據報道，北京市法學會不動產法研究會副會長、清華大學法學院黨委副書記程嘯近日在接受記者采訪時說，由於過去我國房地產政策偏重於房屋買賣，所以在房屋租賃立法方面還存在諸多不足，造成了房屋租賃市場的諸多不規範。應加快補齊房屋租賃領域立法短板，完善房屋租賃制度頂層設計，通過法治手段遏制各種租房亂象。
立法缺
由以售為主向租售並舉轉變
“我國之前實施的房屋租賃政策壹直強調‘居者有其屋’,正是由於這種政策導向,我國在最初的法律制度設計上,將商品房開發、銷售作為發展住房的重中之重,比如在城市房地產管理法、合同法中,大量的法律條文都是針對房屋買賣作出的規定,而在房屋租賃立法上相對不足,對於租期、租價和租賃期間租賃雙方的諸多權益沒有明確規定,導致租戶居住環境、尊嚴、基本權益得不到有效保障。”中央財經大學法學院院長、北京市法學會不動產法研究會副會長兼秘書長尹飛指出。
2016年6月,國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》,旨在規範住房租賃市場發展,促進我國住房市場由以售為主向租售並舉轉變。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華認為,我國目前的房屋租賃市場仍存在很多不規範之處,房源少、房租貴、黑中介橫行、租房糾紛難解決、群租房亂象頻發等成為制約房屋租賃市場健康發展的瓶頸,這些問題都需要從立法上加以解決。
尹飛建議,應當在國家層面盡快出臺相關立法,對房屋租賃市場加以約束。應對保障房屋租賃雙方的權益、改善居住環境、尋求快速解決房屋租賃糾紛機制、明確中介公司應承擔的責任、拓展租賃房源等問題,在立法中予以明確規定。
據悉,今年5月,住建部發布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了規定。
此外,北京、廣州、成都等城市也正著手準備出臺住房租賃地方性法規。
權利少
先優化租賃登記備案制度
國務院辦公廳去年發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》早有規定:非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證,享受義務教育、醫療等國家規定的基本公***服務。
《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》也提出,經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證,並享受規定的基本公***服務。
“房屋租賃備案制度的落實和合同的規範,是關乎租購同權能否順利實施的前提。”程嘯註意到,現在租賃房源登記備案率很低,造成租房市場混亂。合同簽訂不規範,租戶經常遇到權屬不清、轉租、房東隨意漲房租、隨意攆租客或承租的房屋正常損耗無人修理等不公平待遇,造成了大量租戶權利得不到有效保障。
“值得註意的是,如果按照以往‘放養’的模式去管理租房市場,‘租購同權’必然無法落地。”程嘯建議,優化租賃登記備案制度,各地區根據本地實際情況完善實施細則使登記備案成為維護租賃雙方權益的有效途徑。
信用低
建房屋租賃信用信息系統
尹飛介紹,對於租賃市場,我國的監管體系確實存在漏洞,使得壹些黑中介成了無法約束的“害群之馬”。
尹飛曾經向有關部門建議,希望在立法中明確規定,建立壹套有效的房屋租賃信用信息系統,將那些不良從業人員的行為都記錄下來,並在統壹的平臺上向社會公示,承租人可隨時查到其誠信記錄,對不良中介應給予相應的處罰,對造成嚴重後果的、社會影響惡劣的,應當終身禁入中介行業。
“除此之外,提高從業人員的門檻也是十分必要的,應進行與業務有關的法律知識培訓考核,獲得執業證書後,才能從事房產中介工作。”程嘯認為,這樣可以壹定程度上避免素質不高的從業者拉低行業水平。
尹飛認為,應當建立中介行業自凈機制,中介公司有責任提供有效的地域信息,保障住房租賃市場供需信息透明、交易規則透明、信用體系透明,建立嚴格的違法及違規懲處制度,完善行業內部的自查自糾機制,自覺履行公示制度,並由相關主管部門和行業協會不定期進行監管和抽查。
房源少
鼓勵公民“***享”閑置房屋
不少租戶反映,壹房難求的狀況十分普遍。目前,包括北京在內的很多城市,已開始在土地出讓過程中明確要求,需自持壹部分房屋作為出租房,比如壹塊地規劃面積30萬平方米,開發商拿地,需要拿出10萬平方米用來建設出租房。
“這是壹個比較好的探索。”尹飛說,鼓勵房地產企業以租代售,並以此作為去庫存的做法,不失成為壹種有效的解決方式。
對於社會大量閑置的房源,程嘯認為,我國在制定房屋租賃立法時也應當對此有所規劃。
“許多個人房屋閑置,而想要租房的人卻承租無門,造成了供求不暢。如果將這部分閑置房拿出來出租,將解決壹部分租戶的煩惱。”程嘯建議,應當鼓勵這部分人將房源拿出來***享。
環境差
制定剛性安全標準取締群租亂象
據記者了解,群租客以企業員工和年輕人為主,流動性大,行動不規律,人員嘈雜,打擾周邊居民的正常休息；群租房空間狹小,物品堆放多,生活用火、用電不規範,存在消防安全隱患；不註意維護環境衛生,導致小區環境惡化。
對此,程嘯建議,應當多增加廉租房、公***租賃住房,緩解多人分租的壓力。
“除了提供價格更低廉的租賃環境,制定剛性的安全標準也是必不可少的,應該疏堵結合。”鄒琳華建議,出臺相關安全整治標準,減少和消除安全隱患。
記者註意到,《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》明確規定,出租人出租住房,應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準。具體標準由直轄市、市、縣人民政府制定。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間,不得出租用於居住。
程嘯說,要通過立法明確提出“保障安全居住”,應當禁止將存在建築隱患、治安隱患、消防隱患的房屋進行出租,壹旦發現,應由住建、公安等部門責令改正,並進行相應處罰。對於出租人的權益,法律也應當予以保護,對於隨意破壞房屋設施或涉及其他違規租賃房屋的租戶,應當由城管等部門予以遣散,造成環境破壞和財物損失的,應進行相應處罰。
7月，壹大波租房新政密集襲來——
4日，上海打響租賃賣地第壹槍：要拿地，只準租，不準賣。
17日，廣州出臺“租賃16條”發展住房租賃市場，其中保障“租購同權”引發民眾關註。
20日，住建部等九部委聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發展住房租賃市場。
目前，住建部已會同有關部門選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市首批開展住房租賃試點。
業內人士分析，壹系列租房政策的出臺，釋放出重大信號，住房租賃市場或將迎來新壹輪發展期。
讓我們拭目以待！