“325”限購後，寫字樓物業公寓迎來市場火爆。上海鏈家研究院數據顯示，今年上半年，上海酒店式公寓落地嘉定新城的數量為38萬平方米，成交6318套，成交金額59億元。
由於二手公寓沒有單獨劃分，所以只能從整體寫字樓數據來看成交變化。2016第二季度上海總成交量為2015套，第壹季度僅成交319套。
“現在買家都要求買壹手房產。二手公寓的價格取決於下家怎麽算。如果最後壹套房子交稅的話，價格就高了，折算下來二手價格差不了多少。”7月29日，嘉定新城店中介業務員小劉(化名)告訴前來咨詢的陳麗，很多買家都是2014買的公寓，現在賣出去已經賺了差不多50%。
小劉相信，妳可以用兩年前買房的價格買兩套公寓。但是，現在的二手公寓很重，開始顯得值錢了。很多公寓從掛牌到成交需要3-6個月。小出售了浦東藍森板塊的壹套酒店式公寓，溢價約40%。“如果是住宅，兩年後價格會翻倍。”她說。
同策咨詢研究部數據顯示，截至7月27日，上海寫字樓物業公寓存量面積為654.38+0.2484萬平方米(3月末為654.38+0.59萬平方米)。按照過去三個月的平均去化速度，市場去化周期已經縮減到6.68個月(3月末654.38+0.6個月)。在商品房供應稀缺、價格快速上漲的市場背景下，公寓式寫字樓(面積小、總價低)銷售火爆，價格逐步上漲。
區域交易量和價格差異較大
自住宅限購實施以來，上海酒店式公寓以不限購、不限貸、總價低、宜商宜居等特點成為住宅市場的替代產品。住宅用地供應逐年減少，也使得酒店式公寓的過渡性越來越明顯。這使得上海的酒店式公寓市場近年來發展如火如荼，但也面臨著供應量大等問題。
從上海鏈家研究院提供的數據不難看出，酒店式公寓的壹手存量比較大。截至7月28日，上海各區域、各板塊酒店式公寓20261套，總建築面積1.2484萬平方米。其中奉賢區南橋新城庫存量最大，16.38萬平方米，2667套。
從區域分布來看，外環以外的區域，如嘉定、浦東等區域庫存較大。鏈家研究院上海高級分析師羅指出，目前青浦等區域均價相對較低，2017年將開通軌道交通的區域，今年成交量明顯上升；而位於遠郊、下軌無望的奉賢等地區，庫存擠壓相對嚴重。
而羅也認為，從二手交易來看，寫字樓項目(包括商住公寓)的交易量在“325”後的第二季度得到了明顯的提振。同時，嘉定、浦東的市場需求在二手端同樣活躍，但青浦、奉賢等區域，二手成交不旺恰恰反映出需求並沒有傳導到二手端，區域商住項目的市場價值仍有待確認。
需要指出的是，新政後嘉定、浦東二手成交有所上升，但均價下降明顯。比如壹季度嘉定區域公寓成交均價28800元/平米，二季度1.370元/平米。
第二季度，多個區域的商業寫字樓(包括酒店式公寓)成交價格較第壹季度明顯下降。比如靜安區壹季度均價61.500元/平方米，二季度為24700元/平方米；長寧區壹季度均價3.88萬元/平方米，二季度2.68萬元/平方米；奉賢區壹季度均價1.96萬元/平方米，二季度1.44萬元/平方米。
錢寧羅指出，均價的變化反映了交易背後交易結構的差異:在區域壹手供應充足甚至過剩的情況下，政策下急於進行的二手交易更多來自於低價項目的機會。
由此，他判斷目前外環的國外公寓投資回報率並不高。新政前正常情況下，徐匯、虹口等核心區域的二手成交都比較大，均價也高。顯然，商住公寓的投資和住宅是壹樣的，環線和地段仍然是收益率的前提。
風險越來越大。
多個地區二手交易價格的下跌，正在警示服務式公寓的投資價值需要重新評估。
目前在售的公寓，存在租金水平遠低於月供的情況。比如嘉定新城合景峰匯壹套55平米左右的LOFT酒店式公寓，月租2800-3000元/平米。按照目前市場價格85萬，加上稅費約654.38+0萬元，需要貸款約50萬。因為酒店式公寓的還款周期是10年，所以每個月的還款在5000元左右。顯然，房租和月供是有壹定差距的。
壹位大數據分析師向21世紀經濟報道記者指出，酒店式公寓的庫存量還是很大的，占成交的比例不到30%。“如果把辦公室算到公寓，或者公寓算到辦公室，成交比例就更少了。”
從投資角度看，風險積累還表現在:作為壹種過渡產品，酒店式公寓與住宅的價格差正在縮小。2015 1-7月，酒店式公寓與住宅的差價已經達到294萬元，相當於壹套剛需商品房的價格。2065438+2006年6-7月，酒店式公寓成交均價同比漲幅超過100%，其中長寧區中心城區酒店式公寓成交均價為8.1400元/平方米，盧灣區為4.2萬元/平方米。
上海中原市場研究部數據顯示，自“325”新政以來，上海商住(主要是酒店式公寓)銷售活躍。4-6月，該類型物業成交面積分別達到67.68萬平方米和11606套，同比分別增長148.5%和136套。從占比來看，從4-6月累計數據來看，上海商住類商品住宅成交套數占比44%，而去年是15%。今年4-6月，商住均價同比上漲17.7%，高於同期商品住宅10.9%的漲幅。
從今年4月份開始，酒店式公寓的價格逐漸上漲，這是建立在住宅限購收緊和信貸放松的基礎上的。即便如此，二手市場的成交依然慘淡。壹旦政策風向發生變化，公寓的價格波動就更加不確定了。
最近壹些商業用地出讓條件有意切斷了服務式公寓的空間，明確規定商業部分高比例自持，或者服務式公寓、寫字樓按出讓年限自持。
以7月28日出讓的楊浦區平涼小區01C2-02地塊為例，限高60m，辦公用房占80%，商業用房占20%。所有的商業辦公室必須能夠自我維持至少20年。如果建公寓式的辦公物業，必須按照年限自持。7月29日，旭輝在閔行莘莊獲得5.9億商業用地，限制條件如下:商業10%，辦公90%，其中商業100%，辦公70%，根據租賃期限需要自持，辦公銷售最小面積500平方米。
值得關註的是，在個人投資者購買有升值空間或庫存積壓的酒店式公寓時，部分機構和房企在上海購買酒店式公寓。比如高和資本去年從新世界中國收購長寧區海德公館進行裝修。據了解，目前該區域在售項目均價約為654.38+萬元/平方米，而據高河相關人士透露，海德公館將采取底價入市的價格策略。
(以上回答發布於2016-07-30。目前的購房政策請參考實際情況。)
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