1.租賃合同約定違約金的，應當按照約定支付違約金。約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求增加違約金；
2.約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求適當減少；
3.雙方沒有約定違約金的，可以按照房東違約造成的實際損失賠償租客。
法律規定出租人的違約責任包括:
1.未按約定將房屋及其附屬設施交付承租人使用的，應當支付違約金；給承租人造成損失的，還應當負責賠償；
2.交付的房屋及其附屬設施不符合合同要求，或者未按合同規定維修房屋，危及承租人正常、安全使用的，應當負責維修；承租人有權要求支付違約金；給承租人造成損失的，還應當負責賠償；
3.出售或轉租房屋時，未依法保障承租人優先購買權或優先購買權的，應負責賠償損失。
法律依據
中華人民共和國民法典
第五百八十五條當事人可以約定壹方違反合同應當向對方支付壹定數額的違約金，也可以約定因違反合同造成損失的賠償金額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求增加違約金；約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求適當減少。當事人就遲延履行支付違約金的，違約方在支付違約金後，還應當履行債務。第五百九十壹條當事人壹方違約後，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；不采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。當事人為防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。第七百二十五條依照租賃合同的約定，在承租人占有期間，租賃物的所有權發生變化的，不影響租賃合同的效力。第七百二十六條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期間內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權；但房屋被所有權人搶先占有或者出租人將房屋出售給近親屬的除外。出租人履行通知義務後，承租人未在十五日內明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。第七百二十八條出租人未通知承租人或者有其他妨礙承租人行使優先購買權的情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但不影響出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力。