受疫情等諸多因素影響，2022年房地產市場進入深度調整階段。中央堅持“房住不炒”總基調，年內多次釋放優化調控政策的積極信號，進壹步豐富和完善政策工具箱，支持地方政府因地制宜調整房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。
中指院監測顯示，2022年已有超過300個省、市(縣)發布房地產調控政策千余次，政策調控力度和頻率達到近年來的峰值，房地產政策進入大幅放松階段。從政策優化的節奏來看，4月份以來，政策進入實質性寬松期，政策節奏加快、力度明顯加大，城市向熱點二線城市拓展；下半年地方政策出臺頻率略慢，9月份政策優化步伐加快，熱點城市加大優化力度。四季度各城市政策進壹步優化的空間有限，政策調控頻率放緩。
多地房貸利率降至歷史低位。
地方政策主要涉及優化限購限貸政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、縮短限售期限、降低交易稅費等。，而且很多地方的房貸利率已經降到了歷史低點。二手房的交易流程也在簡化。如深圳、南京等地推廣“帶抵押過戶”模式，北京試行存量房交易“連單”業務，有利於打通交易鏈條，降低置換成本。
年末部分核心二線城市繼續加碼放松政策。自65438+2022年2月5日起，調整廈門島外限購政策，使非本地戶籍居民家庭和在廈門實際工作生活的個人可購買1套島外住房，島內限購政策不變。
佛山、東莞全面解除限購。佛山發文指出，65438+2月10起，在禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道購買的新建商品住房，自商品房買賣合同網簽之日起滿三年，方可上市交易。上述地區暫停住房限購政策，也標誌著佛山全面取消限購政策。東莞發布的23號文件指出，自2月26日起，東莞市莞城街道、東城街道、程楠街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區65438暫停商品房限購政策。自此，東莞全面放開限購政策。
需求端政策方面，三季度以來信貸支持力度不斷加大，“支持剛性和改善性住房需求”壹直是政策的核心。此前，9月底，央行、銀監會發文明確指出，符合條件的城市可下調或取消首套住房商業貸款利率下限，央行也已下調首套公積金貸款利率15個基點，為各地優化信貸政策釋放了空間。
據中指院統計，截至11年末，全國已有20多個城市降低或取消首套商業貸款利率下限，均降至4%以下，武漢、天津、溫州等二線城市基本降至3.8%-3.9%。此次政策再次強調因城施策，符合條件的城市有望加快下調房貸利率的步伐。已經下調商業貸款利率的城市，不排除根據當地實際情況繼續調整優化。
政策寬松可能進壹步加大。
2022年，房地產市場下行趨勢仍未得到明顯改善。中央已經強調房地產政策堅持“房住不炒”的基調，調控向寬松轉變。上半年，全國人大和中共中央政治局會議多次明確房地產調控思路，強調城市要支持合理住房需求，穩定地價，穩定房價，穩定預期。7月中旬，* * *中共中央政治局會議為下半年房地產調控政策定調，明確從因城施策和確保交樓兩方面力促行業預期恢復。8月底，全國人大(NPC)罕見地接連釋放房地產利好信號，體現了中央對房地產的態度，穩定房地產市場的重要性更加凸顯。
6月165438+10月以來，多項重磅房地產政策利好，尤其是“金融16條”出臺後，房企融資支持步伐明顯加快，政策“觸底”信號明確。結合此前支持房企融資的“第二支箭”，整體政策具有落地快、範圍廣、規模大的特點。特別是165438+10月28日，證監會發出“第三支箭”，對房地產股權融資進行了調整和優化。此後，超過30家公司啟動了股權融資計劃，其中既有大型房企，也有陷入困境的企業，包括民營企業和國有企業。
中指院認為，2022年城市政策出臺頻率創歷史新高，未來核心壹二線城市政策空間有望釋放。今年以來，中央多次提出“因城施策”、“壹城壹策”的政策工具箱，給予各地更高的調控自由。地方政府根據當地市場變化適時調整政策節奏，努力促進市場穩定。
整體來看，“房住不炒”的基本取向不變，監管層持續優化供需兩端政策，需求側支持政策持續發力，進壹步降低居民購房成本，促進剛需和改善型住房需求釋放；供給側為房企提供更多金融支持，信貸、發債、股權“三支箭”融資支持模式持續推進，預售資金監管相關政策持續完善。
65438+2月15-16召開的中央經濟工作會議指出，明年經濟工作錯綜復雜，要從戰略全局出發，改善社會心理預期，提振發展信心，以開放的心態做好各項工作。其中包括有效防範和化解重大經濟金融風險。要因城施策支持剛性和改善性住房需求，解決新市民和年輕人住房問題，探索建設長租住房市場。要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，促進房地產業向新的發展模式平穩過渡。
對於2023年房地產政策的走向，中國手指研究院預測，供需兩端政策還有進壹步優化的空間，政策力度有望進壹步加強。核心壹二線城市，尤其是核心二線城市，政策優化空間更大，比如限購、“認房又認貸”。支持企業合理融資需求，房企融資鏈條有望進壹步暢通，企業資本金有望得到改善；“保交房”仍是重點，專項貸款及配套資金將加快推進，有望取得更實質性進展，促進購房者預期改善。