265438+20世紀經濟報道記者根據中國房價行情網數據整理了“8月TOP10城市租金情況”，發現8月TOP10城市中，北京平均單位租金為112.5元/月/平方米，是8月唯壹壹個單位租金超過10的城市。不僅是北京，深圳、廈門等TOP10城市8月租賃單價均下降，其中杭州環比下降超5%。
RealData數據顯示，7、8月份全國40個重點城市住房租賃市場達到年內高峰，9月份有所降溫，9月份全國40個重點城市住房租賃市場成交量環比下降超過20%。RealData預測，今年四季度全國租賃市場將進入傳統淡季，租金水平將出現回落。
租賃季節結束，市場降溫。
RealData高級分析師黃輝告訴21世紀經濟報道記者，城市租金水平主要受市場供求關系的影響，與城市人口凈流入和住房供應有關。
和碩首席分析師郭毅認為，在人口流動的背後，城市產業承載力和人口吸附力是影響城市租金的核心因素。此外，大城市嚴格的樓市限制和高水平的房價也使得剛需購房家庭湧向租賃市場，增加了租房需求。
在諸多因素的共同作用下，中國房地產市場網數據顯示，8月份租金價格10的城市中，北京、上海、深圳位列全國前三，分別為112.5元/月/平方米、99.34元/月/平方米、94.49元/月/平方米。
黃輝指出，從6月到7月，由於高校畢業生集中進入租房市場，將形成畢業季的租房旺季。今年大學畢業生人數創歷史新高，大城市70%的大學畢業生通過租房解決住房問題。對畢業生吸引力強的城市房租水平有明顯的季節性上漲，所以壹線城市壹般在7-8月達到房租高峰。
根據RealData的監測數據，TOP10城市的年租金高峰大多集中在今年7月。黃輝指出，8月份城市租金水平和市場交易熱度下降，畢業季帶來的租房旺季在8月份結束。
與其他壹線城市相比，廣州的絕對租金處於較低水平，為59.39元/月/平方米。黃輝指出，核心原因是廣州租賃房源供應充足，市場租賃需求規模低於北上廣，供需結構趨於緩和。
中國房價報價網數據顯示，8月份在壹線城市租壹套20平米的主臥，北京、上海、深圳、廣州平均每月需要支付2250元、1987元、1890元、1188元。
環比來看，10強城市中只有深圳和廈門同比略有上漲，其他城市均下調租金。杭州和成都分別環比下降5.03%和4.31%，調整幅度最大。
黃輝認為，今年城市租金同比上漲不僅是因為畢業生人數創紀錄，還與去年受新冠肺炎疫情影響的大多數城市租金較低有關。今年疫情得到有效防控，租賃市場恢復正常，租金價格較去年有所上漲。盡管如此，RealData監測的40個全國重點城市數據顯示，近七成城市房租仍低於2019的同期水平，可見疫情對房租的滯後影響並未完全消退。
很難控制租金。
黃輝指出，每年大約有兩個租房旺季。除畢業季外，春節後流動人口返城和城市人口工作變動，將在春節後形成住房租賃旺季。現在已經過了畢業租房季，9月份房屋租賃市場繼續降溫。RealData監測的數據顯示，9月全國重點40城租賃市場成交量環比下降超兩成。
北京亞運村房屋租賃中介張成明顯感覺到租賃市場變冷了。“租房的人少了，經理說我們商圈9月份的交易量比8月份少了將近壹半。”張誠說，去年由於新冠肺炎疫情，租金水平較低，今年許多租戶續租。目前可出租的客源比去年同期少。
此外，亞運村商圈的租金也略有降低。“這裏壹套45平米的壹居室，七八月份的租金壹般在6200-6300元。最近能便宜200-300元，有的還有100-200元的議價空間。”張成說。
由於工作變動，原本在北京通州租房的王然9月份開始關註建德門地區的房子。她發現，中介平臺上的大部分壹居室個人房，在掛牌價的基礎上，還有100-200元的議價空間。
盡管如此，在線下看了三次房子後，王然租房的目標從租壹整間壹居室變成了共用壹間主臥。王然告訴265438+20世紀經濟報道記者，她的租房預算是4000-5000元/月，而建德門附近的壹居室月租大多超過6500元。
季節性因素影響城市房租水平，但波動不會太大。郭毅告訴21世紀經濟報道記者，從全國層面來看，壹線城市和強二線城市的房租，受產業承載能力和外來人口吸引的影響，缺乏下行動力。“如果這些特征沒有得到根本扭轉，我認為短期內大城市房租大幅下調的可能性不大。”
近日，住房和城鄉建設部在《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建的有關通知》中表示，為確保住房租賃市場供求穩定，城市住房租金漲幅不得超過5%。北京還出臺了住房租賃條例，明確建立租金監測和發布機制，必要時采取提成和租金指導價。
對此，黃輝認為，市場租金會在壹定範圍內合理波動，政府的租金指導價可能會成為市場租金的穩定器，可以有效避免租金大幅上漲。同時，黃輝也提醒，要避免過多影響市場主體的運作。
郭毅認為，目前房屋租賃市場上有相當壹部分房屋是小業主的閑置房屋，房屋的位置、房齡、面積、室內裝修都不壹樣，很難確定“合理租金”的標準。相比較而言，通過加大公租房、保障性租賃房、人才租賃房的開發和供應，擴大其市場份額，逐步影響市場租金更為合理。
(張誠和王然均為化名，實習生楊柳青對本文亦有貢獻。)