2010至今，住房限購政策剛剛走過第十年。紅星新聞記者註意到，今年下半年以來，多個城市陸續出臺了住房租賃相關規定，對租賃市場提出了更多要求。
“現在租賃住房的發展肯定是整個監管的主旋律。”65438年10月8日，中國科學院大學研究房地產經濟方向的副教授李秀婷在接受紅星新聞采訪時表示，“對於市場來說，如果租出去的房子能夠長期可持續發展，對於穩定市場，監測未來的房價和房地產市場都會起到非常重要的作用。”
全國各地有哪些租賃新政(以下簡稱“新政”)？會對房地產宏觀市場產生怎樣的影響？房地產企業會做出哪些調整？
改變
從“限購”到“租房”
住房限購政策今年剛剛走過第十個年頭。
追溯到2010年4月30日，北京發布“國十條”實施細則，率先規定“每套家庭只能購買壹套新的商品住房”。隨後，9月29日“國五條”頒布後，共有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個壹二線城市出臺限購政策。
後來限購政策不斷優化細化，各地“限”法也不壹樣，但總的來說，限購是全國房地產的壹個整體調控趨勢。
今年下半年，紅星新聞記者發現，全國限購政策趨於穩定，但多地政府密集出臺租房市場新政。
壹是7月中旬，財政部、住建部公示了第壹批金融支持住房租賃市場發展試點城市名單。其中北京、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、長沙、廣州、深圳等16個城市入圍。
紅星新聞記者註意到，在16入圍城市中，北京、深圳、廣州、合肥、南京、長春等地都在下半年有住房租賃方面的新動作。此外，陜西、南京、珠海等地也有相應的租賃規定。
9月底，“9地租賃新規”壹度成為微博熱搜。據紅星新聞記者不完全統計，今年下半年，陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等9地相繼出臺住房租賃新規，通過增加房源供應、規範市場管理等方式，促進了住房租賃市場的健康發展。
就行業而言，RealData高級分析師黃輝告訴紅星新聞，房屋租賃行業經過89年的發展，經歷了從萌芽期到快速發展期的轉型，尤其是近兩年，行業發展速度過快。“監管政策是防範市場風險的有效工具，也是保護租戶權益的重要手段。在行業快速發展的今天，需要市場機制並行調控，確保行業運行在正確的軌道上。"
從宏觀角度來看，李秀婷告訴紅星新聞記者，發展租賃住房肯定是當前房地產調控的主旋律。“對於市場來說，如果租賃住房能夠長期可持續發展，將對穩定市場起到重要作用。”
新規則/條例
“穩監管”+“強監管”
據紅星新聞記者不完全統計，今年下半年以來，這些城市的租賃新政普遍以新增保障房、穩定租金、打擊“黑中介”為主。
9城市租賃新規據紅星新聞？
李秀婷總結，所有城市都在做房地產市場的“穩調控”和“強監管”。
1.調控:增加租賃住房供應，穩定租金。
據紅星新聞記者了解，這九個城市發布的租賃新規中，很多都提出了增加租賃住房供應的計劃。比如長春、深圳直接制定具體的新增土地供應目標；在財政獎勵的鼓勵下，合肥想要盤活存量住房。
7月1日，廣州發布《關於規範新增出租屋管理的通知》。根據規劃，到2020年，全市計劃利用集體建設用地建設租賃住房，建築面積300萬平方米，每年核定建築面積控制在1萬平方米。
8月30日，深圳正式發布《關於規範住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見》，指出多渠道增加租賃住房供應，力爭到2022年通過新建籌集各類住房60萬套，其中租賃住房不少於30萬套。
9月2日，南寧市出臺《南寧市培育和發展住房租賃市場試點工作方案》，鼓勵和規範個人出租閑置房屋。支持符合條件的居民租賃住房，允許現有成套住房以原設計房間為最小單位出租。
9月9日，長春發布《關於進壹步培育和發展住房租賃市場的實施意見》，明確從2019年至2021年，長春將通過增加租賃住房用地供應、支持大型企業建設租賃住房等壹系列政策措施，增加租賃住房，新增租賃住房315萬平方米，形成基本的住房租賃市場體系和法律制度。
9月23日，合肥發布住房租賃創新探索五項試點措施，在供應不足地區適當新建租賃住房，努力增加租賃住房供應。
“如果租賃市場要發展，供應商也應該跟進。國家政策要求市場專業化、規模化、組織化。多渠道保障租賃住房，其實是規模的壹部分，即必須有足夠的房源供人們篩選，更好地滿足多樣化需求。這是非常必要的。”李秀婷解釋道。
除了通過各種手段增加租賃住房供應，從9個城市的新規來看，紅星新聞記者發現，穩定租賃住房租金價格也是各地關註的焦點之壹。
《廣州市住房和城鄉建設局關於規範新增租賃住房管理的通知》指出，不適宜壹次性收取超過壹年的租金，租金收取鼓勵壹付壹，押金最高不超過月租金的三倍。
7月8日，根據北京市住建委發布的《北京市房屋租賃合同》新示範文本，未經雙方協商壹致，出租人不得在租賃期間單方面提高租金。提前解除合同的，出租人應當在合同解除後的約定日期內退還已經收到但尚未發生的租金。合同終止後，承租人應在約定時間內遷出。
9月18日，深圳發布《關於規範產業用房租賃價格的若幹措施(試行)》，提出了產業用房租金指導價的發布制度。為嚴控產業用房租金過快上漲，主管部門編制發布了產業用房租金指導價，提高租金透明度，引導雙方合理租金，穩定市場預期。
2.監管:打擊“黑中介”，建立監管平臺。
紅星新聞記者從住建部獲悉，9月19日，住建部召開住房租賃機構專項整治工作推進會。要求通過專項整治糾正和查處住房租賃中介違法行為，堅決取締壹批“黑中介”，有效遏制住房租賃中介亂象，加快長效機制建設，不斷優化住房租賃市場環境。
根據IC照片
紅星新聞記者註意到，在陸續出臺租賃新規的城市中，不少城市不約而同地提出了“打擊黑中介”的要求。李秀婷告訴紅星新聞記者，“打擊黑中介”等措施屬於“強監管”範疇。
具體來看，陜西省出臺《整治住房租賃中介亂象有關問題實施方案》，要求堅決整治住房租賃中介亂象，糾正和查處發布虛假房源信息、違規收費、惡意克扣押金租金、威脅恐嚇承租人等行為，堅決取締壹批“黑中介”。
南京發布的《房屋租賃風險提示》提醒市民註意識別和防範“黑中介”。房東委托出租房屋、租客出租房屋時，應選擇市場信譽度好的正規住房租賃企業或房地產中介機構，及時查驗其營業執照及相關資質。
9月12日，南京發布《關於進壹步規範住房租賃經營行為防範市場金融風險的通知》，其中再次提出，嚴禁中介機構和住房租賃機構通過自籌或與其他機構合作等方式提供杠桿違規出租的產品和服務。
李秀婷認為，對於中介機構來說，嚴格的監管可以促進整個行業的規範和透明，這是長效機制的重要組成部分；此外，還會提高行業的整體集中度。“如果未來加強標準化，行業整體可能會調整升級。在這樣的情況下，它的集中度會提高，對中介本身的運營要求也會提高。”
對於如何更好地監管租賃市場，珠海、南京、合肥、南寧、長春等城市也提出設立租金銀行托管、租賃監管平臺、租賃管理系統、網簽備案等方式，加強出租屋管理。
此外，不少地區還對出租屋亂象做了進壹步規定。比如珠海、北京、南寧等城市在住房租賃中對個人居住面積和“隔斷房”都有明確規定。
RealData的高級分析師黃輝表示:“廣州、南京等地已經出臺了旨在防止租售並舉的政策，真正將增量住房投入租賃市場，平衡市場供需。從存量市場來看，禁止群租房等居住產品形式，打擊黑中介和二房東，可以更有效地保護租客的居住權益，防範租賃市場風險。"
影響
租戶租賃是壓艙石，也是企業運行布局。
住房租賃市場的調控如何影響整個房地產行業的走勢？李秀婷對紅星新聞分析，尤其是壹二線城市，住房需求旺盛，人口不斷引入。限購政策壓制了某壹部分需求，但住房需求長期存在，房價上漲壓力依然存在。
“在這種情況下，如果租賃住房市場發展良好，可以吸引壹部分購房需求，讓其走向租賃需求，可以在壹定程度上緩解壹線城市未來和長期的房價上漲壓力。這對穩定和穩定房價非常重要。”李秀婷說。
黃輝還告訴紅星新聞記者，租賃市場的調控實際上是引導市場的結構性需求變化，可以促進房地產市場的穩定發展。“住房租賃是房地產市場的壓艙石。只有穩定和發展住房租賃市場，才能有效平衡買賣和租賃市場的需求，穩定房價和租金的預期。租賃市場的調控政策可以不斷規範行業發展，保護租客權益，引導人們從購買需求向租賃需求轉變，緩解房地產市場結構性需求錯配，促進房地產市場穩定發展。”
在此背景下，紅星新聞記者註意到，多家房企加緊了在租賃市場的布局。
9月25日，萬科A(000002，SZ)發布公告稱，獲準面向合格投資者公開發行總面值不超過80億元的住房租賃專項公司債券。根據網下機構投資者詢價結果，經發行人與主承銷商(簿記員)協商，本期債券票面利率最終確定為3.55%。
至於募集資金的方式，公告稱用於7個租賃項目，分布在北京、上海、大連、東莞、沈陽等地，某* * *提供4944套出租房。
龍湖集團(00960，HK)旗下品牌龍湖冠寓在2018嘗到了租房市場的甜頭。龍湖2018年年報顯示，2018年官邸租金收入為42655.9萬元，較2017年增長961.4%，占集團總收入的10.4%。
到今年上半年，冠宇累計營收4.3億元，同比增長207%。龍湖集團財報顯示，冠宇今年的目標是開房8萬間以上，收入6543.8+0億元，目標到2020年收入超過20億元。
對於租房市場是否會面臨洗牌的問題，李秀婷分析，在新的需求下，行業有了規範透明的商業規則。在這壹規則下，必然會對房企和中介機構提出新的要求，“只有優質的企業，最終才會得到長遠的發展。”
紅星新聞記者姚宇楊沛文