2009年下半年內地樓市明顯反彈；11上海10月住宅銷售均價為每平方米18686元，同比上漲32.7%，環比上漲15.0%。本月銷售均價的大幅上漲主要得益於豪宅成交活躍。去年北京平均房價再創新高，每平方米11.09元，同比上漲8.7%。2009年廣州平均房價穩步上漲，從11到10282元/平方米，同比上漲9.5%。雖然大部分城市房價呈現上漲浪，但深圳壹手房銷售均價環比下跌5.8%。
去年6月5438+065438+10月，內地住宅總建築面積6.9億平方米，同比增長54%，相關收入316萬億元，同比增長92%。與2007年同期相比，總建築面積和銷售收入分別增長了25%和52%。在建住宅總建築面積23.4億平方米，增長17%。雖然6月5438+065438+10月房地產商購買土地總建築面積仍比去年同期減少15.4%，但由於2009年住宅銷售緊張，平均房價上漲，房地產商在當年下半年積極擴大土地儲備，尤其是近期上市的房地產商。市場還記錄了65438+2月的壹些收購活動。我們預計2009年住宅銷售總面積和收入將分別超過8.5億平方米和3.9萬億元人民幣。
中央政府最近宣布了壹系列控制房地產市場的措施，旨在抑制房價的急劇上漲。這些措施包括向低收入家庭提供更多低價住房，加強對第二套住房抵押貸款的監控，以抑制房地產投機。我們認為，這些調控措施表明，內地房地產市場已從早期的政府支持狀態回歸到“正常”的市場化基礎。預計2010第壹季度將是內地樓市的過渡期，期間政府將出臺更多政策開發閑置土地，打擊炒樓行為。
回顧過去，房地產銷售在2009年明顯復蘇，尤其是在下半年。雖然年內在建開發住宅總建築面積仍低於2008年，但壹線城市主要核心區域的土地購置活動已逐漸回暖。預計2010上半年房源供應有限，但下半年會有新增房源供應，所以全年供應量應該足以滿足市場需求，房價有望企穩。雖然政府的樓市調控措施必然會影響市場增長，但針對的是房產投機，所以對二三線城市和以開發中小戶型為主的房地產商影響不大。最近國家接連出臺政策調控房地產。多重政策下，房地產板塊整體處於弱勢盤整。國家之所以調控房地產市場，關鍵原因是近幾年房地產價格上漲過快。這引起了高層的高度警惕。房地產價格上漲過快的原因不是市場需求造成的，更多的是投資房地產造成的。投機性太強，肯定會引起高層的註意。房地產價格高已經成為壹大民生問題。所謂安居樂業，當然沒有房子也很難安居。中國之所以出現春運熱等問題，是因為很多外出打工的人買不起房，所以每年春節都要回家過年。從經濟角度來看這是壹種極大的浪費。房地產市場是否過高，國際上有壹個通用的尺度來衡量。壹個是房價收入比，壹個是房價租金比。看這兩個指標，國內各大城市房價都太高了。更何況普通農民工工資相對較低，在工作的地方買房更是難上加難。房價問題必然會引起高層的重視，調控房地產市場刻不容緩。正因為房地產關系到民生，中央出臺政策調控房價過快上漲是必然的。對於房價的調控，主要政策是推廣經濟適用房和廉租房，其次是提高二套房首付(40%以上)。有些人對經濟適用房有不同的看法。其中有典型的相當於美國次貸的抵押貸款，可能造成銀行的壞賬。這個我不認同，因為經濟適用房群體和美國的次貸群體不壹樣。而且全球金融危機不是次貸引起的，而是美國把次貸打包賣給全球金融機構，轉嫁了次貸風險。所以從這個角度來說，保障房是壹個關系民生的項目，不是太多，而是太少。高房價不是中國經濟發展的動力。很多人拿香港做比較。過去幾年，香港政府實施的低房價政策導致香港經濟增長緩慢，這被視為中國也應該實施高房價政策以確保經濟快速增長的證據。其實這是片面的。作為壹個擁有自由港的小經濟體，中國作為壹個大的經濟實體，則完全不同。高房價的危害，日本的經濟發展史可以見證，中國不能重蹈日本的覆轍。在中國廣大的腹地，既不可能也沒有必要實行高房價的政策。到現在很多人都看好高房價，低估了決策者的意願。現在中央的政策已經很明顯了，不要把它當成笑話。房價關乎民生。只有改變對高房價的認識，中國經濟才能更好更快發展。住房的第壹個功能是居住。沒有這個基本常識，判斷分析難免會有失誤。經濟植根民生才有持久的發展動力，房地產走大眾化道路才有更多的發展前景。因此，房地產企業要想獲得更大的發展空間，就應該將目光轉向民用住宅項目。那麽如何解讀當前中央的房地產政策呢？不同的人會有不同的看法，甚至有人認為這會重創中國經濟。這種想法低估了中國領導人的智慧。作為決策者，每壹項政策都要從各方面考慮，權衡利弊。房地產作為壹個國家的經濟支柱，對經濟發展起著重要的推動作用。目前中央出臺的房地產政策並不是為了打擊房地產，而是為了房地產行業更健康的發展。中國房地產市場巨大。如果房地產企業能夠提供更多質優價廉的住房，將會促進更多的有效需求，從而進壹步推動經濟的快速發展。目前，中央政府已經出臺政策，推出更多的經濟適用房，意圖引導房地產企業建設更多的普通住房。所以從這個角度來說，中央出臺這些政策後，中國的房地產不會受到打擊，反而會快速發展。另外，中央政府的政策意圖是控制金融風險，從當年日本高房價的結果就可以看出來。中國人口眾多，房地產發展空間巨大，但這並不意味著中國會走更高房價的發展道路。讓房地產回歸居住的本來功能，大力發展大眾化住宅，行業的空間才能大大拓展。如果不能滿足這個市場需求，高房價總有壹天會破滅，金融危機遲早會發生。美國的次貸危機不是因為房地產開發過度，最根本的原因是金融創新過度。所以美國的次貸危機不能作為中國要發展高房價的證據。所以從這個角度來說，當前房地產板塊的調整是必然的。至於什麽時候走出低谷，要看上市公司商業模式轉型的速度。只有順應上層的政策，才能獲得更大的發展空間，這是國家意誌的體現。在大局的情況下，發展只能從大局出發。中國的房地產市場是畸形的，用千軍萬馬來形容也不奇怪。房地產的價格也是畸形的，房地產的利潤是暴利，沒有風險。在現階段的市場發展中，房地產是壹個獨特的行業，即市場化不充分。最根本的原因是房地產是壹個特殊的產品，它不是壹個工業產品，所以市場化是不夠的。地方政府和房地產開發商主導市場，購房者沒有討價還價的余地。只有改變這種狀況，中國房地產市場才能健康發展，中國經濟才能更好更快發展！