有壹位購房者相中了壹套二手房，直接跟房東聯系，交了壹萬元定金，簽了定金協議，之後找房東過戶，房東壹直稱很忙不給辦。他的疑問來了：如果這樣拖延下去，導致他到協議規定期限未付完余款，房子沒過戶，這房他還能買麽？買不了定金能退麽？
專家建議，房產交易中如果業主違約定金必須雙倍返還。這位購房者現在只有和業主協商把收全款的日子往後延，如果業主不同意的話他只能以業主惡意拖延騙取定金的理由要求解約定退還定金。
專家並提醒，當協議中標明的是“訂金”時，購房者可要回；如標明的是“定金”而您又未在認購書中規定的期限內進行進壹步協商，從理論上講，要回定金就比較困難了。
所以，對於購房者來說，為了避免喪失認購金或定金，千萬不要急於在簽訂認購書時馬上交錢，而是要考慮清楚後再說。壹旦決定交錢認購，不妨在認購書中書面約定，如果購房者決定放棄認購的房屋，房主應當將定金或認購金退還。
以下是購買二手房交定金前需要註意的事項：
1、核實房本?
妳首先要弄清楚房屋所有權是否真實、完整、可靠。房屋所有權人是否與他人擁有“***有權”關系？房屋有無其他債權、債務糾紛？但最要緊的是，壹定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權證”。其次要弄清楚所購“二手房”的準確面積（統稱建築面積）。要核實“房屋所有權證”標明的面積數與實際面積是否壹致？還要考究地段、環境、價位和房屋結構、格局、采光條件以及物業管理等相關的具體規定。最後要弄清楚辦理購買“二手房”規定程序。購買“二手房”切勿輕信賣方所謂的“承諾”。購買“二手房”，必須由買賣雙方簽定《房屋買賣合同》，並到房屋所在市、縣房地產交易管理部門，辦理登記、過戶和交納國家規定的稅費等手續。?
2、確認房主：核實真實身份?
首先要確定房產證上的名字是房主本人，簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業主證件的真實性和其與業主身份的壹致性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐，最大限度地規避資金風險。房產交易屬於大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩妥，最有效的方法是委托資信好、品牌響、專業強的經紀公司承擔擔保責任，由其在中間驗證雙方的真實身份，確認房屋產權無糾紛，對雙方行為進行制約。?
3、 小心中介吃差價?
如果您是通過中介公司買的房子，那就要小心了，現在的中介公司很少有不吃差價的，所以您壹定要找企業比較大，信譽教好，品牌公司去買，而且壹定要要求見房主本人，與房主當面把價錢談清楚，如果中介說房主忙啊，過不來，或者是讓他兒子、妹妹、姐姐或者別的親屬代替房主本人來跟妳談，妳壹定不要相信他們的話，他們找的那些人，都是托，根本就不是房主的親戚，還得以房本上的業主為主。如果他們壹再推辭的話，那肯定是有鬼了，中間壹定有差價，您壹定要堅持見到房主本人再交定金，而且壹定要求簽三方合同（房主、妳、中介），不要只跟中介簽單方合同，壹定要簽三方。中介公司的人都特別會說，不要壹時聽信了中介的好話，被他們繞進去了。
以下就在北京發生的壹些二手房糾紛案例，提醒購房者警惕“雷區”。
交定金先明晰產權
“80後”租房壹族小王決定出手了，鎖定了北京的二手房。但他剛剛看上海澱區的壹套二手房，業主就提價了。小王又看上了豐臺區的壹套二手房，因擔心業主提價，他急著付了定金。後來，中介門店經紀人告知小王，該房屋還有銀行抵押，小王十分後悔。
“買房人購買二手房不能盲目的支付定金，壹定要先明晰房屋產權。”北京市隆安律師事務所合夥人鄭磊律師說，買房人可以要求中介經紀人對房屋產權進行核查，如發現房屋存在債務糾紛、抵押貸款等產權不清的情況，就不要向賣房人支付定金，以免造成不必要的損失。
簽定金協議寫清細節
為了孩子上學，老李把小房子賣了，準備換個學區房。老李看中了西城區的壹套學區房，就通過中介門店與業主簽訂了定金協議。但他不知道在定金協議裏是否需要把學區房寫進去。
鄭磊律師表示，“買房人在交付定金之前，要與賣房人簽訂定金協議，落實有關交易的細節。比如在定金協議中寫明房屋地理位置、房屋交易價格、車位號、車位價格等具體內容。”
對於購買學區房的買房人，鄭磊律師建議說，要註意在定金協議裏寫明房子屬不屬於學區、學區名額有沒有使用過等情況，防止買了房卻上不了學。
“20%”是定金上限
小孫選定了石景山區的壹套二手房，總價300萬元。小孫與賣房人商議支付定金的數額犯了難，因為對方索要70萬元，她手裏沒有那麽多現金。
“定金的數額由雙方當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。買房人交付大額定金，可以選擇資金監管。在這起交易中，小孫只需要向賣房人支付定金60萬元。”鄭磊律師說。
對於定金的法律效力，鄭磊律師解釋說，定金協議對於買賣雙方產生約束力，雙方當事人必須按照約定履行義務，否則要承擔壹定的法律後果。如果買房人不按協議約定完成二手房交易，賣房人可以不再退還定金；如果賣房人不按協議約定完成二手房交易，買房人可以要求賣房人雙倍返還定金。
（以上回答發布於2016-11-25，當前相關購房政策請以實際為準）
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