不久前召開的中央經濟工作會議和全國住房和城鄉建設工作會議為2020年樓市政策定下了基調。其中壹條就提到要培育發展租賃住房。12月25日，住建部、銀保監會等6部門聯合下發了《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》），從嚴格登記備案管理、規範租賃服務收費、管控租賃金融業務等多個方面提出具體要求，為租房市場良性運轉保駕護航。
近年來，我國住房租賃市場快速發展，其中長租公寓更是壹路狂奔。但今年以來，長租公寓爆雷潮頻發，北京商報記者近日在調查中也發現，強制“租金貸”目前仍然出現在長租公寓領域。因而，此次《意見》明確加強對采取“高進低出”“長收短付”經營模式的監管，無疑是對這壹現象的急剎車。
中介不得賺取出租差價
發布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人……住房租賃市場野蠻生長下，既有繁榮景象，也“藏汙納垢”，時而發生侵害租客合法權益的問題。《意見》主要意在規範住房租賃市場主體經營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。
例如，《意見》還強調規範租賃服務收費。比如，房地產經紀機構、住房租賃企業應明碼標價。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內容，由當事人簽字確認；房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金；住房租賃合同期限屆滿時，除沖抵合同約定的費用外，剩余租金、押金等應當及時退還承租人。
同時，由於交易主體魚龍混雜，完善租賃主體登記備案、平臺核驗等工作成為從源頭規範租房市場的關鍵環節。對此，《意見》提出，要嚴格備案登記管理，從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺，應當依法辦理市場主體登記。
值得註意的是，此次《意見》對於機構外的租房主體也作出備案規定。其中，轉租住房10套（間）以上的單位或個人，也應依法辦理市場主體登記。“這對於壹些個人房東出租房源等行為有較好的規範作用，同時也使各類房源後續能夠得到更全面的監管。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
實際上，《意見》發布前，地方已有規範措施落地。比如，今年10月10日，北京市住建委發布《關於規範互聯網發布本市住房租賃信息的通知》，規定違規發布房源信息3次以上的租賃主體，不得再通過互聯網交易平臺發布本市住房租賃房源信息，並作出同壹房源不得由同壹家機構重復發布、房源上網超30日需下架等規定。
嚴管“長收短付”等經營模式
2019年長租公寓爆雷潮頻發，付不出租金、無法償還客戶欠款、上萬名租客和房東被坑等事件屢見報端。從盈利模式來看，當前長租公寓的常規盈利來源主要是“托管業主房源-轉租給租客”所形成的租金差，以及面向租客提供的增值服務，在此基礎上，房源基數越大，盈利空間越大。同時涉足金融化的特性，也將長租公寓推上了規模與發展的“快車道”。在各路資本大鱷爭相布局背後，其帶來的風險也不言而喻。
此次《意見》明確，將加強對采取“高進低出”“長收短付”經營模式的住房租賃企業的監管，並指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。
中原地產首席分析師張大偉表示，過去幾年全國房地產市場最活躍的壹個名詞肯定是“長租公寓”，從租售並舉開始，到最近兩年的跑馬圈地，出現上市+爆雷，市場都認為這是政策鼓勵的，但今天住建部明確發布政策表示，這壹類企業不是“長租公寓”而是加強對采取“高進低出”“長收短付”等經營模式的高風險住房租賃企業監管，這是歷史第壹次。這也代表了這類型業務將很難被資本青睞，對於市場來說，這種壹旦被監管了資金池，長租企業將會全面撤退。北京商報記者從北京銀保監局處了解到，《意見》落實工作是由北京市住建委牽頭，未來肯定會落實。
據不完全統計，2018年至今，已有不少於25家長租公寓因資金鏈斷裂破產。比如，今年8月，擁有4.5萬間出租房的南京樂伽商業管理有限公司由於資金鏈斷裂宣布破產。據悉，該公司要求租客壹次至少支付半年以上租金。不少壹次性繳納壹年房租的租客在公司破產後，面臨剩余租金打水漂的困境。
《意見》也在監管層面明確，對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業，可采取約談告誡、暫停網簽備案等方式，防範化解風險；依法查處違規違法行為及無照經營、價格違法行為及壟斷協議等行為。
“其實，解決企業資金問題，除提前透支還有其他辦法，關鍵是要廣泛了解租客需求。”嚴躍進建議，比如，鼓勵更多企業參與租金證券化，提高資金使用效率，盤活住房租賃存量資產；同時，部分公寓企業可積極爭取“租售同權”服務權限，這樣即便提高房租價格，也能吸引很大壹部分承租人。
不得誘導承租人使用租金貸
長租公寓近年來問題不斷，被業內視為新興行業狂奔的“後遺癥”。北京商報記者近日在調查過程中發現，強制“租金貸”目前仍然出現在長租公寓領域。例如，長租公寓品牌“蛋殼公寓”房源簽約支持的四種付款方式中，月付形式只能選擇“分期月付”，有按月支付租金打算的租客若想簽約入住蛋殼房源，只能選擇接受“租金貸”服務。
而此次《意見》專就“租金貸”亂象作出整頓要求。比如，開展住房租金貸款業務，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配；住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款；不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款等。
“應該說，租賃領域的金融風險是這兩年才出現的問題。”嚴躍進說，租金貸產生，很大原因是從事長租工作的機構盲目擴張所致。“不少機構高價從房東這裏收租房源，然後以押壹付壹等優惠條件低價租出，以此來增加待租房源吸引力。然後中介方利用貸款機構提供的壹次性大額貸款作為資金源，收租房源，繼續擴張。但公司資金鏈壹旦斷裂，租客權益勢必受損。”
不久前遞交赴美上市申請的青客公寓，其“租金貸”服務占據了公寓房源簽約的“大頭”，招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機構達成了合作，其租戶的65.2%使用了分期付款服務。
“作為承租人，首先要註意合同跟誰簽，出租人和房租收取人是否相同；除了房屋租賃合同外，是否有諸如借款合同、代償協議等；同時，明確中介服務費收取辦法，是明確繳納服務費，還是以貸款償還抵扣中介服務費等。”卓緯律師事務所律師孫誌峰建議。
為進壹步化解租賃金融端風險，《意見》還要求金融監管部門做好貸前調查，評估借款人還款能力，確定融資額度；加強貸後管理，審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿等。住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。