近日，北京、深圳接連發文規範租賃市場。其中，北京多舉措控制“租金貸”去向、縮短預收租金周期，限制企業“資金池”。壹線城市出手嚴控租賃市場意圖明顯。
業內人指出，沒有資金池和租期錯配，長租房爆雷的可能性大大減小，所以上述調控解決的是租賃市場的根本問題，只要嚴格執行，這個行業將出現顛覆性變化。
多地發文調控
2月2日，北京市住建委官網披露《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》(簡稱《通知》)。《通知》規定，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月，收、付租金的周期應當匹配。住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過1個月租金。本通知自2021年3月1日起施行，此前已簽訂的合同繼續履行。
北京市住建委相關負責人解讀稱，限制企業“資金池”是新規核心內容。第壹，限制住房租賃企業預收租金數額，《通知》中明確規定向租客預收的租金數額不能超過3個月租金，同時收租客租金和支付給房主租金的周期必須匹配，明確禁止“長收短付”經營模式。第二，嚴格控制“租金貸”撥付對象，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不能將租客申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。也就是說，租客申請了住房租賃貸款，放貸機構可以把貸款發放給租客，也可以簽訂協議後直接發放給房東，但不能發放給住房租賃企業，及其關聯企業或利益相關方。第三，新規提出北京要建立押金托管制度，與租金相比押金數額相對較小，但伴隨企業經營規模擴大，同樣可以形成“小資金池”。對此，《通知》也進行了規範，要求企業收取的押金數額不得超過1個月租金，收取押金後，必須通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，企業不能擅自動用和挪用。
中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，長租公寓企業已經全面金融化，長租公寓最大的問題，其實不僅僅在推漲房租，更大的問題是金融化帶來的“資金池”，現在的長租公寓已經不是壹個租賃企業，而是壹個個標準的“金融企業”。北京的調控新政策要求限制租賃企業“資金池”，嚴禁“長收短付”不準超過3個月租金，這就代表了這類租賃企業基本失去了挪用資金池的可能性。北京的政策如果執行，將解決這個行業難題，將對行業產生顛覆性沖擊。
2月1日，深圳也發文明確，圍繞全市住房租賃企業租賃資金監管面臨的突出問題，明確相應的監管措施。對通過受托經營、轉租方式從事住房租賃經營的住房租賃企業收取承租人押金及周期租金總額超過4個月租金數額的部分資金，由銀行進行監管或者由租賃企業提供相應價值的銀行保函擔保。
針對“租金貸”問題，深圳市特別指出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。金融機構發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。同時，規定住房租賃企業及其從業人員應當協助承租人將住房租賃資金存入專戶，不得通過其他的銀行賬戶或者第三方支付平臺收取承租人押金及租金。
專家：執行情況需要進壹步監督
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，近幾年，長租公寓也經歷了過山車式的發展，2018年-2019年在政策利好下，長租公寓機構迅速發展，然而，2019年底行業發展問題不斷，爆雷現象頻出，出臺針對長租公寓的規範化運營的政策意義重大。
針對政策的執行情況，張大偉指出，租賃市場因為不需要過戶確權，所以很難監管。之前，長租房曾出臺政策不準進行隔斷，大部分公寓企業並未執行。長租公寓類的企業，在北京、上海等城市占比市場份額已經超過20%，如果計算普通二房東交易模式，當下市場，已經有60%的租賃房源很難見到房主交易。這種情況下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監管力度。
北京房地產中介行業協會會長李文傑認為，住房租賃是老百姓，特別是中低收入群體最基本的安居方式，關系社會安定和諧，是年輕人安身立命的根基和安居樂業的希望。安居才能樂業，“租住穩”才能“社會安”。住房租賃領域矛盾糾紛多發、調處解決不暢也壹直是困擾廣大房主租客的難題。北京住房租賃行業經歷了壹個過熱發展階段，特別是經過近兩年的租賃企業爆雷後，政府部門開出藥方對癥下藥，對北京住房租賃行業和租賃市場未來的發展具有重要意義。
北京大學教授、博士生導師、房地產法研究中心主任樓建波表示，新規突出長租公寓發展要合法、規範、專業，決不能理解為把長租公寓“壹棒子打死”，住房租賃企業是加大租賃住房供應，大力發展住房租賃市場的重要組成部分，所以北京還是堅決支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋並依法出租，壹系列稅收、金融等優惠政策大禮包，正在路上。