壹、無錫住宅市場現狀
1．2005年上半年房地產市場風雲突變，中央宏觀調控意誌堅決，政府出臺了壹系列樓市調控政策。開發商，購房者，中介在膠著中比拼著。期房及二手房交易量全面萎縮，購房者觀望氣氛漸濃。先前火爆的樓市遇到了銷售困境，第三季度市區住宅均值為每平方米4136元，比去年同期上漲18.93%，比今年二季度增長0.98%，漲幅環比下降1.09%，增幅為三年以來同期最低。
2．市場供應充足，供給結構優化。監測信息顯示，今年前三季度無錫市區新增上市預售商品房348.62萬平方米，其中住宅269.12萬平方米。預計今年第四季度商品房上市總量約100萬平方米至150萬平方米。商品住宅供應品種、戶型結構呈現優化趨勢，今年第三季度市區150平方米以下的商品住宅供應比例達85.18%，其中80平方米以下的商品住宅供應比例達11.44%。有關專家預計今年年底將上市的樓盤中，中低價位樓盤供應數量比例將進壹步加大。
3．二手房市場同樣上演了壹起跌宕起伏的行情：國家今年通過稅收等經濟手段抑制房地產投機炒作，交易量在6月份大幅下挫後市場出現觀望現象，7月份出現回升，至9月份交易量基本持平。有關人士分析認為，在無錫房地產市場長期理性發展的大環境下，二手房市場仍保持平穩發展的局面，但住宅成交量有所下降。 房價相對平穩，漲幅繼續回落。從今年前9個月全市住宅銷售價格變動看，房價依然保持平穩態勢。第三季度，市區住宅新盤有31個，加權平均單價為每平方米3840元，其中中低價位樓盤供應數量合理。
4．年關將近，新盤不斷推出，眾多開發商也面臨年底資金回籠的壓力，使得有相當的樓盤進行了促銷，並取得了壹些較為顯著的效果。因為接近年關，購房者的購房意識不強，消費力減弱。近期會有更多的開發商進行降價促銷活動。
二、05年秋季房展會
本次房交會是無錫經歷6.1新政之後的第壹個房交會，眾多開發商在熬過慘淡的6-9月份後，全部把力量放在此次房交會上，已開盤的加上剛浮出水面的樓盤都期望能夠在房交會上搶的滿堂紅。
在新政來臨後，無錫市政府也著力托盤，從減少土地供應量到此次房交會增加壹倍展位面積等措施
眾多開發商也對市場預期也比前壹段時期樂觀壹些，在本次房展會上也有幾個樓盤因為價格的優勢銷售狀況良好。但同時這部分剛性需求客戶群數量不是太多，因此整個市場的吸納量沒有根本性的變化，也不足以支撐整個樓市的復蘇。
1． 多個新案浮出水面，首次曝光在民眾面前（king紫金門，聖芭芭拉，百大春城）。
King紫金門為2004－2地塊，總建32萬m2，號稱市中心人民東路上個案，聖芭芭拉為香港風水隆在馬山的個案，在現場為形象展示，產品沒有曝光，只知道為T-H，獨棟，花園洋房，公寓；百大春城為昆百大在惠山新城的個案，在站前步行街設立了市區接待處。
2． 惠山新城12個樓盤集體亮相，幾乎可成立惠山新城專場房交會。
名園，鳳翔馨城，加州洋房，百大春城，長安怡和花園，金都城中央，清華雅居，天壹城，天力羅馬假日公寓，華廈清水灣，復地公園城，理想城市
惠山新城個案面臨最大的問題就是區域經濟發展與房地產開發規模嚴重脫節，惠山新城的企業數量和質量無法與新區的企業相提並論，但現在整個惠山新城的住宅供應量卻遠遠超過新區近幾年來土地供應量的總和。
3． 此次房交會參展樓盤數量為60個比春季房交會多10個，參會的各類房源總面積約475萬平方米，可銷售樓盤約40個，房源面積約215萬平方米，參展數量已超過春季房交會。形象展示樓盤有近20個超越以往房交會。
有些樓盤還未開始動工，卻花大筆費用購買展位前來參展。其目的不外乎，壹、對市場走向不清楚，把案子早點曝光以盡可能搶奪意向客戶，二、產品已經定位，前期工程已經完畢，即將進入施工階段，想通過這次房交會把產品拿到現場來觀測市場對其反應，試探價格。
4． 外地參展樓盤消失
在上次春季房交會上，還有多個外地樓盤前來無錫參展，而這次秋季房交會上，竟然壹個都沒有，其原因被新政打壓掉的投資客有很大關系，再加上本身無錫民眾的保守心態以致此次房交會上沒有壹個外地樓盤前來參展。
5． 參展商展位設計花俏，力求能吸引客人眼球。
年底將至，開發商面臨還貸和還款壓力，加上房產市場景氣度比新政之前低了很多，眾多開發商都已經著急了，所以在這次的房交會上竭盡所能用各種方法能夠讓自己的展位吸引大量眼球，以期望客戶能夠認可自身樓盤。象尚城特意邀請菲律賓樂隊表演，紫金門請來魔術師現場表演，聖芭芭拉的婚紗秀與人體行為藝術表演等。
6． 新區參展樓盤數量達到8個，長江綠島二期、新港國際、香溪美林、第壹國際、吳越之星、星洲映象、新都會、新地假日廣場。在新區板塊中，市場上銷售較旺的樓盤在房展會上會也很明顯的參觀民眾較多，而象吳越之星新都會等個案，顯得較為冷清，沒有民眾在現場提問咨詢。
7． 濱湖板塊只見拍地，不見動靜，在04-05年度，整個蠡湖新城，濱湖區域，太湖新城的土地供應量在無錫位列三甲（另兩個為惠山新城與新區板塊），但此三大區塊同期拍下的土地有些早的已經拿到預售許可證，而象濱湖板塊的樓盤在這次房交會上還是只有以前的幾個老面孔（新梁溪人家，陽光城市花園、金色江南、奧林花園、天鵝湖、萬科魅力之城）象南京棲霞地塊，中國海外地塊，江陰陽光的蠡湖壹號地塊等都沒有現身房交會。現在濱湖區域房價最高的新梁溪人家在5380元，但這個價格現在已經很明顯很難在濱湖區域站住腳跟，而象南京棲霞，中國海外，江陰陽光所拍地塊的土地成本已經被拱高，開發商如果也只是簡單價格跟風的話，肯定無法正常獲利，所以開發商只能靜觀其變，等待時機。
8． 本次除了長安鎮有壹個樓盤參展外，並無其它鄉鎮樓盤參展。無錫市區人的購房意向還是以城區內樓盤為主，但是有大量鄉鎮客戶選擇市區房源。
三、安鎮及周邊樓盤概況
壹、安鎮
1、華夏-新時代
華夏-新時代有十數種戶型，房型大、中、小相結合，部分住宅頂層采用躍層退臺式設計。壹梯兩戶，餐廳和起居室註重南北通風良好，采用“全明設計”，住宅內部公私分隔，居寢分離，淺進深設計，室內布置緊湊，重視廚房、餐廳設計，強調大廳活動空間，臥室均朝南，部分住宅設有雙衛。公有樓梯間及活動空間遠離入戶口。陽臺功能設置為復合陽臺。主推戶型為三室兩廳兩衛，其他戶型還有三室兩廳壹衛,兩室兩廳壹衛，兩室兩廳兩衛，四室二廳二衛，疊加別墅等。多層平均價格為2400元/平方米左右（起價2300元），小高層平均價格為2600元/平方米，疊加別墅價格3500元/平方米，、車位售價未確定，但可租，地下停車位，面積20平方米/個。
華夏-新時代初期訂金多層60000元/戶，小高層80000元/戶，預定顧客多為安鎮當地居民。該案6月17日已開盤，開盤當天場面比較熱烈，也有壹部分投資客（壹投資客訂購了11套）的，現銷售進度已售150多套。其中很大壹部分是分流的本案客戶。
華夏-新時代售樓處整體形象較好，該案目前在安鎮有四塊廣告牌（其中兩塊大型宣傳廣告牌分別樹於錫東大道與安國路交叉口，錫東大道與錫滬路交叉口）及安國路刀旗和錫滬路部分路段刀旗。隨著該項目的開盤，已開始在報紙上做廣告。其廣告量及廣告效果對本案保持著絕對的壓迫力，這在人口本來就很少的鄉鎮對客戶心裏的影響也是無法想象的。
2、錦滬花園
錦滬花園目前只剩余1套（15層小高層的底層），價格在2749元/平方米，按錦滬花園層差價30元/平方米計算，目前該案小高層均價在2900元/平方米左右。
3、長江國際。機電五金城
位於錫滬路錫山區東部開發園區的長江國際機電五金城，由無錫傑利企業發展有限公司
開發，無錫市晟瑞房地產營銷策劃有限公司代理，總投資10億元，占地577畝，已開工建設的壹期工程占地222畝，建築面積26萬平方米；機電五金城大都為小面積商鋪，價格大約5000元/平米左右。***1500戶，地下停車位，1200多個。
華夏新時代建築、戶型、面積壹覽表：
層數 幢數 總戶數 建築配比 戶型 戶型戶數 面積範圍 面積戶數
13+1 4 364 2幢每層4單元，2幢每層3單元 二室二廳壹衛；二室二廳二衛；三室二廳壹衛；三室二廳二衛；四室二廳二衛；疊加別墅 二室***198戶；三室***450戶；四室***122戶；疊加別墅***12戶 二室97—117平方米 97m2有22戶；101m2有52戶；111.9m2有26戶；113.3m2有24戶；117m2有74戶
11+1 4 286 3幢每層3單元，1幢每層4單元 三室124-136平方米 124.9m2；126m2；127m2；128m2；128.4m2；130m2；136.58m2；***有450戶
6 2 120 2幢每層4單元，1幢每層2單元 四室142-152平方米 142m2有22戶；147m2有22戶；152m2有78戶；
4（疊加） 2 12 每幢6戶 疊加面積較大 每戶200-300平方米
總計 13 782 782 97-300平方米 782
面積戶數配比 二室占25.3%；三室占57.5%；四室占15.6%；疊加別墅占1.5%
二、查橋
查橋距安鎮約3公裏，主要道路為錫滬路。
1、江南-清華坊壹期
由遠森房地產開發有限公司和大地房地產開發有限公司聯合開發,由東方名流做全案企劃。該案總占地30000平方米左右,由64座聯棟別墅組成.已基本銷售完畢:只剩壹棟毛
坯房和壹棟樣板房.毛坯房價格為4300元/平方米,樣板房價格為260萬元左右。消費者所在區域主要為查橋鎮以及壹部分市區居民與上海人。
2、江南-清華坊二期
該案正在規劃中，位於查橋鎮中心位置，占地100000平方米,規劃由小高層及聯排別墅組成。
三、厚橋
厚橋距安鎮約3.5公裏，主要道路為錫東大道，交通暢通。
1、隆達苑
該案位於厚蕩路以北，由隆達房地產開發有限公司開發，無代理公司，總建築面積40596平方米，10幢多層（5層或6層），總***298戶，建築密度27.5%，綠化率38%，容積率1.48，機動車位156個（地下車位）。
該案均價1900元/平方米（頂層送閣樓，陽臺算壹半面積），70%以上的房子已售出，還剩約80套左右未售出（其中31套房子已預定）。戶型有兩室兩廳壹衛/兩衛（90-110平方米）50套左右，三室兩廳兩衛150多套（120-135平方米），四室兩廳兩衛（140-150平方米）80多套。小區已全部是現房。小區實行24小時封閉式管理，應用先進的科技設備，如電子巡更系統、周界防範系統等。小區保安素質尚可，大樓入口為防盜玻璃門，但壹樓和二樓窗戶、陽臺均無防盜設施。
售樓處狹小，由底商改造而成，售樓人員為開發公司內部人員，業務能力及綜合素質較差，樓書資料制作粗糙（基本上就是戶型介紹）。規劃中的二期為在建的三棟樓。小區南面將開發為別墅，與該小區僅壹條厚蕩路之隔。
四、羊尖
羊尖鎮距安鎮7公裏（約10分鐘車程），主要道路為錫滬路。
1、羊尖中央公園（育才花苑）
該案東臨羊勤路（擬建新街），南臨育才東路，與羊尖高級重點中學僅隔壹條育才東路，北臨在建市民廣場。該案占地30000平方米左右，由多層、高層、別墅組成，預計均價2200-2300元/平方米左右（別墅除外），40間商鋪，預計均價在4000元/平米左右，戶型預計有兩室壹廳/兩廳壹衛、三室兩廳兩衛、四室兩廳兩衛等。2007年底交房。
該案采用雙公園概念（市民廣場及小區內部公園）、教育社區概念（羊尖高級重點中學）。
該案售樓處整體形象較好，戶外廣告為育才東路刀旗；目前尚未開盤。
2、羊尖安居房小區：總占地：69658平方米，容積率：1.33，總建：72770平方米，綠化：38。2%，建築密度：24%，停車位：205個。
3、規劃160畝商業用地，規劃用途為別墅，住宅（暫定），價格暫時未確定，但預計多層2200元起，小高層2400元起。
五、八士
八士距離安鎮直線距離7公裏，無主幹道直通。
1、華夏星辰（壹期、二期）
該項目位於八文路與振興路交叉口，由無錫市華夏房地產開發有限公司開發，由盛世地業行銷企劃。
該項目壹期多層13幢（5層），小高層2幢（9層，包括2層底商）；二期多層3幢（5層），小高層1幢（9層，包括2層底商）。壹期戶型為兩室兩廳壹衛（97）、三室兩廳壹衛（110-125）、三室兩廳兩衛（140-150）、四室兩廳兩衛（145左右）；二期戶型為兩室兩廳壹衛（100）、三室兩廳壹衛（110-120）、三室兩廳兩衛（122—150）、四室兩廳兩衛（150左右）。
該項目價格為壹期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。（多層比小高層稍貴）。銷售情況：壹期約70-80%已售出，二期中的兩室兩廳壹衛基本售完。售樓處（壹期和二期***同的售樓處）面積較大，裝修好，有展示樣板房，沙盤、資料齊全，但無戶型模型，銷售程序完善、人員素質較高。宣傳方式：壹期為沿路刀旗；無錫房地產信息網上的介紹；報紙廣告以價格、八士首座小高層為賣點該；二期為只有戶型圖及由售樓員介紹，無其它廣告宣傳（刀旗、報紙還是壹期廣告）。項目離市區較近，有公交車；周圍無工廠；價格較低；得房率較高（小高層86.5%）；廣告宣傳多（時間長），但八士鎮市場、商業、金融、醫療、教育等配套離項目較遠；東側八文路上車輛噪音；小區智能化設施很少。
六、東亭
賽維拉位於錫滬路，紅星美凱龍斜對面，由無錫賽維拉房地產開發有限公司開發，占地12萬平米。是以廚衛，五金為主的商城，以售完現正招商中明年1月正式對外營業。商鋪均價在7000元左右，形態為三層每層面積在97平米左右，雙開間。租金壹年6萬左右。
七、豪景苑周邊主要樓盤綜合分析
豪景苑周邊主要樓盤情況1：
區域 樓盤名稱 總建（平方米） 建築類型 戶型 均價（元/平方米）
安鎮 華夏新時代 54941（占地） 多層、小高層、疊加 二室二廳壹衛；二室二廳二衛；三室二廳壹衛；三室二廳二衛；四室二廳二衛；疊加別墅 多層2400左右，小高層2600左右，疊加別墅3500左右；（車位約80000-100000元/個，20平方米/個）
查橋 江南清華坊二期（暫定） 10萬（占地） 多層、小高層、別墅（暫定） 規劃中（壹期有64棟別墅） 未定（壹期4300左右，只剩壹套）
厚橋 隆達苑 40596 10幢多層（5層或6層）總***298戶 兩室壹廳壹衛、兩室兩廳壹衛、三室兩廳兩衛、四室兩廳兩衛 1900
羊尖 羊尖中央公園 30000左右（占地） 多層、小高層、聯排或疊加 售樓處無任何資料，具體不詳 結合當地市場情況及該項目特點，預計在2200-2400左右，商鋪4000元左右
八士 華夏星辰壹期 多層13幢（5層），小高層2幢（9層，包括2層底商） 兩室兩廳壹衛（97）、三室兩廳壹衛（110-125）、三室兩廳兩衛（140-150）、四室兩廳兩衛（145左右） 2200左右
華夏星辰二期 多層3幢（5層），小高層1幢（9層，包括2層底商） 兩室兩廳壹衛（100）、三室兩廳壹衛（110-120）、三室兩廳兩衛（122—150）、四室兩廳兩衛（150左右） 2350（多層比小高層稍貴）
君悅景苑周邊主要樓盤情況2：
區域 樓盤名稱 開盤/去化 售樓處 廣告/宣傳
安鎮 華夏新時代 6月17日開盤，開盤現場比較熱烈；預訂訂金多層6萬元/戶，小高層8萬元/戶 售樓處裝修標準較好，整體形象較好；無戶型模型，無樣板房 錫東大道與安國路交叉口，錫東大道與錫滬路交叉口原有兩塊廣告牌，錫滬路南側及售樓處又新增兩塊廣告牌；安國路及錫滬路部分路段新增刀旗；圍墻廣告；無錫房地產信息網上的介紹；報紙廣告等
查橋 江南清華坊二期地塊（案名未定） 目前正在規劃，預計年底動工 該地塊尚無售樓處，開發信息尚未公開 目前無任何廣告宣傳
厚橋 隆達苑 去化近75%，剩余約80套（其中30套左右已簽約） 售樓處狹小，由底商改造而成，售樓人員為開發公司內部人員，業務能力及綜合素質較差，樓書資料制作粗糙（基本上就是介紹戶型的單張）；無樣板房 無錫房地產信息網上的介紹；售樓處看板、模型；沒有報紙廣告
羊尖 羊尖中央公園 開盤日期未定（預計年底以後），目前還未接受預訂 售樓處裝修標準較好，無任何樓書、資料、宣傳板、沙盤、模型等；無樣板房 育才路沿路刀旗；圍墻廣告
八士 華夏星辰壹期 去化約70-80% 壹期、二期同壹售樓處，面積較大，裝修好，銷售程序完善、人員素質較高；沙盤、資料齊全，但無戶型模型；有展示樣板房 沿路刀旗；無錫房地產信息網上的介紹；報紙廣告以價格、八士首座小高層為賣點
華夏星辰二期 兩室兩廳壹衛基本售完，其余在銷 只有戶型圖及由售樓員介紹，無其它廣告宣傳（刀旗、報紙還是壹期廣告）
君悅景苑周邊主要樓盤情況3：
區域 樓盤名稱 優勢 劣勢
安鎮 豪景苑 安靜；離中學近；周邊配套齊全；外部（膠山、安鎮公園）景觀較好；小區內部綠化、景觀好；戶型合理；周邊道路較好；售樓處裝修設計好，售樓員素質高，經驗、能力足；安鎮規劃利好 與華夏新時代相比的後發劣勢（包括）；旁邊手套廠的噪音及空氣汙染較重；小區離安鎮對外主幹道較遠，曝光率受影響；通往小區的錦安路較窄且路中間有兩排背靠背店面，使從錦安路、錫滬路口看小區的視線受阻；目前安鎮中心幼兒園、小學、醫院離項目較遠
華夏新時代 周圍無工廠，錫東大道道路寬闊,車輛眾多，小區的曝光率高；醫院、小學將搬至該案附近；小區內各檔次住宅均有；臥室均朝南，頂層送閣樓；先發優勢，宣傳較早；安鎮規劃利好 錫東大道車輛噪音；小區北側河道如治理不好，會造成汙染；旁邊安居房小區住戶整體素質不高；戶型客廳餐廳東西朝向，采光不好；主臥室基本無獨立衛生間；收取的訂金高；售樓員經驗、能力不足
查橋 江南清華坊二期地塊 離市區較近，有公交車；周圍無工廠；周邊生活、教育等配套較好；壹期的宣傳、口碑效應；吼山森林公園 壹期售樓員整體素質不高；查橋離市區距離雖比安鎮、厚橋、羊尖近，但隸屬於安鎮，其將來發展不如安鎮，同時需和東亭、八士樓盤競爭
厚橋 隆達苑 價格；物業管理尚可；有壹些智能化設施；周邊配套較好；外立面都為面磚；小區周邊安靜；全部為現房（均可交房） 不通公交車；北側外立面造型、形象不好；售樓處形象差、人員綜合素質不高；樓書、資料不全、制作差；售樓處外無廣告（包括刀旗、報紙等）；樓盤旁邊無主要入口，售樓處曝光率低
羊尖 羊尖中央公園 雙公園概念（北側羊尖市民廣場在建，小區內也有公園），景觀環境較好；南側為羊尖高級重點中學（省級重點），附近還有羊尖中心實驗小學，教育配套很好；距離錫滬路較近且有市民廣場相隔，不受錫滬路噪音影響；羊尖無其它競爭樓盤；羊尖工業發達，居民收入較高，需求及購買力較強 東側羊勤路規劃為羊尖新街，噪音不可避免；離羊尖目前商業街較遠；離市區較遠（羊尖東面即為蘇州常熟）；售樓員整體素質有待提高；樓書、戶型圖、看板、沙盤/模型等資料都沒有，售樓處空空蕩蕩
八士 華夏星辰（壹期、二期） 離市區較近，有公交車；周圍無工廠；價格較低；得房率較高（小高層86.5%）；廣告宣傳多（時間長） 八士鎮市場、商業、金融、醫療、教育等配套離項目較遠；東側八文路上車輛噪音；小區智能化設施很少；
四、安鎮市場分析
1． 市場基本面：
①規劃前景
雖然安鎮規劃中有安鎮—羊尖組團規劃，高速鐵路站口規劃等，但是這些都不可能在近
期來實現，這些基本利好消息很難在現階段對本案起到直接作用。
②人口基數
相對於安鎮目前常駐人口基數來看，安鎮目前的商品房住宅供應量還是供大於求。而且
安鎮外來人口也很少。因此本案的受眾群體異常狹小。
③工業產值
相當於查橋，或者無錫的其它鄉鎮，安鎮的經濟實力明顯偏低，這樣就導致安鎮的購買
力也相對較低，客戶的購房能力也在壹個很低的水準。
④安居房及直接競爭個案
華夏新時代為本案的直接競爭個案，它的存在直接分流了本案的準客戶，原本就很狹小
的受眾群體就更少了。而且安居房的存在也在打擊著安鎮人的購房欲望。
2．客戶心裏分析：
①經濟實力不夠強勁導致著客戶就算有良好的購房意向也會再三的去考慮。
②從其它無錫鄉鎮個案情況來看：個別人的意見會影響到周圍相當多的動向，我們稱之
為意見領袖。
③作為安鎮壹部分有壹定經濟實力的人，他們近期的購房意向可能是更願意忘東亭或者
更靠近市區的地區去、
④而作為年輕人，可能基本不願意回鎮上置業、購房、工作。
五、本案營銷診斷：
診斷項目壹：
1．病癥
總體構思的偏差
2．病況
做任何事情都必須要有壹個總體思路，也就是總體上的框架，這就是人們通常所說的謀
篇布局。對於本案及現有代理公司來說，因為對無錫市場的不充分了解，因此在本案的總體
構思上出現了壹定的偏差；並且在出現問題的時候沒有及時的調整，而是走壹步算壹步，這
樣是非常危險的。
3．病因
代理公司的人才流失使得其實際操案能力名不副實。
工作缺乏系統性及前瞻性，出現問題不知道如何解決。
太拘泥於所謂臺灣模式的規範化模式來現場運作，而無任何創新及改變。
4．影響
降低工作效率；代理公司在市場遇到沖擊而沒有達到預期目標的時候，工作顯得散亂無
序，對工作中出現的許多問題無法快速的找到最佳的解決途徑，遇到問題只能臨渴掘井式的
解決壹下，這樣就勢必影響工作效率，增加了開發商的開發成本，降低開發利潤。
失去控制；出現問題而不能解決，人為的增加了許多不可控制因素及項目開發難度
5．處方
從新制定壹個總體方案，指導開發行為。
診斷項目二
1．病癥
本案賣點不突出，缺乏買家感興趣的東西
2．病況
單從營銷角度來說，差異化策略是創造出產品特色的唯壹方法，也是取勝市場的唯壹策
略。如今在業界十分重視差異化營銷，如營銷差異化、產品差異化等。有了差異就等於有了
特色，就更容易在市場中脫穎而出，更容易吸引買家視線。無論在競爭激烈的壹級市場，還
是在競爭相對微弱的二批市場就更容易主導市場。
然而從目前本案所具備條件來看，基本沒有任何可以打動買家的賣點存在。這就是本案
現在的要害之處，從目前銷售狀況來看，也就是壹個尷尬的局面。
3．病因
代理公司鄉鎮代理個案經驗欠缺及代理公司介入時間也相對較晚而無法充分挖掘出本案的賣點。
4．影響
無法提煉出賣點，而無人喝彩。
延長銷售周期，原本二年可銷售壹空的案子，可能要長達三年甚至更久。
降低開發利潤。營銷難度的人為加大，營銷周期的人為拉長，開發商的各項成本也急劇上升，這樣會導致開發利潤的大幅度下降。
5．處方
重新做市場調研。針對市場現狀，挖掘出本案特色。
重新定位。根據市場調研資料，對本案進行新的定位。
重新包裝。在包裝上做文章，包裝出壹個新的樓盤特色
重新確定營銷方略。更換現有營銷模式，尋找更好的銷售通路使得產品的快速去化。
診斷項目三
1．病癥
包裝不到位
2．病況
在無錫鄉鎮操作樓盤，包裝還是起著非常主導的地位。包裝分為軟包裝和硬包裝兩種。
3．病因
策劃滯後。現在房地產市場非常激烈，對於代理公司的要求也非常的高，無論是其業務
水平還是介入時間，都會對案子產生重大的影響。
本案是到準備開盤才最終確定代理公司的，而新公司的介入時間比較晚，因此很多工作
都不可能做的非常細致，這就貽誤了很多的商機。
包裝缺乏系統性。本案原有的包裝系統被擱置不用，而新的包裝方案既沒有影響力也沒有殺傷力。包裝的壹個最大特點就是要具有整合效果。目前本案的包裝沒有系統性也沒有專 業型。同時與樓盤本身也不相符合，現有的樓盤包裝與競爭個案相比，差之甚遠。
4．影響
弱化了市場攻勢。包裝是投向市場的“煙幕彈”包裝沒有到位，市場影響力就會減弱。
損害樓盤形象。包裝是形象問題，包裝不好就直接影響到了本案的形象。現在買家在選樓時候，會將樓盤形象作為重要應速，樓盤形象上不去，就會嚴重影響到銷售效果。
5．處方
對本案進行重新包裝。包括廣告通路，工地包裝等以提升本案的整體形象，增加樓盤的吸引力。
通過準確的市場分析，重新找出本案的最強賣點，為樓盤創造出壹個興奮點，重新吸引買家的關註
四．其它診斷項目
1．銷售手段貧乏
現階段房產營銷除了策劃包裝外，最敏感的還是價格。合理的運用價格杠桿，會對樓盤
的銷售起到決定性的作用。如團購，價格協商，分期付款等，都是可以考慮運用的方式。
2．缺乏危機感
隨著房地產市場的過渡競爭及政府的宏觀調控，現在房地產開發已經存在了相當大的風
險。可定期召開開發公司和代理公司碰頭會，以提高危機處理能力及抗風險能力。