剛需客抱怨房價漲得太猛，開發商吐槽政府供地太少。長期以來，樓市調控從來只調需求側，真正的供給側調控卻是千呼萬喚不出來。
近日，住建部和國土資源部聯合放出大招，對商品住房的消化周期進行了清晰界定：消化周期在36個月以上的，應停止供地；36至18個月的，要減少供地；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
這可能是迄今為止對調節土地供應最具操作性的規定，核心是兩點：供給側改革和預期管理，各地要明確屬於哪壹類，給自己找好定位。但是問題也來了：過去鬧“地荒”最兇的壹二線城市，這回要怎麽增加供地？或者說，這些壹二線城市是不是真的“缺地”？
“地荒”何來？
現行的經濟金融環境下，土地供應“放量”，或許是平抑房價的唯壹手段。細數近年來房價穩定的城市，無不是供地量大的城市，比如重慶和成都。
而供地量少的壹二線城市，土地供應緊張的原因不外乎這麽幾個：
客觀上來將，可供的土地確實還是有限的。控制城市邊界的國策限制了城市建設攤大餅的老路，不能為了解決供地的問題，其他方面就不管了，比如永久性基本農田的保護、建設用地指標限制，城市空間規劃的制約等等。所以在核心區整理出壹塊地確實不容易，壹二線城市的住宅用地供應幾乎是逐年下降的。
其次，壹二線城市大規模供地的制約因素也確實更多壹些，想供地，不壹定能供得出來。國有經營性建設用地使用權實行“凈地”出讓，壹些地塊達不到供地條件，征地拆遷成本又太高。政府拆不動，委托開發商，又沒有利潤。所以，如果每年的供地計劃都沒有完成，說明可能土地征收工作有難度。
主觀上，地方政府也並不願意放棄饑餓營銷帶來的土地單產更大價值。在現有的土地財政背景下，地方政府有動力少賣地賣高價，而不會有動力多賣地賣低價，結果是土地供應始終偏緊，價格偏高。
比如北京，2011年-2016年，北京計劃供地總量從6500公頃逐年遞減至4100公頃，完成率分別為88.2%、72.1%、81.5%、61.3%、50%、50.5%，下滑趨勢明顯。上海的情況是，歷年的土地供應計劃基本上完成率應該在90%以上，但是本身的供應計劃就比較少。
真假缺地
但是，對壹二線城市來說，增加住宅供應量是不是真的沒有空間了？恐怕沒有這麽簡單。有業內人士就曾直接說過，“除了深圳，大概沒有哪個城市真正缺地。”
深圳的特殊性體現在兩個方面：首先，深圳是全國唯壹全部土地歸國家所有、不存在集體土地的市。其次，其城市開發程度基本飽和，基本上沒有存量的、可供新開發的建設用地。
而對於更多的壹二線城市來說，更普遍的問題在於，如何將土地供應與住宅供應之間的關系理順。各地每年拿出的土地供應計劃中，這些土地都用到了什麽地方？有多少是用來滿足普通百姓的住房需求的？這是壹個被忽視了多年的大問題。
實際上，國土資源部每年公布的新增土地供應量數字都不小，表面看起來，各地土地供應計劃都在增加。但是從全國看，住宅用地的比例僅為20%～30%。也就是說，每年新增的土地中，工業用地、商業服務用地等非住宅用地占據了大頭。但對比美、日、德、英等國，住宅用地在新增用地中的比例約為50%～70%。跟東京、大阪、紐約、香港等城市比，北京、上海的住宅密度和高度差得很遠。
人人都說壹線城市住宅供不應求，土地稀缺。但實際造成這種印象的原因在於，住宅的分配出現了嚴重的錯位，這些城市可能並不缺地，缺的是土地的合理切分。
理論上，需求巨大的城市，住宅用地的比例就應該調高，但現實中看不到這樣根據實際需求進行的調整。當然，這也可以理解，地方政府要有GDP和稅收，增加住宅用地比例，必然影響工業、商業服務用地，拖累GDP增長並在地區間競爭中落伍。因此，大部分土地用於工業和商業開發，從而形成了住宅相對龐大的人口供應短缺的現象。這樣壹來，市場預期怎麽會不看漲？
上哪找地？
那麽，熱點城市應該去哪兒找地？增加住宅供應量，至少有3種途徑：提高容積率、集體用地入市、存量盤活。
在土地供應彈性比較小、需求彈性比較大的情況下，要控制房價，最簡單的辦法是擴大容積率。比如將住宅的容積率調高壹倍，至少就能增加壹倍的供應量。
從容積率這個指標來看，在世界範圍內，我國城市普遍偏低。按照中國國際金融公司2010年的報告，我國新建商品住房平均容積率為1.36，其中壹線城市為1.76，二線城市為1.53。而同期香港為4.5，新加坡為3.82，首爾為2.5，東京為2.2。
而在集體用地上，北京已經先行壹步。在北京今年公布的5年供地計劃中，集體建設用地數量達1000公頃，占總計劃供地量的六分之壹。
此前，集體經營性建設用地最多也是用於工業、倉儲、商服等。雖然從2012年起北京試點集體建設用地建公租房，但多年來並未大規模鋪開。現如今提出開展集體建設用地納入供地計劃，算是政策上開了個口子，也體現了國有土地與集體土地“同地同權同價”的原則。
相對比較困難的，是盤活現有存量建設用地。壹般來說，產業周期在20年左右，但用地周期至少40年。目前大城市現代服務業開始占主體，傳統和低效的工商業用地按理可以通過改功能，轉向住宅用地。很明顯，各城市的存量盤活計劃都無法順利落地。
首先是政府拆不動，土地權利復雜，變更土地用途要調整控制性詳細規劃，涉及聽證、論證和審批，更別提政府和市場關系的定位不清。第二是賠不起，用途變更後，工商業用地空間難保障、短期稅收受沖擊，忌憚於審批平衡和政績考量，結果就是盤活停滯。三是用途變更後，政府要大規模配建公***設施，教育醫療要獨立供地，造成政府支出壓力。
壹句話，辦法是有，但困難也不少。如果能在上述三方面進行改變，住宅的供應量能增長數倍，但現在還缺了政府騰挪用地空間的機制和決心。