在國內買房，永遠繞不開壹個詞：公攤。放眼全球主要經濟體，只有我國大陸和臺灣還在用這種奇葩的計價方式進行房產交易。?
和臺灣比起來，大陸可要幸福多了。臺灣的平均得房率，只有區區50%~70%，買壹套房子，壹半都是公攤，近10年的新房，平均會攤掉35%的建築面積。
對於還沒有開始購房的小夥伴，這幾個概念可壹定要弄懂：?
使用面積（地毯面積）=各個房間的面積總合?
真正可以擺家具的的面積，香港叫“地毯面積”，顧名思義就是地面上能鋪地毯的空間（包括廚房和衛生間）。壹般是不計算窗臺、露臺和開放式陽臺的。?
套內面積（實用面積）=使用面積+墻體厚度+陽臺?
在使用面積上，加上了墻體的厚度。因為套內面積和使用面積相差不大，經常被混為壹談。日本買房就按套內面積計算，但不包括陽臺。?
建築面積=套內面積+公攤?
所謂的公攤，就是整個大樓的公***區域加起來，分攤到每戶頭上，分別有多少面積。國內每個地區對於公攤具體怎麽算，還有不壹樣的規定。像是樓梯、大堂、電梯井，統統都算在公攤裏。?
全國除開重慶是計算套內面積之外，都是按照建築面積計價，房產證上標準的也是建築面積。?
為什麽我們要大費周章地搞出這些全球其它國家都嫌啰嗦的體系，這還要“感謝”精明的香港地產商。?
香港開發商的無限創造力?
李嘉誠與他的長江集團因為“首富”的身份，時常無辜中彈。前段時間李嘉誠宣布退休，壹篇《“公攤”發明者都退休了，“公攤”什麽時候才能退休》的網文直接把鍋推到李嘉誠身上，而且還有大量轉載。?
實際上，李嘉誠雖然對房地產影響很大，但他並不是“公攤”的發明者。?
1952：分層出售?
在此之前，全香港乃至全球的樓房都是整棟出售的，買得起樓的，不是有錢人就是大公司，普通人只租房，輕易買不起房子。
△五十年代的中環唐樓，戰後的唐樓多為5層，沒有電梯，每棟樓的占地面積很小，
國際鴻星投資集團的吳多泰覺得長線收租資金回籠太慢，於是在和律師討論之後，率先把樓拆開賣，壹棟樓5層，平均拆成5份，分別賣給5個人。
△吳多泰博士（1991-2005），生前曾為香港國際鴻星投資集團有限公司董事長、全國政協委員
因為這種做法史無前例，在註冊時，由購買了壹棟樓的5個人***同簽了***有產權。 這在當時是完全創新的模式，用這種方法，他在1952年把兩棟樓拆分成10套出售，幾天內就賣完了。
△不亞於房產界“小崗村”的尖沙咀山林道56~58號，現址是1982年改建的新大廈，不過仍能看出地塊並不大
可是即使拆開賣，這些每層1000呎（差不多90㎡）的公寓，壹套售價2萬港幣，普通香港人壹個月工資不過兩三百元，根本不可能壹次性拿出那麽多錢來買房。 第二年，在香港這片神奇的彈丸之地上，又產出了另壹個革命性的發明。?
1953：賣樓花?
分層出售雖然把買房的門檻降低了，但是仍然很昂貴，普通大眾還是買不起房，房地產市場也並不火熱。?
當時霍氏集團的霍英東拿下了油麻地四方街的地，要建100多棟5層唐屋，也打算按分層出售的方式賣樓。?
為了加速資金周轉、減小資金壓力，他在和律師開會後，決定在動工前就向大眾賣期房，並且支持分期付款，隨便付上10%~30%的首付，就可以預定壹套公寓。 除此之外，他還發明了“售樓說明書”，即我們現在所說的戶型圖，連夜印刷後散發給市民。
△霍英東（1923~2006），愛國商人，曾任全國政協委員，2006年福布斯香港富豪第6
這種現在我們覺得稀疏平常的做法，恰恰是霍英東的全球首創，在當年造成了轟動。四方街項目開售的第壹天，買房的人蜂擁而來，買到名額的人隨便轉手就能加價賣出。100多棟唐樓、超過1200戶公寓很快就售完了。自此，這種賣期房加分期付款的方式，就被香港人稱為“賣樓花”。
△香港市民搶購樓花
嘗到了賣樓花的甜頭後，霍英東又建起了8層樓高的香檳大廈，是當時全九龍最高的樓。不但如此，他還打算把每壹層樓再壹分為二，分開出售。?
如此壹來，每層樓每戶的面積都不同，之前每層均分的方式行不通了，電梯的維護、修改屋契容易產生糾紛。?
霍英東和英國律師壹合計，就按照“公***契約”的形式，大樓內的人按土地面積分配，不同的戶數占不同的比例，***同分擔了整棟樓的產權。
△現在的香檳大廈已面臨收購拆除的威脅
自此，“公攤”的形式就奠定了基礎。因為當年的樓房不能拆分出售，相當於大家合夥湊份子買樓，公***區域自然也需要攤派。房屋買賣按建築面積計算，就成為了香港樓市的傳統。
1980-2010：發水樓?
廣東人說“發水”，意思是買兩斤魷魚，壹斤都是水。?
八十年代香港進入了房地產熱，首付壹成就能上車，“發水樓”也開始成為主流。 所謂的“發水樓”，就是房屋面積嚴重註水，買房花了很多冤枉錢。市民叫苦不叠，房地產商卻賺得盆滿缽滿。
△與實際縮水57.2呎的發水樓
為什麽會這樣呢？?
政府限制了每塊地的建築面積上限，比如占地1000㎡的地，最多只能蓋5000㎡的建築。這樣樓不至於建得太高。?
但這個規定留下了後門：當時香港停車位緊張、居民活動的公***空間很少，所以每個樓盤裏的停車場、會所就不計算在限額裏了。?
不過這些政府的“優待”，被房地產商鉆了空子。他們造了很多大大的停車場、會所，變相增加了能夠賣錢的面積，然後統統計算到公攤面積裏。
△八十年代被譽為“發水樓元祖”之壹的沙田第壹城，屬於首批出現飄窗設計的樓盤
不僅如此，香港的設計公司還首創了外挑式窗臺（飄窗）。?
窗臺、陽臺全部都不計入房產商的建築限額裏，但都會計入實用面積，相當於香港市民要花錢買窗臺！?
最誇張的樓盤，壹間房間裏，飄窗的面積比房間面積還大，只能把飄窗當床用。
△末代發水樓海譽，飄窗比房間還大，港媒直呼“賤到死”
△觀月樺峰棺材大小的陽臺，照樣算入實用面積
△毫無作用的花池平臺和棺材陽臺也被計入實用面積
大陸的學習與創新 中國的房地產改革，包括70年產權，都是從香港學的。?
最初考慮到中國的土地都是國有，假使土地租賃到期需要收回時，也會根據每戶的建築面積，把包括所有的公***區域都壹同折現進行補償。?
因此建築面積計價的模式，就和整個房地產交易制度從香港傳入廣東，再發揚光大，並且還和國情相互結合，發展出中國特色的“偷面積”。?
所謂零公攤，並不是真的沒有公攤，而是通過“偷面積”的方式補全。偷面積也不是開發商良心發現，只是他們賺錢的另壹種手段。△飄窗作為偷面積的經驗也被帶入國內，不過萬幸 的是我們的飄窗不計入實用面積
偷面積的意思，是鉆法律的空子，做出壹些例如飄窗、花架、設備平臺等不計入建築面積的空間，或者增加只計壹半面積的陽臺，後期可以封成房間。?
這麽做的原因，和香港開發商“發水”的理由如出壹轍：在規定的建築面積內，蓋出更多可以賣錢的面積。?
而且開發商需要根據建築面積交納各種費用，偷面積實際是開發商在為自己省錢。 對於毛坯房來說，偷面積反而增加了很多裝修成本。?
另外，每個地方的公攤算法也不壹樣：比如有的城市，只需要攤所在樓棟的公***區域就好；但在有的城市，連門衛崗亭都要算入公攤裏。?
每個地區的相同建面戶型是完全不能拿來比較的。?
有的地方，120㎡建面可以做出四居，但有的地方，120㎡建面就只能緊巴巴地做個小三居。
△奇偶層陽臺錯開的陽臺也是偷面積的產物
例如成都奇偶層陽臺錯開的公寓非常多，因為按成都的規定，陽臺上面超過2層樓高度，就不算建築面積了。?
這種為了偷面積做出來的戶型，因為總有壹個房間上邊被陽臺遮擋，采光非常差，實際的居住體驗並不好。?
而保利在南方的壹些精裝樓盤，會有大量的花架（實際就是梁）。在裝修時把陽臺改成房間，把花架改成陽臺，交房時的實際贈送面積能達到1/3。藍色部分半贈送，紅色部分全贈送，其中有兩個臥室是全贈送送出來的
其實國內也並沒有說，住宅必須按照“建築面積”出售，法規規定得很含糊，建築面積或者使用面積都可以，具體的可以由地方再規定。?
對於開發商來說，自然是按照建築面積計價更有利。在售價完全壹樣的情況下，按“建築面積”計費會比按“使用面積”顯得每平米的售價更便宜。?
建築面積的計算方式也波及到了裝修行業。第壹家整體裝修從最初便是按照房產證上的建築面積計價的，因此現在的整裝服務，也只好全部按照建築面積收費，否則同樣按平米計價，就會顯得自己比別人更貴。?
1996年北京就嘗試商品房按使用面積計費，但沒有得到落實。而重慶則是在2002年明文規定要按照套內面積計價，房產交易時不再使用建築面積。? 在這件事上，買二手房比新房更“現實”。大壹些的中介機構，在二手房房源信息上都會同時標註建築面積和使用面積，而且二手房也是整套出售，建築面積只是寫在房本上的壹個象征性的數字了。重回人間容易嗎？?
目前，只有大陸和臺灣還在房產交易時使用建築面積的概念。?
全球大部分的國家，不但公寓產權都以使用面積計算，而且大多按照朝向、樓層按照整套公寓計價，完全沒有“平米單價×房屋面積”的計算方式。?
而在瑞典，不但買房計算的是使用面積，而且連壁櫥（W.I.C）和櫥櫃都不會不計入。?
在“公攤”發源地香港，也取消了“公攤”。2013年起，在房產交易時徹底廢除建築面積的概念。從此在香港賣房，只準報實用面積，不準報建築面積。?
現在的香港年輕人已經完全適應了，只有老壹輩還在習慣性地問起“得房率是多少”，而售樓小姐們大多啞口無言，根本不知道每戶的建築面積了。?
香港都已經回到人間，又有重慶實例在先，“房住不炒”政策下，大陸的“公攤計價”方式還能存活多久？讓我們拭目以待。
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