為規範物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》、《蘇州市住宅區物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》，我們制定了《蘇州市物業服務收費管理實施細則》。
蘇州物價局蘇州市住房和城鄉建設局
2065438+2004年5月29日
蘇州市物業服務收費管理實施細則
第壹章總則
第壹條為規範物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》、《蘇州市住宅區物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合本市實際情況，制定本細則。
第二條本細則適用於本市行政區域內物業服務的收費行為及其監督管理活動。
第三條本細則所稱物業服務費，是指業主通過聘請物業服務企業、專業管理機構或者業主對物業管理區域內的建築物、構築物、配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
物業服務費包括物業服務費、停車費、專項服務費和代理服務費。
第四條尊重業主共同管理部分物業的權利，倡導和引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或者專業管理機構，鼓勵適當的價格競爭，促進物業服務收費主要通過市場競爭形成。
物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循公開、合理的原則，費用應當與服務水平相適應，實行政府指導價和市場調節價。
第五條市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理，制定具體實施辦法和相關政策規定，指導全市物業服務收費管理工作。
縣級市(含吳江區，下同)、區價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門，按照價格管理權限負責本行政區域內物業服務收費的政策執行和監督管理。
第二章物業服務收費管理
第六條本細則所稱物業服務費，是指物業服務企業根據物業服務合同，為業主或者物業使用人提供公共基礎物業服務而收取的費用。
第七條普通住宅物業公共服務收費實行政府指導價。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準調整幅度和居民消費價格指數變動情況，根據當地物業服務等級標準或者分類分級標準制定相應的基準價格和浮動幅度，並向社會公布。市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責制定蘇州市物業服務費的基準價格和浮動幅度，縣級市價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責制定當地物業服務費的基準價格和浮動幅度。
價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門每三年對物業公司的服務等級標準或者分類標準以及相應的基準價格和浮動幅度進行評估，並根據評估結果適時進行調整。
第八條新建普通住宅物業銷售前，建設單位應當在政府指導價範圍內，依法通過招標或者協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務委托合同，約定物業公司的服務內容、服務標準和收費標準。前期物業服務委托合同應當自簽訂之日起10個工作日內，由物業服務企業向物業項目所在地的縣級市、區價格主管部門和物業管理行政主管部門報備。價格主管部門和物業管理行政主管部門應當通過政府網站等形式公示預先備案的物業服務委托合同。
前期物業公共服務的具體收費標準不得擅自超過政府指導價的最高標準。少數因提供政府指導價未涉及的服務和服務標準，確需超過政府指導價最高標準的物業項目，可在招標公告發布20個工作日前，向市、縣級市價格主管部門和物業管理行政主管部門申請單獨核定收費標準。核定的收費標準也算是項目前期物業招投標的最高收費標準。
新建普通住宅物業銷售時，建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包括前期物業服務委托合同約定的物業服務內容、服務標準和收費標準。房屋買賣合同未約定前期物業公共服務費的，由建設單位承擔。建設單位選聘的物業服務企業應當根據前期物業服務委托合同的約定內容，與物業買受人簽訂前期物業服務協議。
第九條新建普通住宅物業交付使用後，物業服務費標準按照合同約定執行。
業主大會、業主代表大會或者物業管理委員會(以下簡稱業主大會)成立前，普通住宅物業服務費標準因服務成本變化需要調整，或者因政府指導價標準變化需要提高的，物業服務企業應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的組織、指導和監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，並征求業主意見。經專有面積占總建築面積半數以上且占總人數半數以上的業主同意，作出業主壹致決定，在政府指導價範圍內實施調整並同意執行。
業主大會成立後，普通住宅物業公共服務費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，並按照與物業服務企業的合同執行。
第十條各類別墅、高級公寓、裝修商品房、容積率等於或低於1.0的住宅小區以及寫字樓、廠房、商務樓宇等非住宅物業實行市場調節價服務費，具體收費標準由業主、物業使用人、物業服務企業執行。
房屋經批準用於營業的，物業服務收費標準由業主決定，並按合同執行。
業主采取自行管理或自行管理與委托專業機構相結合的服務收費標準，由業主決定並同意執行。
經濟適用住房物業公共服務收費，按照當地政府的有關規定執行。
第十壹條物業服務可以采取合同制或者收費制等計費方式。具體方式由業主大會和物業服務企業協商確定；業主大會成立前，建設單位、物業服務企業與業主在前期物業服務委托合同和前期物業服務協議中約定。
合同制是指業主向物業服務企業交納固定的物業服務費，盈虧由物業服務企業承擔的方式。
約滿酬金制是指預先按照約定的比例或金額向物業服務企業支付約滿酬金，剩余部分用於物業服務合同約定的費用，余額或不足部分由業主享有或承擔的物業服務計費方式。
第十二條物業服務費壹般由以下因素構成:
(1)管理按規定提取的服務人員工資、社會保險、工會經費和職工教育經費；
(二)物業使用的部位、設施、設備的日常運行維護費用；
(3)清潔和衛生費用；
(4)綠化和維護費用；
(5)秩序維護費用；
(六)物業服務企業的辦公費；
(七)物業服務企業固定資產折舊；
(八)物業場地、設施設備和公眾責任保險費用；
(9)管理費分成(約滿酬金制不包括此項)；
(10)業主大會約定的其他費用；
(11)合法稅費和合理利潤(或報酬)。
物業* * *使用的部位和設施的維修、更新、改造費用由住宅專項維修資金支付，不得重復計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十三條住宅小區設施設備維護管理、保潔綠化等物業服務過程中的水、電、氣價格，除洗車、餐飲等經營性水、電、氣外，按照當地居民使用價格標準執行。
物業管理區域內使用的設施設備壹般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠化、水泵、非經營性停車庫、監控及安防設施、公益性文化體育設施、物業服務用房以及設施設備使用的房屋。
非經營性停車場和車庫，是指物業管理區域內為業主或者物業使用人提供車輛停放服務的停車位和車庫。
第十四條物業服務費按房屋所有權證登記的建築面積計算(車庫除外)；尚未登記的，按照房屋買賣合同記載的建築面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
第十五條納入物業管理範圍的已建成但尚未出售或未交付給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位全額承擔。自辦理交付手續的次月起，物業服務費由業主或物業使用人繳納。
物業出租或者以其他方式交給他人使用的，物業服務費可以由物業使用人繳納，但業主承擔連帶責任。
第十六條新建普通住宅前期物業管理期間，業主未辦理入住手續入住或入住後未使用，並提前書面告知物業服務企業的，在不超過24個月的期限內按70%交納物業服務費，超過24個月的優惠期可由雙方協商確定。業主大會成立後，優惠辦法由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。非普通住宅、非住宅物業公共服務費優惠措施按照合同約定執行。
第十七條物業服務企業可以按照合同約定預收物業服務費，但預收期限最長不得超過02個月。
第三章停車收費管理
第十八條停車場收費是物業服務企業或者專業管理機構對停車場地、車庫及配套設施和相關場地進行維護和管理所收取的費用。汽車停車費壹般由以下因素構成:
(1)管理服務人員費用；
(2)車位、車庫公共設施設備的能耗和維護費用；
(3)清潔和衛生費用；
(4)秩序維護費用；
(5)法定稅費等。
占用業主所有的道路或者其他場地停放小汽車的，小汽車停車費還應當包括合理的收入部分，用於對占用公共資源進行適當補償。
車位租金是車位所有人或管理人向使用人出租車位所收取的費用。
第十九條住宅區汽車停放收費和停車位實行政府指導價。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮汽車停車管理服務平均成本、車位、車庫建設成本等因素，制定並公布汽車停車收費和車位租金的基準價格和浮動幅度，並適時調整。市價格行政主管部門會同市物業管理行政主管部門負責制定蘇州市的基準價格和浮動幅度，縣級價格行政主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責制定本地區的基準價格和浮動幅度。
第二十條物業管理區域內業主* * *擁有、專有、專用車位、車庫的，應當區分車位、車庫的專有權益、管理服務費用等因素收取車位使用費和租金。
同壹停車場的汽車停車費應壹致，地下和地上停車費應保持合理價格。
第二十壹條占用業主道路或者其他場地停放汽車的，在業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定；業主大會成立後，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會的決定。
第二十二條汽車停放服務費由物業服務企業或者專業管理機構根據物業服務合同收取；租金由停車位的所有人或者管理人按照合同約定收取，也可以由物業服務企業收取並單獨核算。居住區汽車停車費和車位租金的具體收費標準應當符合政府指導價的規定。
為提高車位使用效率，鼓勵探索不固定車位、先到先得等其他有效管理方式。采取其他管理方式的住宅小區，汽車停車費和車位租金的月累計金額應當符合政府指導價的規定。
第二十三條物業管理區域內依法修建的人民防空工程平時作為停車泊位使用的，停車泊位費和租金的具體收費標準在規定的基準價和浮動幅度內確定。
人民防空工程收取的停車費和租金收入，應當按照有關規定用於人民防空工程設施維護和停車管理的必要支出。其管理辦法按照省有關規定執行。
第二十四條在滿足業主停車需求的前提下，有條件的住宅區可以設置遊客臨時停車位和其他臨時停車位。臨時停車收費的，應當提供不少於2小時的免費停車。業主大會成立後，免費停車時間由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。臨時停車收費由物業服務企業或者專業管理機構根據物業服務合同或者業主決定收取，具體收費標準應當符合政府指導價的規定。
因軍警搶險、搶險救援、市政工程搶修等公務進入住宅區的車輛，以及為業主和物業使用人提供配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。
第二十五條物業管理區域內的非機動車停車服務收費應當按照當地政府價格主管部門的有關規定執行。
第四章其他服務收費管理
第二十六條本細則所稱專項服務費，是指物業服務企業根據業主或者物業使用人的要求，提供專項服務而收取的費用。
專項服務費的收費標準由雙方根據服務內容和服務標準協商確定。
第二十七條本細則所稱代理服務費，是指物業服務企業接受委托，提供代理服務時向委托人收取的費用。
代理服務費的收費標準由雙方根據服務內容和服務標準協商確定。
第二十八條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取相關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托收費的，可以按照約定向委托單位收取代理費，不得向業主收取手續費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣和供熱服務的最終住戶業主或實際用戶。
第二十九條代收代繳費用是指物業管理區域內由全體或者部分業主承擔的，不能直接計入單個業主電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設備運行電費的費用，以及電梯、公共照明、公共用水等設備的年檢和維護費用。，由物業服務企業代收代繳。已計入物業服務費成本的，不得重復收取。
物業服務企業代收代繳的費用應當單獨核算，並按照實際發生的費用和約定的方式與業主或者物業使用人合理分攤。分攤辦法應當在物業服務合同中約定。合同沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占總建築面積的比例分攤。業主(含空置房業主)應按分攤金額按時繳納代收代繳費用。
物業服務企業可以按照規定提前向業主收取壹定的費用，預付費用與實際分攤費用的差額多退少補，超出部分也可以自動轉為預付費用。
第三十條新建房屋交付使用時，不得在房價之外收取配套設施設備費用，不得單獨收取不可缺少的附隨商品費用。物業交付使用後，物業管理區域內新建、改建、擴建設施設備的，按照有關規定承擔建設和運行費用，沒有規定的，按照約定執行。
為維護物業管理區域內的公共秩序，物業服務企業向業主發放證照、門卡所發生的制作費用，按照權利義務對等的原則，計入相應的服務成本；業主有其他需求申請或者因保管不當需要彌補的，可以按照成本補償的原則向申請人收取費用。
新建住宅小區實行門禁卡(卡)管理的，建設單位(或物業服務企業)不得在房價、物業服務費之外另行向業主收取門禁系統建設費用和日常維護費用，並配置不少於4張門禁卡(含IC卡等。)免費提供給每位業主和物業使用人。
物業管理區域內停車場采用門禁卡管理的，應當免費為業主提供1卡(卡)。
物業服務企業可以按照制作成本收取通行證(卡)押金，證件完好返還後，應當全額返還押金。如果證書丟失或損壞，它可以收取不高於存款金額的費用。
第三十壹條利用業主* *部分、* *設施從事經營的，收益按照業主大會或者業主委員會授權的業主大會、物業服務合同約定使用；沒有決定或約定的，70%納入專項維修資金，其余可用於補貼物業服務費。
第五章行為準則
第三十二條物業服務企業應當遵守法律、法規和相關政策規定，加強價格自律，規範服務行為，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務，接受業主的監督。業主對物業服務提出疑問時，物業服務企業應當及時答復。
物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務分包給其他企業的，不得降低服務質量、減少服務內容或者提高收費標準。物業服務企業承擔監督並最終履行物業服務合同的責任。
物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定或者法律法規及相關行業規範確定的維修、養護、管理、維修義務的，業主可以請求業主委員會監督履行，或者向街道辦事處(鄉鎮人民政府)及相關主管部門投訴，或者依法向人民法院提起訴訟，要求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第三十三條物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務水平、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準和收費依據，接受業主或者物業使用人的監督。
建設單位銷售新建住宅物業時，應當將上述物業服務收費的相關信息作為明碼標價房地產銷售的內容，並在銷售場所顯著位置公示。
第三十四條物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本約束機制。同壹物業服務企業同時服務多個物業管理區域的，應當按照物業管理區域分別核算服務成本和收支。
物業服務企業應當對汽車停車費、經營設施收入、代收代繳費用單獨核算，獨立核算。在物業管理區域的顯著位置公示汽車停車費、經營設施收支情況、收費收繳情況等。每半年至少公示壹次，接受業主、物業使用人和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的查詢和監督，公示時間不少於15天。
實行合同制的，物業服務企業應當對實施管理和服務的特定物業區域單獨建帳，按照物業服務合同的約定公布財務收支，並接受監督。
實行收費制度的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務費的收支情況，接受業主委員會的核查。物業服務企業或者業主大會應當按照物業服務合同的約定，聘請專業機構對物業服務費年度預算、決算和收支情況進行審計。審計費用應當按照物業服務合同的約定承擔。
第三十五條業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主違反物業服務合同逾期不繳納服務費的，業主委員會應當督促其限期繳納；逾期不繳納的，物業服務企業可以根據物業服務合同的約定，依法追償。
物業產權或者使用權轉讓時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務和代收代繳等費用。
第三十六條物業服務企業收取物業服務保證金、押金應當符合規定，嚴禁以押金、保證金等形式變相收費。
物業服務企業不得向業主和物業使用人收取裝修保證金或安全保證金。物業服務企業為業主和物業使用人的裝修活動提供基本服務以外的附加服務需要收費的，可以根據實際成本向市、縣級市價格主管部門和物業管理行政主管部門申報，核定收費標準後執行。
第三十七條物業服務企業不得強制提供服務並收取費用或者只收費不服務。物業服務企業接受委托實施物業服務並收取相應服務費的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第六章監督管理
第三十八條價格主管部門應當對政府管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
物業管理行政主管部門應當及時制定和完善普通住宅物業公共服務標準，加強對物業服務行為的監管。
物業管理行政主管部門應當會同價格主管部門加強對招投標價格行為和合同履行情況的監督管理，及時處理物業服務投訴。
物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規範執業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平。
第三十九條價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量、收費項目和收費標準的監督檢查。物業服務企業有下列行為之壹的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》、《蘇州市市場價格行為監督管理辦法》進行處罰。
(壹)超出政府指導價的浮動幅度制定收費標準；
(二)不按照規定提供服務並收取費用的；
(三)通過分解收費項目、重復收費、擴大收費範圍等方式變相提高收費標準的；
(四)強制或變相強制服務和收費的；
(五)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托的。，在收取有關費用時，向業主收取額外費用；
(六)不按規定明碼標價的；
(七)未按規定公示或者謊報物業服務費、經營設施收支、費用收繳等情況的。根據法定要求；
(八)其他違反價格法律、法規和規章的行為。
第四十條價格主管部門、物業管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》和本細則對物業服務收費進行管理和監督的，由上級價格主管部門、物業管理行政主管部門責令改正，並依法追究相關人員責任。
第七章附則
第四十壹條縣級市可根據本細則和本地實際制定具體辦法，並報市物價部門和市物業管理行政主管部門備案。
第四十二條其他管理人的物業服務收費可參照本細則執行。
第四十三條本細則實施前，雙方已依法通過協議、合同等形式約定物業服務收費等事項的，繼續執行原約定。
第四十四條本細則由市物價局和市住房和城鄉建設局在各自職權範圍內負責解釋。
第四十五條本規則自2014年7月1日起施行。此前與本規則不壹致的，以本規則為準。
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