6月65438+10月65438+9月，官網福州市城鄉建設局發布《我市三個著力加強商品房項目預售資金監管》，明確新建商品房項目預售資金監管額度原則上不低於工程總造價的1.2倍，監管額度內的商品房預售資金按建設進度節點撥付使用。這顯然比之前的政策更加嚴格。
壹是放松商品房預售資金監管，二是繼續加強。為什麽兩個城市的運營完全相反？未來商品房預售資金監管還會繼續放松嗎？
“煙臺這次出臺的相應措施，與城市本身有關。僅僅調整幾個百分點，對企業本身沒有幫助，更談不上緩解資金壓力。”
韓毅智庫主任俞曉宇向《全國商報》記者分析，不同城市和房地產市場的基本面差異較大。如果爛尾項目在壹個城市很普遍，大概率政策不會有放松的跡象。因為更強的需求支撐，未來核心城市也將是人口集中的重點區域，預售資金監管政策大概率難以松動。
來源:煙臺住建局網站
煙臺有條件放松資本監管。
煙臺住建局已明確，將按照《山東省商品房預售資金監管辦法》對守信企業實施相應的獎勵措施。對信用等級為AAA級的開發企業，降低商品房預售監管資金留存比例5個百分點；對信用等級為AA級的開發企業，降低商品房預售監管資金留存比例3個百分點。上述3%-5%預售資金解除監管後，必須優先用於支付農民工工資。
事實上，此前各城市也對商品房預售資金監管政策進行過類似調整。
去年165438+10月23日，成都市住房和城鄉建設局下發《關於準確應對疫情影響全面實現年度目標的通知》，要求提高房地產預售資金監管使用效率。企業信用等級為A級及以上的，可使用外資銀行保函替代相應的下調監管額度。在項目主體結構完成三個季度、主體結構封頂的兩個節點，分別提高監管額度內預售資金提取比例上限5%；項目並聯竣工驗收後，監管額度內預售資金回籠比例可達95%。
對此，俞曉宇向《全國商報》記者分析，對預售資金的嚴格監管本身就是為了防止出現項目爛尾、無法按時交付的問題，從根本上是為了保護消費者的權益。煙臺適當放松預售資金監管，可以視為在保證房屋正常交付的基礎上進行適度調整，調整後的資金首先用於支付農民工工資。
柯睿研究中心總經理林博告訴記者，煙臺和福州在商品房預售資金監管上的不同做法，其實是基於因城施策，各地的出發點不同。比如煙臺預售監管資金解禁後，必須首先用於農民工工資支付。而加強監管是因為爛尾房地產項目的風險越來越大。
大方向還是會從嚴從緊。
國商報記者註意到，包括連雲港、三明、天津、秦皇島、鎮江、衡陽、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、北京等多個城市都出臺了相關文件，重點加強新建商品房預售資金監管，維護市場交易平穩健康發展。
僅在去年10月初的110天內，北京、石家莊等7個城市就出臺了升級版預售資金監管的相關規定。
煙臺這次放松商品房預售資金監管的措施。58安居客房地產研究院分院院長張博表示，放松預售資金監管背後有壹定的門檻和相應的條件，不是針對整個行業，而是針對壹些信用狀況良好的企業，不具有普遍意義。
“放松是在原來偏緊的情況下微調，短期內有可能為企業紓困。從長期來看，預售資金的監管仍將處於相對嚴格的狀態，甚至不排除未來不允許預售資金動的可能。”韓毅智庫副主席兼首席研究員張華東告訴記者。
值得壹提的是，近日有市場傳言稱，房管部門將放寬開發商預售商品房的資金使用。這也引起了業界的關註。
“總的大方向是商品房預售資金監管政策從緊，大部分地區預售資金監管嚴格，這是近兩年不變的方向。”
張博表示，在當前經濟穩定的背景下，穩定房地產企業的預期尤為重要。在因城施策下，還可以考慮靈活調整商品房預售資金監管政策，特別是針對不同信用資質的房地產開發企業，既能形成激勵效應，又有利於開發項目的推廣。