[原文]政府從來沒有說過要降低房價。怎麽能指望房價不漲呢？

北京是唯壹壹個國家政策不打折扣執行的地方，其余地方要麽遲遲不出臺細則，要麽出臺壹些與國五條不符的細則，所以有專家說現在“政令出不了中南海”。雖然中國的“國五條”希望抑制房價，但是仔細回想過去類似的措施，看看國情，可以得出房價降不下來的結論。原因是:1)時至今日，飽受詬病的“土地財政”並沒有來自政府的官方批評。沒有批評，就意味著不會改變。另外，很多地方政府都有財政債務，中央政府也無力壹壹解決。如果再改土地財政，哪裏能得到巨大的幫助來償還債務，哪裏能得到收益而不是賣地？國外不依賴土地財政。其實我們可以向他們學習，但是我們的績效評價指標比他們高很多，所以學習國外的方法不足以應對評價指標。2)土地是不可再生資源，土地的稀缺性決定了地價不會下跌。最近媒體曝出政府采取措施“打壓”房價，但同時擡高了地價，可以說明問題。3)上屆政府承諾建設幾千萬套保障房，沒有足夠的低價房來調節市場。公租房剛剛起步，供應規模遠遠達不到需求。5)雖然黨中央承諾到2020年人均收入翻壹番，但如果不控制物價，也將翻壹番或略翻壹番，房價不會長期停在同壹水平。6)中國物價變化規律基本是，漲了就不可能降。汽油、水、電、氣、郵票、出租車費、公務員和壟斷企業職工收入、行政事業性收費的價格漲了，就不會降，只要不會因為天氣的季節性變化而影響商品質量或產能過剩的產品。7)我國投資渠道有限，銀行存款、債券明顯貶值，股票、基金、外匯、期貨、保險規則不清晰，存在相當大的暗箱操作現象。個別項目還存在哄騙、拉單的行為，可信度低，風險大。因此，投資房地產仍然是人們所依賴的投資方式。8)限購是壹刀切，不考慮房子的大小，不考慮離市中心的遠近，不考慮家庭擁有的面積，簡單的以套數來限購，人為的把有錢的商品限購成了稀缺商品。9)“官員財產公開制度”遲遲不啟動，阻礙了更多房源通過反腐措施釋放，必將推高房價。10)拖延處理小產權房，很多小產權房無法正式上市，無法攤薄房價。11)房地產的發展涉及很多行業。如果遏制房地產的發展，必然會遏制建材、裝修、水暖電器、銀行貸款、貨運物流、家具、百貨、家電及家電安裝、電梯、物業、安防、綠化、底商等相關行業。中國官場靠GDP來彰顯政績，自然不會輕易對容易GDP化的房地產做出果斷決策。12)政府從未表示要降低房價。他們的說法都是“穩定房價”，或遏制暴漲趨勢，或改善房地產的數據。即使廣東某省長多年前信誓旦旦地說“政府有的是辦法降房價”(大意如此)，其實也做不到。現在能做出的中國購房五條限制或者壹些地方賣房利潤限制，都是違背市場規律的臨時作秀。13)目前中央缺乏決策的權威性和有效性，很多問題處理不好，比如削減官員權力，建設防腐體系，實行官員財產公開制度，削減三公消費，杜絕政府財務違規(審計每年都有問題)，環境空氣汙染惡化，食品安全問題日益嚴重，煤礦安全始終沒有改善。政績考核催生了大量違法行政，官民差距壹直巨大。壟斷國企依然嚴重壟斷。以上每壹項都難以支撐房價的降低，也不會確定壹個回歸標準。所以，如果把希望寄托在政府采取有效措施把房價降到壹個“合理”的水平，這個水平很難確定，根本不現實。縱觀各種抑制房價措施的效果和國外的先進經驗，如果想把房價抑制在壹個合理的水平，最好的辦法是1)給每個居民分配30平米的免稅購房指標(政府不需要投入指標)。不管官民，買了超過免稅指標的房子，就按照超標多少征稅，比如超標部分的20%；50平方米以上40%；超過100平方米的，征收80%(具體要立法)。具體為:三口之家，免稅指標為90平米。如果他們壹直有壹套120平米的房子，房子超過30平米的標準就要繳納20%的房屋銷售所得稅。如果這個120平米是壹個人購買的話，那就是超標90平米，房子賣了要交40%的稅。2)但對於北京、上海、重慶特大城市，應該有其他靈活的措施配合:具體來說，對靠近市區的超標房屋按照上述方式正常征稅，遠離市區的房屋按照距離遠近征稅甚至免稅，比如北京五環內正常征稅，五環外六環內可以適當減稅，六環外不征稅。這種分開處理可以將人口分流到市區以外的衛星城市。3)還有壹點，所有抑制房價的措施都是為了改變炒房現象。為了不誤認需要改善的群體，大規模征收標準應該放寬。比如壹家三口分別有40平米和60平米的兩套房子，總面積已經超過10平米。出售房屋時，應繳納規定的稅款。為了改善住房條件，他們賣了兩套，買了壹套140平米的房子。按照140平米的面積算，超標了50平米，但是140平米的大戶型並不是倒掛的房子類型。所以為了鼓勵適當改善，如果只有壹套房子且超過140平米，超標部分的稅要適當減免，還有別墅。以上措施不僅公平地給了大家同樣的免稅待遇，如果妳願意，還可以隨意買多套房。但是不同比例的所得稅可以抑制炒房的動機。如果已經有多套房，由於稅收抑制利潤的作用，擁有多套房並不會帶來可觀的利潤。反之，持有越多，獲利越少，就不會有持有或多買的積極性，炒房的情況就會得到改善。有錢人可以隨意買多套，想改善的也可以改善，房子保值增值的也可以操作。在這樣壹個沒有限購的環境下，房地產商不會大量收縮業務，相關行業也不會因為房地產的收縮而削弱發展，就業也不會出現大的波動。不限購也是符合市場經濟規律的，外人很難拿我們的限購在國際上做文章。4)當然，即使每個人都有免稅指標，也不代表每個人都能買房。經濟困難的，還是要把希望寄托在政府的公租房或者經濟適用房上。幫助窮人是政府的責任。因此，政府必須堅持建設更多的公租房和經濟適用房。公租房和經濟適用房可以改變目前集中建設的策略。立法規定，城市房地產的建設必須承擔壹定比例的公租房或經濟適用房，由政府購買，建成後分配給弱勢群體。這樣政府就不需要專門劃定土地，也不用費心去搞開發，也減少了通過項目腐敗的機會。更重要的是，公租房和經濟適用房將不再建在遠離市區的地方，從而降低申請人的出行成本，有效解決弱勢群體的住房問題。5)另壹個有效措施是最終解決小產權房問題。目前小產權房不能建、不能賣、不能收、不能罰、不能拆，大量小產權房不能放開上市，人為加劇了房源短缺。既然如此，我們不妨快刀斬亂麻，承認已建小產權房的法律地位。只要我們願意在使用五年後繳納壹定的稅費，就可以被允許上市。這樣，小產權房上市後，房源供應和百姓的選擇機會增加了，價格自然就下來了。6)盡快實行“官員財產公示制”，迫使貪官釋放很多非法獲得的財產，讓那些財產回歸公平市場，既打擊了腐敗，又使房地產市場健康發展。以上六種方法成本都不高，操作也不復雜。能否被采納取決於當權者的決心。如果他們認為這妨礙了他們利用自己的財產繼續獲利，自然很難得到他們的支持。希望新的決策團隊能夠認真考慮，真正從廣大人民群眾的利益出發，切實為人民群眾解決房價問題。當人民的重大民生問題得到解決時，建設中國夢的動力就會繼續下去。