盡管有政策支持，但對於長租公寓行業來說，包括增值稅、房產稅在內的稅費依然是擺在行業面前的現實壓力，如何實現盈利依然是大家不得不面對的行業問題。
近日，官網財政部發布《公共租賃住房稅收優惠政策公告》(以下簡稱公告)，對公共租賃住房(以下簡稱公租房)管理單位免征土地使用稅、印花稅、房產稅、增值稅等。有效期2年。
？免稅期延長2年。
記者註意到，上述公告由財政部和國家稅務總局於4月15日聯合發布。《公告》顯示，為繼續支持公共租賃住房建設和運營，對公共租賃住房管理單位實行相關稅收優惠。稅收優惠政策涉及土地使用稅、印花稅、契稅、所得稅、房產稅等稅種。
具體來看，《公告》明確，公共租賃住房建設期間使用的土地和公共租賃住房建成後占用的土地，免征城鎮土地使用稅。
公共租賃住房管理單位免征公共租賃住房建設和管理中涉及的印花稅。其他住房項目中配套建設公共租賃住房的，按照公共租賃住房建築面積占總建築面積的比例，免征公共租賃住房建設和管理中涉及的印花稅。
由公共租賃住房管理單位購買住房作為公共租賃住房的，免征契稅和印花稅；公共租賃住房租賃雙方簽訂租賃協議所涉及的印花稅免征。
企事業單位、社會團體及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房，增值額不超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
作為公共租賃住房，個人捐贈住房符合稅收法律法規規定的，其公益性捐贈支出不超過其申報應納稅所得額30%的部分，可在其應納稅所得額中扣除。
符合地方政府規定條件的城鎮住房保障家庭從地方政府領取的住房租賃補貼，免征個人所得稅。
免征公租房房產稅。對經營性公共租賃住房取得的租金收入免征增值稅。公共租賃住房的管理單位應當單獨核算公共租賃住房的租金收入。不單獨計算的，不得享受免征增值稅和房產稅的優惠政策。
公告明確，上述稅收優惠政策有效期兩年，從10月份的2019至1至2020年2月的1。
？誰將是受益者？
稅收優惠對於住房租賃行業無疑意味著政策紅利，但在微領地研究院院長胡峰看來，作為住房租賃行業的絕對主力，長租公寓運營者並不能享受到上述政策紅利。
“公租房的相關稅費壹直都是免征或者優惠的，因為政策是有效的，這個政策只是之前優惠政策的延續。”胡峰告訴《全國商報》記者:“但長租公寓經營者目前還享受不到上述優惠政策，因為他們的房子不屬於公租房範疇。”
記者註意到，上述公告明確了享受稅收優惠的公共租賃住房。“主要範圍是包括各省、自治區、直轄市、計劃單列市和新疆生產建設兵團人民政府批準的公共租賃住房發展規劃和年度計劃，或者市縣人民政府批準的建(養)用房，按照市縣人民政府制定的《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》和具體管理辦法進行管理。
顯然，以在市場上“購買”商品房，然後改造出租為主要模式的長租公寓運營機構，不屬於上述公租房範疇。
那麽，什麽樣的企業會享受到上述稅收優惠政策紅利呢？根據運營主體的不同，長租公寓主要由房企、酒店和長租公寓運營機構組成。這壹稅收優惠政策紅利的主要受益者是房企系。
以上海為例。十三五期間將建設70萬套公租房，這70萬套公租房的來源主要是租賃住房用地上建設的公租房和房企自持租賃住房。
據國家商報統計，截至2018年末，上海* * *已出讓租賃住房用地58宗，且全部以底價出讓。其中，上海地方國企勝訴53起，央企勝訴4起；將建造至少50，000套出租住房。顯然，上海本地國企將是這壹稅收優惠政策的最大受益者。
？那麽稅收優惠力度有多大呢？
記者梳理發現，上述稅收優惠政策主要涉及的城鎮土地使用稅、房產稅、增值稅中，城鎮土地使用稅年計稅標準為每平方米土地0.6元至30元；房產稅稅率按房產殘值為1.2%，按房產租金為12%；壹般納稅人出租不動產增值稅稅率為11%。
顯然，對於受益者來說，上述稅收優惠“相當給力”。
以上海為例，以底價拿下租賃住房用地的上海本地國企將是上述政策紅利的最大受益者，其盈利壓力不僅遠小於傳統長租公寓運營商，也明顯低於需要自建租賃住房的房地產企業。
“稅收減免政策的利好，有利於降低公租房籌集和運營成本，增加企業盈利機會，吸引更多市場化機構或資本參與公租房建設和運營，最終促進租賃住房市場持續健康發展。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《全國商報》記者。