烏海市海南區劉某與某農產品批發公司合同糾紛調解案
案情簡介
烏海市海南區某鎮某農產品批發市場有限公司（以下簡稱某公司）出售某棟甲號商鋪給劉某，用於其經營超市，同時把某棟乙號商鋪免費提供給劉某當庫房使用，雙方簽訂期限為五年的無償租賃合同。約定期滿後，某公司多次向劉某提出收回乙號商鋪的要求，劉某則以曾交過取暖費，但暖氣不熱、取暖期不足等理由拒絕交還，並要求繼續無償使用三年。
雙方曾多次溝通，但始終未能達成壹致意見。為此，某公司向烏海市海南區某鎮人民調解委員會（以下簡稱調委會）申請調解。調委會在征求糾紛雙方同意後，受理了此糾紛。
調解過程
調解員首先告知雙方當事人權利義務以及《中華人民***和國人民調解法》的相關規定，隨後查看了某公司提交的營業執照、房屋租賃合同等證據。劉某認為，自己在購買某棟甲號商鋪時為某棟乙號商鋪繳納過取暖費1萬元，但使用過程中存在暖氣不熱、取暖期不足等情況。因此提出繼續免費使用某棟乙號商鋪三年的要求，以彌補取暖問題造成的損失。某公司則表示，暖氣不熱等問題是供熱公司暖氣管道年久老化、多次更換維修導致，不能成為劉某繼續免費使用某棟乙號商鋪的理由，如果劉某希望繼續使用該商鋪，應交納房租。
調解員向劉某指出，雙方原租賃合同五年期限已滿，根據《中華人民***和國合同法》第二百三十五條“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物；返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀態”及第二百三十六條“租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期”之規定，某公司已對劉某繼續免費使用某棟乙號商鋪的行為明確提出異議，如果劉某願意補交其拖欠18個月的租金，雙方可補簽房屋租賃合同，繼續承租該房屋；如果劉某拒絕補交租金，某公司可要求其立即騰房，並支付18個月的占有使用費。至於劉某以暖氣問題所作出的抗辯，根據合同相對性原則，該供暖合同的當事人為劉某和供暖公司，某公司並非供暖合同的當事人，劉某只能向供暖公司提出異議，而不能向某公司提出抗辯。
通過調解員的釋法說理，劉某認識到自己的錯誤。考慮到自己經營超市需要倉庫，且某棟乙號店鋪面積、距離等各方面均最為合適，劉某懇請調解員從中協調，希望某公司繼續出租某棟乙號店鋪給自己使用，自己願意按照市場價格支付租金。
調解員了解到，某公司收回某棟乙號商鋪後仍將用於出租，並非自用。調解員隨即勸說某公司，與其再花時間、精力尋找新的承租人，還不如出租給劉某，劉某熟悉該商鋪的狀態，數年來商鋪在其手中保護得較好，並且劉某也表示願意按照市場價格補交***18個月的租金。某公司表示接受調解員給出的調解方案。
調解結果
在調委會主持下，糾紛雙方當事人自願達成如下調解協議：
1.劉某繼續租賃某公司某棟乙號商鋪，租金16500元於協議達成當日壹次性支付，某公司向劉某出具收款憑條；
2.雙方補簽房屋租賃合同，其他未盡事宜，雙方另行協商；
3.本協議自雙方當事人簽字後生效；
4.本協議壹式三份，雙方當事人各執壹份、調委會存檔壹份。
案例點評
本案是壹起較為常見的房屋租賃引起的糾紛，雖然事實簡單清楚，但由於各種原因壹直未能解決。調解之初，雙方各執壹詞，互不退讓，調解員首先傾聽雙方陳述，安撫當事人情緒；隨後根據《中華人民***和國合同法》相關規定向雙方當事人剖析案件的焦點問題；接著從情理上對雙方加以勸導；最後在綜合雙方訴求的基礎上，結合法律規定擬定調解方案，循序漸進，最終使糾紛得以順利化解。
調解過程中，調解員思路清晰，準確的抓住糾紛的核心焦點，尋找到矛盾糾紛產生的原因，制定有效的調解方案；具有過硬的業務素質，能夠根據案情迅速找到相應的法律依據，提高了調解的說服力；嫻熟地運用各種調解技巧，將雙方矛盾化小、化了，最終握手言和。
推薦理由
本糾紛中，調解員準確找到糾紛雙方的爭議焦點，厘清了房屋租賃和供暖合同兩種不同的法律關系，使承租人認識到了自己的錯誤。調解員在幫助當事人分析利弊後，制定出了雙方滿意的調解方案，真正做到了案結事了。
專家評析
根據合同相對性原則，承租人自行繳納供熱費後，如認為房屋供熱不好，應當向供熱公司主張權利，而不能以此要求出租人免除租金。調解員準確適用法律規定，為調解工作提供了有力的法律支撐，順利化解了矛盾糾紛。