壹個或多個承租人為了滿足居住、商業使用或商住兩用的願望而出租單間或整間房屋的行為，稱為租房。民事合同只要雙方自願自然有效，書面協議更好。房屋租賃合同是指出租人和承租人在出租房屋時簽訂的，用於明確雙方權利義務的協議。房屋租賃合同中的出租人壹般是房屋的所有人，但不限於業主。任何對標的物享有合法使用權的人，都有權將自己使用的標的物轉讓給他人，成為出租人。
律師楊對的分析:
租賃合同是出租人和承租人就租金、期限、違約責任等條款達成協議後成立的。已成立的房屋租賃合同是否具有法律效力，主要從以下四個方面進行審查。
(壹)合同主體是否符合要求，即出租人和承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，出租人是否為房屋的所有權人或法定使用權人。
(二)房屋是否屬於法律法規禁止的。只要法律法規不禁止房屋出租，都可以依法出租。根據規定，有下列情形之壹的房屋不得出租:
(3)房屋租賃合同內容是否合法。實踐中，部分房屋租賃合同約定逾期支付房租、水電費等的滯納金。是按每天2%計算的。從法律上來說，這個協議是不公平的，因為滯納金很高，屬於可撤銷條款。另壹種常見的情況是，有人利用租住的房屋從事違法犯罪活動。如果屬實，此類租賃合同無效，不受國家法律保護，出租人知道或者應當知道的，依法沒收租金。
(四)是否已經登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和本市租賃法律法規均規定，租賃雙方應向房產管理部門辦理登記手續。實踐中，對於未經登記的租賃合同是否有效，有兩種觀點，壹種觀點認為合同無效，另壹種觀點認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。
辦理房屋租賃登記，房屋租賃當事人應當提交下列材料:
(壹)房屋租賃合同；
(二)房屋租賃當事人的身份證明；
(三)房屋權屬證書或其他合法權屬證明；
(四)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門規定的其他材料。
房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。
符合下列條件的，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當在三個工作日內辦理房屋租賃登記備案，並向租賃當事人出具房屋租賃登記備案證明:
(壹)申請人提交的申請材料齊全，符合法定形式；
(2)出租人與房屋所有權證或其他合法權屬證書記載的主體壹致；
(三)不屬於本辦法第六條規定不得出租的。
申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當告知當事人需要補正的內容。