7月8日，北京市住建委、北京市市場監管局正式發布《北京市房屋租賃合同》、《北京市房屋租賃經紀服務合同》、《北京市房屋租賃經紀服務合同》三個示範合同，自發布之日起正式投入使用。
據新京報記者了解，新版住房租賃合同示範文本不再按交易方式區分不同版本，將2008版租賃自行交易、經紀機構居間交易、經紀機構代理交易統壹為同壹版本合同，將涉及經紀服務。該內容包含在經紀服務合同中。
在具體合同的執行中，有幾個新的內容值得關註。壹是禁止群租房或隔斷房，不得改變房屋內部結構，不得以床位等方式變相分割出租。第二，關於租金，未經雙方同意，出租人不得在租賃期內單方面提高租金。第三，關於續租問題，房東繼續租賃的，同等條件下原承租人有優先承租權(原承租人重大違約除外)。
禁止分割房屋，從政策到法律。
新的住房租賃合同示範文本除了對租賃方式、租金等內容的規定外，再次重申了群租房政策。
記者發現，在新版住房租賃合同示範文本中，開頭寫道:根據《關於公布本市出租房屋人均居住面積標準的通知》(京建法[2013]13號)，本市房屋租賃應當符合建築、消防、治安、衛生等安全條件，原規劃為居住用房的房間應當為最小出租單位。廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室不得出租供人居住。出租房屋人均居住面積不低於5平方米，每間房居住人數不超過2人(有法定贍養、撫養、扶養義務的除外)。
具體來說，這段話有兩層意思。壹是禁止分割房屋、群租房。二是規定和限制了具體的租住面積和居住人數。
群租房人數多，居住環境差，管理薄弱，違規用火用電用氣，消防安全隱患巨大。2017大興西紅門發生特大火災，責令政府嚴查群租房、隔斷房。
在政府發布的新版租賃合同示範文本中，將分割房、群租房納入其中並受到法律約束，意義重大。在58安居客房地產研究院首席分析師張博看來，雖然之前的租賃條例中對居住空間的劃分有直接要求，但在實際操作過程中，很多長租公寓運營方會采取各種突破性的方式，包括客廳、陽臺空間的劃分和利用。納入租賃合同時有明確的法律規範。租賃合同本身受合同法約束。違反租賃合同會影響出租人的利益，甚至導致合同本身的無效和相應的賠償。因此，北京的新租賃合同可以視為租賃管控的進壹步升級，將對租賃行業的健康發展起到重要作用。
“N+1”將面臨巨大的政策風險。
7月初，李巖(化名)發朋友圈吐槽她租的房子要拆遷了。李巖告訴新京報記者，房子是從單位租的，客廳是分開出租的。然而，被舉報後，我收到了拆遷通知。
目前，在壹些出租房中，仍然存在隔斷的行為。最常見的做法是把房子裏的客廳和起居室改造成壹個單獨的房間，這種模式叫做“N+1”模式。
由於客廳面積大，價格相對合適，租賃機構裝修後居住環境大大改善，這類房源在緊張的北京租賃市場有壹定需求，分散的長租公寓運營商可以通過“N+1”模式提高盈利能力。
但作為壹種隔斷的房子，客廳和起居室沒有居住功能，只是疏散通道。如果用於居住，會增加消防安全隱患。此外，在目前的租賃市場上，隔斷房的隔斷材料是否具有防火效果仍存在潛在風險。所以“N+1”模式在北京是得不到法律和政策支持的。在2017年底至2018年初北京住房租賃市場整治風暴期間，對“N+1”房源進行了部分清理。此後，還發現了壹個地方。
壹家中介機構的工作人員告訴記者，目前北京對“N+1”的態度是，如果有舉報，馬上拆除。
中原地產首席分析師張大偉表示，租賃公司仍處於野蠻發展狀態，分割房比例很高。從政府政策來看，違反分治的情況並沒有改變。新版合同中，再次明確了這壹點，不得改變房屋結構。對於租賃公司來說，會面臨很大的政策風險。
上海、廣州、蘇州試行“N+1”
隨著當地租賃市場的發展，“N+1”模式可以在消防安全的前提下滿足部分房屋租賃需求。因此，壹些城市試行“N+1”模式。目前，包括上海、廣州、蘇州等城市都出臺了相關文件或政策。
2015，15上海市政府辦公廳轉發《關於鼓勵各類社會機構代理出租社會閑置房屋的試行意見》規定，單套房屋使用面積12平方米的起居室(客廳)可作為單獨房間出租，餐廳、大廳除外。客廳單獨出租的，客廳(分隔)和與之相連的餐廳應具備直接采光和自然通風條件。室內及室內入口過道應符合國家和本市住宅設計規範要求，不得損壞房屋承重結構，並符合本市住宅房屋最小出租單元、居住人數、最小出租面積和消防安全管理的相關規定。
這意味著上海開始嘗試“N+1”的租賃模式。本意見自2015年3月至201年3月執行，有效期至2017年2月28日。2017年2月24日，上海市人民政府辦公廳發文稱需評估後實施，有效期延長至2019年2月28日。
2018年底，廣州市人大常委會發布公告，就《廣州市房屋租賃管理條例(草案)》的修改征求意見和建議。草案規定，出租人應當以居住空間的壹間臥室或者客廳(廳)為最小出租單位，每間臥室或者客廳(廳)人均使用面積不得低於5平方米，但使用人之間存在贍養、扶養等法律關系的除外。草案還明確，廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等原設計為非居住用途的空間，不得出租供人居住。違反上述兩項規定，逾期不改正的，處以5000元以上3萬元以下罰款。
蘇州在“N+1”方面走在前列，已經出臺了相關實施政策。日前，《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》正式通過，並將於2065438年5月1日起實施。根據規定，使用面積超過12平方米的客廳(廳)可以分割出租，每個出租房間人均使用面積不得低於4平方米。這也意味著“N+1”模式在蘇州正式合法化。
在業內人士看來，“N+1”模式的合法化，不僅讓很多符合條件的分區可以出租，還增加了房源供應。同時也減輕了年輕租房者的經濟壓力。但改變原有的室內建築結構會增加火災隱患。因此，隔斷時應嚴格使用安全隔斷材料，保證通風采光，保證房屋整體結構安全，不影響人員疏散、逃生和消防救援。