華夏時報記者 李貝貝 實習生 王雨濃 上海報道
1月19日，為解決青年人、新市民等群體住房困難問題，上海市房屋管理局與上海市住房城鄉建設管理委員會聯合發布《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》（以下簡稱《管理辦法》）及《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》（以下簡稱《認定辦法》）。
其中，《管理辦法》對住房供應對象的範圍及住房困難面積的確定標準進行了具體的規定說明。《認定辦法》則對建設單位申請認定保障性租賃住房進行了規範。
文件出臺對當前租房市場會有怎樣的影響？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示：“此次政策最大的亮點就是發布了準入條件，或者說是需求端的分配政策。從準入條件的角度看，此類房源供應對象是在本市合法就業且住房困難的在職人員及其配偶、子女。同時，在認定既有住房面積或者說‘查房’領域中，落實了差異化的政策，具有確保優先將保障性租賃住房分配給住房困難群體的導向。”
保租房管理細則得到明確
2021年7月，國務院印發的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》）指出，新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較嚴重，各地需加快完善以公租房、保障性租賃住房和***有產權住房為主體的住房保障體系。對此《意見》提出了明確對象標準、引導多方參與、堅持供需匹配等基礎制度。
2021年11月23日，上海市人民政府辦公廳在印發《關於加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）中提出，計劃在“十四五”期間新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上。
同時《實施意見》也指出，需明確準入條件，嚴格租賃管理；提升居住品質，穩定租賃價格。
《管理辦法》的出臺則是回應了上述兩個意見。《管理辦法》中提到，保租房的供應對象是在上海市合法就業且住房困難的在職人員及其配偶、子女。住房困難面積標準原則上按照家庭在上海市壹定區域範圍內人均住房建築面積低於15平方米確定。
在計算住房建築面積時（原住房的區域範圍結合通勤因素），政策給出如下標準：針對申請位於浦西7個中心城區、外環以內浦東新區的保租房，且申請家庭原住房位於浦西7個中心城區、外環以內浦東新區的住房，應計算住房建築面積；針對申請位於其他郊區的保租房，且申請家庭原住房位於項目所在區的住房應計算住房建築面積。
5個新城區（嘉定新城、松江新城、青浦新城、奉賢新城、南匯新城）範圍內及出租率仍低於80%（面向全市公開投入供應超過半年後）的保租房項目，其住房建築面積區域範圍的計算工作，將具體由項目所在的區房屋管理部門提出方案。
租賃規則分為集中配租和常態化配租兩個階段實施，本市無房且符合其他準入條件的對象將優先得到保障。
在資格審核中，出租單位需在5個工作日內按照準入條件對申請人員提交的申請材料進行審核；其中，申請保租房的申請者需將住房情況提交項目所在地的區住房保障機構核查，區住房保障機構則應在3個工作日內出具核查結果。
《管理辦法》也明確指出，保租房的出租價格應在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下。出租單位對保租房租賃價格可以按年度調整；價格調增幅度也應不高於同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅不得高於5%。同時，預收租金不能超過3個月，押金不能超過1個月的租金。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍告訴《華夏時報》記者：“此次上海保障性租賃住房的準入條件和配租規則發布，是租賃房源消化和分配環節的重要體現。從內容上看，具有積極意義。”
嚴躍進指出，保障性租賃住房過去較為強調房源的供應或者說房源的籌集，但明確分配的規則也很關鍵。同時，鑒於此類住房租金較低、租賃性價比較高，這個時候明確準入等條件，更能體現公平性。並且透過此類管理辦法的發布，有助於後續指導租賃企業或出租人更好開展租賃業務，真正提高保障性租賃住房市場的活躍，更好解決住房租賃問題。
有望推動租賃市場發展
當前上海的住房租賃市場發展前景可觀，據中國建設報發布的《2021年全國重點城市長租市場觀察》數據顯示，上海的常住人口為2487.1萬人，租房人口占常住人口比例40%以上，約為995萬人。
隨著租賃市場需求擴大，政策的出臺明確了保障性租賃住房的供應及運營管理規則，對房產供給端而言，保租房項目類型多樣。
《認定辦法》的出臺，是否也意味著將來會有更多保租房項目面世？對此，貝殼研究院高級分析師黃卉告訴《華夏時報》記者：“預計上海市保障性租賃房源供給還會擴大，住房租賃市場的供給結構也將得到優化。由於保障性租賃住房項目能夠享受土地、金融等各項政策優惠，租金價格也較低，每年漲幅5%的要求與市場化租賃住房管控的要求壹致，並且允許企業向承租人提供增值服務並收取費用，租賃企業的積極性也將會有所提升。”
黃卉認為，此次新政能夠有效推動上海市保租房房源的籌集工作，將會有更多租賃企業參與到保租房項目中，機構化租賃房源比例將會提升，未來上海市租賃價格表現將更為平穩，小戶型、低租金租賃房源增加，租賃市場供需矛盾將得到進壹步緩解。
機構化房源租客滿意度更高
2021年12月15日，上海市集中開工了新壹批***計15個項目約1.85萬套的保障性租賃住房。對於這批房源的落地，黃卉指出，保租房的房源以機構化房源為主，機構化房源則可以讓年輕人實現更加穩定、安全、安心的租住生活。
“根據清華大學建築學院與貝殼研究院聯合進行的新市民調研，居住於個人房東、機構化房源裏的租賃群體居住滿意度分別為55.5%、63.5%，機構化房源租客滿意度更高，租賃企業提供的品質化基礎安全保障，保潔、維修服務以及社群活動、通勤大巴、人力資源服務等增值服務，能夠在租住多樣化、居住安全、建築品質、租賃服務、人際交往等方面有效提升青年租客滿意度。”黃卉對《華夏時報》記者表示。