1、出租的房屋還沒有經過竣工驗收，此時簽訂的租房合同無效。
2、出租的房屋屬於違章建築的，簽訂的租房合同無效。
3、出租的房屋已經被確定為拆遷房屋的，簽訂的租房合同無效。
4、約定的租房期限超過了20年的，此時超過的期限無效。
5、出租房屋屬於沒有經過批準或者沒有按照批準內容建設的臨時建築，簽訂的租房合同無效。
6、出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在壹審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
7、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在壹審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
8、租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在壹審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
9、當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。如果當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人壹方已經履行主要義務，對方接受的除外。
10、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。
11、租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。
12、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人們法院應當認定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。
法律依據
《商品房屋租賃管理辦法》
第六條 有下列情形之壹的房屋不得出租：
(壹)屬於違法建築的;
(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;
(三)違反規定改變房屋使用性質的;
(四)法律、法規規定禁止出租的其他情形。