幫助河北樓市最終加入了快速上漲的陣營。
上升不是問題。但是，當空置率在加速上升，價格不是個例，租售比高不可攀——隱性泡沫和內虛的“上漲”就有問題了。
在對趙巖十壹城樓市的關註中，我們關註隱藏在房價背後的城市崛起，我們關註高房價下的民生疾苦，我們更關註城市管理者為提高民生質量所做的努力，雖然很多時候這樣的努力只是示範性的。
這樣壹來，很多由樓市衍生出來的話題，就衍生出了遠遠超出樓市本身的意義。
我們欣喜地看到，以穩定加速上漲的房地產市場和改善貧困弱勢群體居住條件為基礎的各種新政策在2007年密集出臺，並將在2008年繼續；廉租房，經濟適用房，正在或者即將有壹個量的飛躍，就像初冬的早晨，溫暖的陽光盡可能地在人們心中蔓延，經濟政策的轉折也帶來了樓市的“轉折”。
河北樓市的“拐點”真的到來了嗎？這場爭論壹直持續到2008年。其實在這樣壹個拐點上，我們不希望房價的拐點由漲轉跌，更不希望由漲轉跌，而是由快速上漲到理性調整。其實不僅僅是樓市，很多領域已經蔓延的拐點之爭，我們都希望是壹個理性的新起點。
壹套房，壹個家，壹個夢想，壹份期待。2008年，我們對樓市的理性調整充滿期待，也對身處的城市越來越擔憂。