此次《意見》重點在於減輕保障性租賃住房的企業負擔，大力增加保障性租賃房源供給，解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。
7月2日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（簡稱“《意見》”），明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。
業內人士指出，此次《意見》旨在從土地、資金、金融、稅收支持以及優化行政審批等5大方面，全方位支持保障性租賃住房的發展，其重點是減輕保障性租賃住房的企業負擔，大力增加保障性租賃房源供給；解決新市民、青年人等群體，特別是從事基本公***服務人員等群體的住房困難問題。
國務院辦公廳此次印發的《意見》，旨在從土地、資金、金融、稅收支持等方面，全方位支持保障性租賃住房的發展。
將新市民、青年人群體納入租賃住房保障
《意見》指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。
值得關註的是，《意見》明確了對象標準，提出保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照“保基本”的原則合理確定。
據了解，第七次全國人口普查結果顯示，2020年我國有3.76億流動人口，這些群體普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金為主，而目前租賃市場供給的主體是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室，公租房的供給規模也並不大，導致新市民、青年人等群體存在住房條件較差、尋找合適房源較為困難的問題。
在此背景下，貝殼研究院高級分析師黃卉指出，此次《意見》明確指出，保障性租賃住房是以小戶型、低租金為主的房源，未來我國將形成覆蓋新市民等群體的住房保障體系，緩解現有租賃住房結構性供給不足的問題，從而讓新市民、青年人等群體，特別是從事基本公***服務的群體也在城市中安居樂業。
巴樂兔研究院也表示，《意見》明確提出，供給側改革優先服務的對象為新市民、青年人群，主要目的是要擴大保障性租賃住房供給，緩解人口流動的結構性供給不足，對保障性租賃住房提出了規範性和指導性建議。
推出多項政策支持，提高租賃企業積極性
新京報記者註意到，為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，《意見》明確，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，並合理配套商業服務設施；支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
《意見》還進而提出了相應的支持政策，比如，在進壹步完善土地支持政策方面，人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；對企事業單位依法取得使用權的土地，在相應條件下允許用於建設保障性租賃住房，並變更土地用途，不補繳土地價款；可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積所占比例上限由7%提高到15%；保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應……對此，黃卉指出，這些政策可以增加有效租賃房源供給，職住不平衡的問題將得到有效緩解。
此外，保障性租賃住房的發展，離不開金融的支持。為此，《意見》提出，利用非居住存量土地或房屋建設保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項目認定書後，按照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。同時，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
值得註意的是，7月2日，國家發改委還印發了《關於進壹步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，該通知明確將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）納入基礎設施REITs試點項目。
在ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然看來，該通知可視為《意見》的配套政策，這意味著國家將從資金端為加快發展保障性租賃住房提供援力。黃卉則表示，預計未來保障性租賃住房的融資環境將獲得改善，融資難的問題將被有效緩解。
業內人士預計，未來保障性租賃住房的融資環境將獲得改善，融資難的問題將獲得有效緩解。
業內：租賃新政精準度高、操作性強
在黃卉看來，此次《意見》旨在從土地、資金、金融、稅收支持以及優化行政審批等5大方面全方位支持保障性租賃住房的發展，從而解決新市民、青年人等群體特別是從事基本公***服務人員等群體的住房困難問題。
房東東公寓創始人全靂指出，《意見》是中央壹份綱領性文件，再次強調租賃住房的保障，這和中央房地產政策是承上啟下和互補的關系，必須堅持房住不炒。
“精準度高、操作性強是《意見》的突出特點。”趙然告訴新京報記者，《意見》的落點精準，在需求側，明確了保障性租賃租房服務的人群、需求特點，對於產品設計、租金設定都提出了相應要求，充分體現了保障新市民、青年人的決心。而在供給側，該政策直擊目前保障性租賃住房市場發展的兩大矛盾：壹是市場供給與需求錯配的矛盾，二是市場支付能力有限與保障性租賃住房企業投入大、收益低的矛盾。
此外，趙然指出，《意見》提出“堅持供需匹配”“產業園區大力發展宿舍型保障性租賃住房”“鼓勵在地鐵上蓋物業中建設壹定比例的保障性租賃住房”，這些政策都將極大地緩解市場供需錯配的矛盾。
值得壹提的是，這並非首次提出要緩解新市民青年人等群體住房困難。
實際上，今年6月18日召開的國務院常務會議，確定了要加快發展保障性租賃住房的政策，緩解新市民青年人等群體住房困難。會議指出，為保障城鎮化進程中新市民、青年人基本住房需求，確定落實城市政府主體責任，鼓勵市場力量參與，增加租金低於市場水平的小戶型保障性租賃住房供給。人口凈流入的大城市等，可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地建設或利用閑置商業辦公用房等改建保障性租賃住房。10月1日起，租賃企業向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業單位等向個人、規模化租賃企業出租住房，減按4%征收房產稅。
“《意見》出臺後，各類保障性租賃住房項目面臨的障礙有望突破，隨著金融財稅政策的落地，保障性租賃住房的融資方式走向多元化，未來將形成多主體供給、多渠道保障的成熟住房租賃市場，各類群體都能夠在城市中住有所居，安居樂業。”黃卉稱。
影響：平抑市場租金，助推企業向輕資產轉型
那麽，上述《意見》對於租賃企業而言，將帶來哪些影響？對此，優客逸家CEO劉翔告訴新京報記者，短期而言，保障性租賃住房會平抑市場租金水平，對於過往以高價包租，或經營預算是以租金上漲為前提的企業，在經營損益上會帶來壹些影響。中長期來看，保障性租賃住房以及相關配套政策增加了市場的可出租房源供給，對有精細化運營能力的專業公司是長期利好。
“未來，這些房源都需要委托專業運營公司來管理，有助於行業內部分企業向輕資產化轉型發展。”劉翔稱。
安歆集團創始人兼CEO徐早霞指出，該政策壹旦落地，可帶來較多利好。其中，“非改租”可以同步將商用電改為民用電標準，這在住客成本下降和幸福指數提升上作用明顯；產業園區配套比例7%提升到15%，且提高部分主要用於建設宿舍型公寓，可解決園區配套不足且產品錯配的問題；簡化審批流程，可以讓企業開業時間更為可控；保障性用房不需要補繳土地出讓金，可以增加房源供給；此外，加強金融支持，對於企業而言，則可以拿到更低成本的資金。
趙然指出，《意見》對用於保障性租賃住房的土地和物業所有權給予了保障，明確了“誰投資、誰所有”。同時，“用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款”“土地款項可以分期支付”等細則，可以從用地源頭進行合理的地價讓渡，從而給企業減負。
新京報記者 張曉蘭