■新快報記者 林超菁
地鐵動工後通車前房價波動較大
“地鐵壹響,黃金萬兩”,地鐵兌現給樓盤帶來的價值增長究竟有多少?由於壹手新房價格變動不僅受地鐵等交通因素影響,還關系到開發商品牌、樓盤定位、周邊配套等,相較而言,從二手盤的價格變化情況更能看到地鐵帶來的價值。據廣州世聯東壹研究院數據,在廣州白雲、荔灣、黃埔、天河四區幾個有代表性的地鐵站中,地鐵房相較於非地鐵房,溢價率在6%-52%之間,其中5號線西村站周邊15分鐘步程內的二手房均價4.4萬-4.7萬元/㎡,15分鐘步程以上的二手房2.4萬-3.6萬元/㎡,溢價率達52%;滘口地鐵站周邊距離15分鐘步程的樓盤均價2.8萬-3.8萬/㎡,超過15分鐘步程的均價2.5萬/㎡,溢價率達到38%。此外,中心區的地鐵房比外郊地鐵房溢價率普遍更高,漲幅壹般在22%-52%,外郊板塊溢價率約6%-13%。
若從地鐵建設的不同階段看,數據顯示,在規劃未動工階段,因站點選址存在變數,周邊房價漲幅相對平穩,為5%-25%;在已動工未通車階段,因站點與樓盤距離基本可確定,且通車日期也有相應計劃,周邊房價漲幅較大,可達60%-100%;而到了通車後,房價因前壹階段已有明顯上漲,通車雖繼續有促進作用但基本進入平穩期,漲幅為10%-20%。
警惕樓盤宣稱“規劃中線路”
根據日常生活普遍受認可的標準,距離地鐵站步程5分鐘內可稱為“正地鐵房”、10分鐘內可稱“準地鐵房”、15分鐘內則是“近地鐵房”了。但需要留意的是,壹些開發商為了吸引購房者,往往會投機取巧,不僅在區位圖、沙盤上縮短項目與地鐵站的距離,還會以直線距離作為輸出口徑。以番禺萬博壹在售新盤為例,宣稱“與地鐵7號線員崗站僅距400米”,而事實上該項目目前與地鐵站之間還隔著城中村,步行距離超1.5公裏,開車也需要七八分鐘。
如果說對於已開工或開通的地鐵線路,購房前買家還可以實地考察來辨真偽,那麽壹些樓盤銷售口中所謂的“規劃中線路”,則需要買家三思而後行了。以南沙為例,被稱為“南沙環島線”的廣州地鐵15號線壹直是南沙居民關註的地鐵線路之壹,也是目前南沙不少在售樓盤區位圖和銷售人員口中的“常客”。記者曾在南沙踩盤中看到,有樓盤甚至在售樓處門口豎起了自制的地鐵站指示牌,上面赫然寫著傳言中15號線的站點“蝴蝶洲站”。而根據廣州地鐵官網發布的《廣州市城市軌道交通第三期建設規劃(2017-2023年)》並無15號線的蹤影,意味著該線路並未納入廣州近年的軌道交通建設規劃。
此類“規劃中線路”在樓盤宣傳中並不少見,銷售人員還常以“地鐵建成了就不是這個樓價”、“內部消息遲早會建”等說辭慫恿買家。機會往往與風險並存,就算線路最終落地,也可能存在站點調整等變化因素。對此,業內人士提醒,對於樓盤宣傳提到的“規劃中”事物,盡量從官方文件找依據,但凡銷售人員的口頭承諾未能落實到購房合同裏,風險基本也只能由買家自己承擔。
廣州壹手“地鐵盤”推薦
中心區
新世界·雲逸
位置:廣州地鐵嘉禾望崗站A出口對面
產品:92-180㎡三房到四房
自去年底廣州地鐵14號線壹期通車後,原為3號線及2號線“雙地鐵交會”的嘉禾望崗站升級成了廣州首個“三地鐵交會”的站點。新世界·雲逸作為嶺南新世界最新壹期的住宅組團,處在最靠近嘉禾望崗地鐵站的位置,隔著空港大道,步行幾分鐘即可到達。此外,項目樓下及周邊還規劃建設約50萬㎡的商業綜合體,其中約10萬㎡的雲門購物中心已在去年底開業,未來通過商場地下通道可與地鐵站無縫對接。項目目前主推92-180㎡的兩到四房,均價5萬-6萬元/㎡,後期還會有約73㎡的兩房小戶型加推。
佳兆業壹號
位置:廣州地鐵4、5號線車陂南站C出口西側
產品:80-160㎡復式兩到三房
2月28日廣州天河區金融城板塊出讓壹宗商住地,吸引了約12家房企競拍。目前,金融城起步區周邊的在售壹手盤不多,其中就包括定位高端、主打復式產品的佳兆業壹號。該盤與車陂南地鐵站C出口較近,只隔著車陂路,步行約350米可達。項目在今年1月份推出了120米高空160㎡天際復式產品,6.6米層高,戶戶南向望江,三套房設計,擁有6.5米寬的闊景陽臺;此外,項目還有80-98㎡的復式兩房,層高約6.4米,動靜分區。目前項目在售均價7萬元/㎡。
雙橋8號
位置:廣州地鐵5、6號線坦尾站東北側
產品:84-142㎡的兩到四房
雙橋8號是凱德集團在廣州荔灣區大坦沙打造的首個江景親水居住社區,位於荔灣區雙橋學校旁,與廣州地鐵5、6號線交會站點坦尾站僅有400米左右步行距離。由6座33層高的住宅組成,樓棟整體呈東南壹線瞰江布局,每棟約70米高處均設有壹座空中花園。項目主推84-142㎡的兩到四房,均價約4.7萬元/㎡。
廣州碧桂園·樾時光
位置:距廣州地鐵2號線南浦站D出口約800米
產品:89-141㎡三到四房
廣州碧桂園位於番禺區洛溪半島東南側,是1999年碧桂園集團首次走出順德、走進廣州打造的第壹個樓盤。社區主打低密度花園式洋房,園林設計頗具嶺南特色,還帶有涵蓋8大功能區的全齡段社區公園。時隔20年,該盤全新組團樾時光即將面市,將帶來“建築設計人性化”“苑區規劃系統化”“生活配套現代化”“裝修標準智能化”等全面升級,容積率約1.57,綠化率達36.9%,擁有約3萬㎡三維社區公園,產品涵蓋89-141㎡的三到四房。目前新組團僅在廣州碧桂園物業服務中心旁開放了臨時展點,入市時間及售價待定。
外圍區
品秀星圖
位置:廣州地鐵13號線官湖站B出口旁
產品:85-105㎡三房
該盤作為廣州東TOD新城百萬體量住宅項目之壹,規劃有53棟高層住宅,配套有2所幼兒園、1所42班小學和1所21班初中,此外還有約2.5萬㎡的商業及約14萬㎡空中園林,是集居住、商業、休閑於壹體的生活大城。今年2月中旬,項目開放了約102㎡三房的全新樣板房,四開間朝南,目前主推85-106㎡的三房,均價2.5萬-2.8萬元/㎡,二期預計有約140㎡的四房大戶型推出。
方圓合景·南沙水戀
位置:廣州地鐵4號線黃閣汽車城A出口旁
產品:95-140㎡三到四房
方圓合景·南沙水戀不僅小區門口就是地鐵站,而且1站地鐵就可接駁至慶盛高鐵站,暢達深圳、香港等地。項目***有11棟住宅,戶型涵蓋95-140㎡三到四房,全南向,兩梯四戶,此前在售的是4棟和5棟,包括95㎡2+1房,109㎡、116㎡3+1房和126㎡3+1房,均價2.3萬-2.4萬元/㎡,新品推售時間及價格待定。
越秀·天珹
位置:廣州地鐵4號線金洲站東側
產品:75-127㎡兩到四房
該項目是越秀國際總部廣場二期高端住宅,總建面約15.96萬㎡,由3棟高層及4棟超高層組成,總戶數超1200戶。從項目出發,沿雙山大道往西步行約700米即可到達金洲地鐵站,項目還規劃建設約300米的空中連廊,未來將使地鐵站、商業體及住宅區之間通行更便利。項目目前主推75-101㎡的兩到三房,還有120多㎡的復式四房,總體均價2.5萬-2.8萬元/㎡,預計近期推出全新的3棟,將有約102-116㎡的復式及約98㎡的平層,售價或達3萬元/㎡。
中交藍色海灣
位置:廣州地鐵4號線南沙客運港站旁
產品:92-235㎡三到四房
該盤地處南沙客運港西南側,靠近南沙客運港地鐵站E、C等多個出口,將打造為集免稅商城、海景住宅等多元業態於壹體的廣州國際郵輪母港綜合體。整個樓盤擁有9棟住宅,圍合式布局,社區內規劃有擡高3米的4萬㎡園林。據了解,項目在2017年底首次開盤售價2.3萬-2.5萬元/㎡,目前處於待售狀態,預計今年上半年將推出5號樓和2號樓,戶型包括90-95㎡兩房,約115㎡、120㎡、135㎡和140㎡三房,售價待定,4月底有望開放樣板間。今年下半年享有頭排海景的“樓王”1號樓有望入市,其壹單元兩梯兩戶,有175㎡三房和230㎡四房,二單元三梯三戶,有142㎡和175㎡的三房。