在業內看來，這壹政策更加務實，彌補了長租公寓的種種漏洞。從信號意義上看，這表明北京市正在積極落實租賃市場秩序管控的方向，有助於規範長租公寓的經營發展，減少各類風險和糾紛。
填補政策漏洞，北京房屋租賃市場迎來強監管
《通知》明確，限制租賃企業“資金池”，嚴禁“收長付短”。住房租賃企業向承租人預收的租金金額原則上不得超過三個月的租金，收、付租金的期限應當匹配；同時，住房租賃企業向承租人收取的保證金通過北京市房地產中介行業協會設立的專用賬戶進行管理，收取的保證金金額不得超過1個月租金；此外，銀行業金融機構和小額貸款公司不得將承租人申請的“租房貸”資金撥付給住房租賃企業。
據悉，上述新規適用於“住房租賃企業以分散方式出租他人房屋，再出租給承租人居住，並向承租人收取租金的活動”，即俗稱的“長租公寓”。通知自今年3月1日起正式執行，之前簽訂的合同繼續履行。
“通知中的政策更加務實，長租公寓的各種漏洞都補上了。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進評論稱，北京政策控制了三種資金，房租、押金、首付。就租金而言，杜絕“長收短付”現象，防止長租公寓企業賺取“差價”，也是為了規範租金的使用；對於押金，不僅規定押金只能充壹個月，還明確了押金托管的概念；至於首付貸資金，這個政策並沒有打壓首付貸，只是規定這類資金不能直接給長租公寓企業。
“北京這次出臺的政策具有信號意義和行業示範效應。”嚴躍進指出，從信號意義來看，這表明北京正在積極落實租賃市場秩序管控的方向。通過這樣的政策，有助於規範長租公寓的運營發展，真正促進長租公寓企業的全面健康發展，有助於降低長租公寓市場的各種風險，也有助於減少長租公寓糾紛。
在中指院調查部副研究總監詹雪看來，北京目前的政策措施已經明確斬斷了高風險的租賃經營模式。相比其他城市壹般只采取措施監管房租，北京這次的政策措施更為嚴厲。
嚴躍進認為，北京的這壹政策值得國內其他城市借鑒，尤其是上海、深圳等城市。“在2020年二手房火熱的情況下，很多二手房的出租也變得比較強勢。因此，對於這類城市，需要結合租賃市場的發展積極出臺政策，真正促進長租市場的健康發展。”嚴躍進說。
“這是非常有效的管理措施，對於租客和房東的風險保障都有很好的規定。”在接受新京報記者采訪時，新公寓的創始人王說。同時，他建議盡快落實對信譽好的租賃公司的金融政策。“只有運營規範的租賃公司和機構有持續的、大規模的資金支持，良幣才會驅逐劣幣，整個市場才能真正健康繁榮。如果未來所有城市都能有專門的住房租賃信貸資金，讓符合條件的機構獲得更便宜的資金，就能從根本上杜絕運營商苦心鉆營建‘資金池’的想法。”
自如等企業負責人:監管有利於行業穩定健康發展。
新京報記者了解到，該政策出臺後，北京市房地產中介行業協會會同代表性住房租賃企業積極表態，堅決支持和落實規範住房租賃企業經營活動的要求，相關負責人表示積極配合落實《通知》要求，盡快做好相關工作，謀求行業穩定健康發展。
北京市房地產中介行業協會會長李文傑表示，通知“對癥下藥”，抓住住房租賃企業經營風險的關鍵點，針對租賃經營過度金融化導致的“資金池”問題，從支付與租賃期限匹配、限制租賃貸款、監管保證金等方面開出藥方，幫助住房租賃企業回歸良性競爭、健康發展的軌道。按照《通知》要求，全力做好押金監管和住房租賃矛盾糾紛調處工作，繼續發揮促進行業自律的作用。"
壹些頭部企業和代表企業也積極支持房屋租賃管理新規。京自遊總經理周軼君認為，該通知意義重大，有利於行業的長期穩定發展。自如也將積極配合監管，落實新規要求，繼續在合規管理、信用建設、運營監管等方面積極與相關部門對接，促進住房租賃市場平穩健康發展。
翔宇總經理劉洋坦言，近年來，各地房屋租賃企業為了搶占市場，紛紛采取AG低價、強制租房貸款等措施，飲鴆止渴擴大規模，最終導致礦難頻發，想要穩健經營的企業也受到了影響。及時出臺文件規範行業亂象，有利於糾正部分企業被資本綁架的錯誤發展方向，進壹步凈化住房租賃市場競爭環境。
美麗屋CEO韓光也表示，北京五部門發布《通知》，精準打擊了高風險的“燒錢”模式，避免了住房租賃行業的系統性風險。同時還強調支持專業化、規模化的住房租賃企業依法持有房屋並出租，住房租賃企業也可按規定享受稅收、金融等優惠政策。這說明住房租賃行業的主基調沒有改變，他們仍然對住房租賃行業充滿信心，並願意積極執行。
潤玉公司總經理張彤說:“該通知的頒布是及時和必要的。我公司將壹如既往地接受監督，積極執行相關規定。預計《通知》實施後，住房租賃行業將更加規範，住房租賃市場將更加有序。”此外，巴樂兔租平臺相關負責人表示，“通過政府出臺的嚴格規定和市場的優勝劣汰，加速租賃行業走向規範，引導企業回歸民生服務，腳踏實地健康經營的企業才有未來，投機企業沒有機會。”
行業:部分租賃公司將面臨“去杠桿化”
“此舉意味著長租行業將真正進入監管年。”方東東公寓學院院長李權說。
為引導住房租賃市場良性發展，政府相關部門多次出臺明確的監管意見。新京報記者註意到，早在2019年底，住建部等六部委發布《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，對“高收入低產出”、“長收短付”等模式進行監管，明確租房貸款比例不得超過30%；2020年9月的《住房租賃條例(征求意見稿)》再次對上述兩點做出了明確要求，規範了企業的經營活動和租賃當事人的權益。
今年6月5438+10月初，中央政法工作會議特別提到，要高度警惕長租公寓經營風險，完善政法機構、金融機構、行業監管部門的協調機制。
與此同時，中央和住建部多次強調，加快推進以公共租賃住房、保障性租賃住房和* * *產權住房為主體的住房保障體系建設，大力發展租賃住房，完善長租政策，擴大小戶型、低租金保障性租賃住房供應，探索支持利用集體建設用地按計劃建設租賃住房。
“從壹系列政策來看，長租不再是政策發布，而是政策執行，2021是最合適的時機。”李權表示，在資金面涉及貸款分級管理的“三條紅線”的預期壓力下，將引導更多資金正確進入住房租賃市場。住房租賃業務在房企中的收入占比也將大幅提升，也將成為部分房企轉型升級的重要選擇。
那麽，對於長租公寓企業來說，在租賃監管下，其經營模式與之前相比需要哪些調整？RealData高級分析師黃輝指出，在這壹政策下，使用長期預付資金的租賃企業將面臨“去杠桿化”。具體來說，企業需要調整精細化經營模式，關註單店利潤，規範資金使用制度，審核自身合規性。此外，做好“以產定收”的成本管理，通過精細化運營保持穩定健康的現金流。
“在租賃行業監管日益完善的今天，企業只有專註於自身的運營能力建設和叠代的產品服務，才能長期深耕。租賃企業的核心競爭力是專業服務產生的價值，這也是市場用腳投票的必然結果。”黃輝說。