問:問題:非常感謝妳的回答。但是還有幾個問題需要景老師幫忙。如果按照北京總經理的思路賣房山的房子，加上現金，總價***550撬600-700的房子(只選海澱的)，但在微觀操作層面還是有些疑問的。
1.房山18買了拍賣行，加四年利息。如果現在賣，估計要虧1多萬，心理上不太適應。我想等等，但是從價值投資的角度來說，是時候止損換成優質股票了。但總覺得這個切肉有點硬，還請景老師指教。
2.賣完大概有550 ZD，加上杠桿，可以600-700起步。我在中關村附近工作，愛人在清河工作。可以學習的區域有學院路(昌平線終點地鐵通車)、西二旗，或者永泰莊，比較適合，但是買了還是不能自己住。它太小了。請景老師指點，哪個區域哪個小區比較適合。
答:回答:妳好，1，良鄉大學城140，平，大，三居室。從戶型來看，這是資金選擇上的失誤。選擇遠郊盤的邏輯是只需要壹套小戶型。從區域來看，這個位置可能大概率跑輸大盤。
2.如果妳心理上覺得虧損1萬不合適，可能會繼續虧損，也可能N年後市場回暖，有壹定漲幅，但這些遠郊的漲幅是不可持續的。如果仔細觀察，這些地方的漲幅可能在半年之內就上漲了，但是上漲之後會有壹個三到五年的冷靜期，也就是說這些板塊的行情並沒有那麽強勁。
所以如果妳的浪上去了，可能會冷很久，還有回落的可能。持久性差，不穩定！如果繼續持有，就錯過了這個再次配置優質資產的機會。錯過了就虧了，但是買的房產可能在下壹波行情中把虧拿回來，以後還會賺。這就是機會成本。如果市場走強，這波行情買入的成本可能會回來。經濟學真正的本質是“放棄”，意思是我想要什麽，我可以放棄什麽。
2.我在上壹個回答裏推薦了壹個具體的建築，大家可以再查壹下；海澱目前比較適合妳；建議仔細閱讀《北京房地產投資的核心邏輯和原則》壹文。祝壹切順利。如果妳有任何問題，請再次咨詢我。
問:景老師好。能詳細說說北三縣的情況嗎？我是本地人。目前在北京的房票已經用光了，有壹張不能轉業務貸款。目前在北京投資不起。想用妳的指導籌個首付買燕郊。有時候看到燕郊有投資價值，有時候不考慮周邊北京。我現在有點迷茫。希望看到我的問題，給個答案。謝謝妳，荊先生。
答:回答:您好，感謝您的信任。對於所有的區域和樓盤購買，有時候會有兩種對立的答案，因為有前提條件。比如妳有條件投資更好的地段，當然不會考慮投資燕郊，這是出於“機會成本”的考慮。
經濟發展較好的東南沿海地區，或者大部分新壹線城市，長期投資價值較好。這個時候，如果有選擇，盡量不要考慮北京周邊地區；如果沒有其他前提條件，燕郊是北京周邊值得投資的地方。我只喜歡燕郊，因為它已經很成熟了，其他地方壹時半會不會發展起來，沒必要等壹個不確定的東西。
不是說那些地方的房價不會漲。投資是機會成本，效率優先原則。只有乘坐這個城市最快的經濟列車，才能獲得壹定的豐厚回報。其次，要考慮房地產的金融屬性。其他地方的房地產價格波動很大。即使房產升值後，也很難兌現，不容易拿到貸款，也會影響以後的二次房貸投資。在北京周邊投資只能買燕郊。祝壹切順利！
問:問:景老師妳好。買了奧倫達部落的聯排別墅，預計今年下半年交房。這個盤在河北，緊挨著延慶，是比較成熟的郊區別墅區。買了主要是受朋友影響，想為退休做準備。那裏很美，配套設施也逐漸豐富，還建了海澱外國語分校。
最近通過妳的文章了解了房地產，意識到花四五百萬買它可能是個錯誤——流動性差，利用率低(我在城裏最多住半年，現在在城裏工作，只能周末住)。我想問壹下，交房後應該馬上賣嗎？現在大勢不好，不壹定賣得好。妳想等嗎？
答:妳好，這是壹個戰略錯誤。北京周邊的別墅包括房子都是高品質的，高品質也是開發商的賣點。
但是這種房子壹是流動性不好，二是貸款難，三是實用性低。壹年住不了幾次，需要保養。每次過去住都要提前做好清潔，交房後還要買家具家電。如果設備不全，住進去就空了，有點像民宿。這是另壹項開支。
可租可貸可住可賣是投資房產的最後壹道防線。即使不能跑贏大盤，也要遵守這個原則。可出租意味著市場有需求。有需求才有價值，投資才有意義。放貸是銀行對房地產價值的認可。只要妳把紅寶書存入銀行，妳就能很快取到錢。投資這樣的房產，無論什麽時候有現金流保障，價值都會更大！
流動性主要指住和賣。人只有能生活，需要基本的設施，滿足基本生活的需求，才願意生活。可售是指交易量必須活躍，交易量低，價值就會打折扣的二手房市場。優質的房產不僅僅是住房，更是壹種金融屬性非常強的產品。
建議妳交房前打算處理掉。妳可以問開發商的銷售或者妳自己的渠道，如果等到交房之後；二手房市場很清晰，大家都看的很清楚。到時候賣的多了，賣的就更難了。現在會好壹點，哪怕打折壹些價格。換到市區的純投資盤的收益比這種盤更客觀！
建議仔細閱讀Planet Top的文章《北京房地產投資的核心邏輯與原則》，“未來五年孤註壹擲換倉，做空雜菜，只留主導”。祝壹切順利，有問題可以問我。
問:問題:景老師妳好。我覺得好多問答都提到加杠桿，比如:首付400，加杠桿500-700，總價1000。類似這樣的。我想問壹下如何操作控制桿。目前戶口在北京，人在外地工作，在北京沒房。考慮到孩子後期要回北京讀高中，打算買房。目前在外地有兩套房，有商業貸款1萬。壹套市值至少600萬，壹套400萬。
手頭現金350萬左右。扣除教育日常開銷，年收入有50-70萬的積蓄。在北京買房主要是保值和後期生活。我目前還沒決定買多少房子。想先問壹下怎麽加杠桿？我感覺就算加那麽多杠桿，後期還貸也沒有壓力。不知道大意是什麽。謝謝妳
答:回答:您好，感謝您的信任！1:妳的負債比較少。第壹，妳要把握杠桿，這個很重要。如果妳根本沒有貸款，或者貸款很低，妳的回報率就很低。有了杠桿，妳的回報率可以翻倍。
我建議妳賣掉外地的壹套房產，只要有壹套自己住的，其余的盡量賣掉，當然不要虧本，慢慢來。中長期來看，國外的流動性和升值幅度都不如北京，變現後拿到的現金加杠桿繼續在北京買。
外地的房子蓋完了，現金能有800左右，就可以加400左右的杠桿了。在北京投資買房很簡單。放棄概念區域的炒作，選擇核心區域熱門區域的優質板塊。投資看好趨勢，牢牢持有核心區優質物業的樓盤，利用城市的經濟增長和人口紅利。
只要有收入，後期就有繼續建倉的機會！這壹直是我的想法；星球上所有的問答和文章，不僅僅是教妳如何投資房地產，更多的是教妳成為壹個專業的投資者，讓妳手中的貨幣收益最大化。2.請給我發壹條如何增加杠桿的私信，註意杠桿。
建議妳仔細閱讀《不懂杠桿，就無法前進》壹文。祝壹切順利，有問題問我。
描述:非京籍，工作居住證，工作地點:金泰趙茜在線10。目前有2套房子，老北苑佳興苑2套，戶型壹般，市值600+；R&F節日步行街有2套公寓，公寓還可以，市值600-。我打算先除掉老北苑，然後在登陸後趁機除掉R&F節散步，並閱讀妳的分析；實在無法獨立，通勤地鐵尚可。天津的房地產要等到上岸才安全。孩子在朝陽上初中，目前在市裏租房，五年後回去住。
選擇:預算700元，無通州資質，最好有地鐵，以開車為主，每周參加兩次早高峰。根據妳文章的內容，選擇回龍觀、順義後沙峪、亦莊、九宮、瀛海、西紅門；1.回龍觀:主要活動在東南地區，所以沒去過。2.後沙峪:看了中糧祥雲，很熱鬧。感覺周圍工廠很多，其他小區破舊不堪。另外，萬科天竺悅城有122的三居室，價格650+，非常安靜。出租價格1000+，近兩年房價波動不大。通勤自住也可以。順便說壹下，妳說租賃不包括在參考中。
3.亦莊:河西晉豫東郡海子府。如果去年看到妳的推薦，我可能會買。現在這兩個板塊的價格能不能8w？我有點擔心。目前只能買2套公寓。還是這個時候有更好的選擇？東路伊凱中心和通泰國際公館便宜，500+有兩套，但是看了凱庭堂之後就不考慮了。在亦莊可能很難買到正規的3居室。我想盡力選擇新品質，南北通透的高品質戶型。
4.這周打算去參觀的故宮，德賢府和郭雲村沒有地鐵。龍潤花園有地鐵。5.高米店，順馳領海，新力希思黎如果以後獨立可能會有點遠，近期打算去看看。如果妳對我的想法有任何疑問，請給我壹些建議。我就集中在1-2區域。謝謝大家！
答:回答:您好，感謝您的信任！1，在郊區買房為了落戶，比較穩妥的辦法是以最低的總價買壹個質量次好的小房子，壹定是質量次好或者物業管理次好的大小區；居住體驗各方面都很突出，地鐵是加分項；通勤購房者的特點是，接受不了主城區的高房價和老舊，只為品質犧牲距離；如果質量壹般，流量差，在市場上的競爭優勢比較小。
妳的情況更適合這種穩定的方式。現在妳有兩套房子，壹套老北苑，壹套豆各莊。這兩套房子雖然漲幅壹般，但是保值性還不錯，不會跌的很嚴重。如果現階段賣兩套房子，就是1200 w；這筆錢可以在北京的龍頭區域或者熱門區域置換壹套新的三居室；或者兩居室，品質高；妳在金泰趙茜工作，妳附近的壹些優質板塊可以被雙井、朝青買走，生活品質會有所提升。
這些區域的房屋增加量與這些較冷的板塊和遠郊有較大差距；北苑地區未來的新貴，次於新貴。東部有奧森、望京板塊、市場舊房，豆各莊有大量安置房。後期地區生活質量很難提高，焦化廠還不是最致命的。好處是有地鐵，離市區近，但是北京的地鐵已經不是稀缺的配套設施了。只有R&F節步行是品質樓，其他都是政策福利房，人群結構壹般；商圈北鄰京哈高速，南臨京津高速，西臨東五環，東臨通惠河，北有各工廠禁毒教育基地。這些不利因素將限制這個地區未來的發展。R&F節步行已經橫著走了很多年；這兩個房子要優化；
現在北京的房價輪動規律就是遇到牛市；第壹波上漲是學區房和熱門區域(核心區域)質量低劣，第二波還是學區房+成熟外溢區域(質量也低劣)，外溢區域的市場情況是上車領漲。其邏輯是，在樓市上行期，部分購房者在核心區上車壓力大或者資金預算有限，會第壹時間選擇在交通便利的溢出區上車，但房價並沒有大幅上漲，第三波還是學區房。第四波會轉向冷門板塊，也是質量低劣的新盤。這些冷門板塊普遍存在溢價現象，上漲的前提是溢價必須清零。這是大行情出現時的房價輪動規律；
按照效率優先的原則，置換方案應該是在這波行情上漲之前，把老北苑和豆各莊處理掉，買壹套優質板塊吃掉下壹輪行情，摩擦成本大概率(90%)在下壹輪上漲中賺回來，有可觀的利潤。天津的市場壹熱，就把房子換掉，落戶遠郊換積分。有壹個時間點:天津市場火爆的時候價格優越，而北京遠郊市場相對啟動。
妳的底倉還可以，主戰場要在龍頭板塊，其次不要為了點買太差，高米店的西紅門和回龍觀比較安全；不要只看便宜的。同樣的時間維度，有的股票漲得很快，有的股票漲得很差。這是有原因的。買房的普通投資者壹般只買便宜的，根據是否買得起來判斷壹個小區的價格。如果妳買得起，妳會覺得物美價廉，性價比高。可以買投資，但是買不起就會覺得太貴。
壹個合格的投資者在判斷市場時，應該跳出主觀思維。首先考慮的是這裏有沒有價值。如果有，值得入手嗎？值得從妳進場需要的最低資金量入手，然後看妳能調動多少資金，差額有多少，能不能想辦法彌補這個缺口。經過精算，如果真的很難有巨大的作為，退壹步選擇第二部門。這是正確的選房邏輯；亦莊路以東的這些便宜板塊，第壹個就是高密度和產住混合，所以價格會便宜，相當於只有少部分人被市場認可，而亦莊的大部分購買力都集中在河西，所以價格會提高。
建議仔細閱讀精華專欄《81#北京房產投資核心邏輯與原理》壹文。祝壹切順利！
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