迪士尼建在中國的什麽地方？

上海，上海占57%，美國占43%。有媒體報道稱，美國迪士尼總部與上海市政府就迪士尼項目簽署了框架協議。隨後，美國華特·迪士尼公司打破沈默，發表聲明稱將與上海市政府共同起草的申請報告提交中央政府審批。據知情人士透露，上海將建設壹個迪士尼公園。上海已經做好了建設迪士尼項目的各項準備，原則上不存在項目審批的障礙。《洛杉磯時報》援引迪士尼發言人萊斯利·古德曼的話說，該公司壹直在討論在上海建造主題公園的可行性。最近，該公司和上海市政府已經起草了壹份申請報告，並將提交中央政府批準。古德曼將這壹進展描述為漫長談判過程中的壹個“裏程碑”，但拒絕透露其他細節，包括提交申請報告的具體日期以及中央政府需要多長時間批準。迪士尼總部和上海市政府簽署的項目建議書主要是為在上海建設主題公園制定法律和財務框架。根據簽署的協議，迪士尼將持有上海迪士尼樂園43%的股份，當地政府擁有的壹家合資控股公司將持有57%的股份。據了解，內地首個主題公園項目預計耗資244.8億元，壹期占地約1.5平方公裏，於2014年首次向遊客開放。雖然聲明沒有明確介紹主題公園的選址，但根據此前的報道，上海迪士尼項目已經敲定在浦東川沙和南匯交界處的黃樓地區。“在沒有中央政府正式批準的情況下，具體位置可能會略有微調，但上海浦東國際機場附近的大致方位基本明確。”據業內人士透露。據知情人士透露，與世界各地的迪士尼項目相比，上海迪士尼樂園將被納入超大規模行列。從迪士尼的全球運營模式來看，其四大主要業務領域包括主題公園和遊樂園、影視內容制作、媒體網絡平臺和其他相關消費產品。迪士尼項目可能為a股資本市場帶來房地產、影視娛樂、出版印刷、媒體網絡、玩具生產、特許經營、廣告、商業等壹系列領域的龍頭企業。去年以來，上海經濟的快速穩定增長受到了房地產和金融業下行風險的考驗。因此，2010世博會暨迪士尼項目的啟動備受關註。“應該說，上海是全國最早嘗試產業升級轉型的地區，服務業壹定是未來拉動上海經濟的重要支點。”快報記者余兵兵-延伸閱讀專家潑冷水:上海迪士尼可能不會盈利。川沙地價10漲了幾百倍。李國強的汽車修理廠位於周傳公路以南的黃樓村。“網上說的壹切都是謊言。我們在這裏等了10年，迪士尼還是不來。”他用手反復畫著“10”字，有點郁悶地告訴記者，從1998開始，黃樓村及其附近地區被動員拆遷，當地人都知道這裏要建迪士尼樂園。李國強透露，有相當壹部分村民把平房裝修成了二層小樓，以便將來能拿到更多的拆遷補償款。同時，人均1畝耕地也流轉到村集體，村集體再流轉土地經營。黃樓村的很多土地都轉給了華麗綠地園林公司，由華麗綠地園林公司按照當時的水稻畝產量折算成收益，作為對當地居民的綠化補償。當時壹畝地的補償是400元/年。也有群眾告訴記者，其實土地還沒有正式征用，迪士尼的建設審批還得下來。屆時，包括宅基地在內的征地補償款仍會算在當地村民頭上。戴著黑框老花鏡的83歲老太太黃樓村迫不及待地問:“迪士尼來了嗎？快來，我80多歲了，不能再等了！”迪士尼要建在川沙鎮的消息傳開後，川沙鎮的地價開始上漲，地價的算法也從每畝變成了每平方米每天。據當地人介紹，規劃區6平方公裏的範圍內有7個村。這7個村的耕地從1998到2003年以預征用的形式進行了流轉。村集體土地不僅出租給園林公司，也作為工廠用地。記者看到，在鄉間小路旁，很多地方都能看到有廠房出租的橫幅。“目前的租金價格從每天每平方米0.8元到1元不等。”當地消息人士透露。按照每天每平方米0.8元計算，壹畝地每年可以用來租廠房，大約可以賺654.38+0.9萬元。與土地出讓合同中每年每畝400元的補償價格相比，10年當地地價上漲了幾百倍。由此，迪士尼樂園核心規劃區的上市公司界龍實業，有300畝土地毗鄰規劃中的迪士尼樂園，每次有關迪士尼樂園項目進展的傳聞被披露，其股價都大幅飆升。善於套現，小心周邊房價不漲反跌。自上海將建迪士尼樂園的消息公布以來，與迪士尼樂園及周邊房地產開發項目相關的上市公司壹直是各類投資機構和投資者炒作的對象。川沙的樓盤從7000元/平方米漲到現在的12000元/平方米。靠近迪士尼樂園規劃區域的上海伊泰邦，目前也從3000元/平方米漲到了7000-8000元/平方米。在當地擁有最多土地的界龍實業，是迪士尼題材頻頻熱炒的對象。但中原地產香港公司研究總監警告稱，迪士尼樂園落戶香港前，周邊房地產價格飆升。但迪士尼真的來港後，樓市泡沫消失，周邊房地產價格不升反降。偉明地產智庫負責人蔡為民也認為，上海迪士尼對周邊房屋影響不大，但遊客會過多，影響居民出行的便利性，導致當地房屋成交慘淡。唯壹會受益的是迪士尼周邊的商業地產，但如果商業地產項目太遠，就不會受益。壹位房地產估價師計算出，上海迪士尼樂園的征地成本將高達6543.8+075.2億元。截至目前，規劃區內大部分土地仍為集體農用地。據南匯區房產局工作人員介紹，上述土地需要先經土地管理部門征用，然後由上海迪士尼樂園通過掛牌拍賣的方式購買。據了解，政府支付的費用，除上述土地拆遷補償費外，還包括青苗費、耕地占用費、搬遷費以及法律規定的其他費用。五合國際五合智庫總經理鄒毅表示，壹般情況下，土地起拍價略高於拆遷補償費，政府可能會有所獲利。但迪士尼項目情況特殊，政府可能會做出犧牲，使土地起拍價低於拆遷補償費，以免給項目運營造成巨大負擔。即便如此，規劃區的土地拍賣價格依然不便宜。即使按照上海市2003年公布的基準地價，上海迪士尼樂園規劃區的地價也要600~910元/平方米。按600元/平方米計算，僅土地成本就要36億元。前車之鑒，香港迪士尼樂園壹直虧損。“如果迪士尼樂園最終能在上海落地，妳壹定不能答應對方太苛刻的條件，這會大大降低項目的盈利能力。”壹位香港房地產商人直言。該人士認為，香港迪士尼樂園壹直虧損的主要原因是美國向中國內地和香港索取高額特許費，特區政府從中只能獲得很少利潤。根據協議，特區政府以註資、撥地、貸款等方式持有項目57%的股份，迪士尼出資24.5億元擁有43%的股份，並投資品牌，從中收取加盟費和管理費。此前有媒體報道稱，上海迪士尼不會走港方模式，而是采取日本迪士尼的合作模式，即政府提供土地和大部分建設資金並持有，日常管理交給美國團隊，同時每年向迪士尼支付品牌費和營業收入提成。除了品牌費和管理費帶來的盈利壓力，上海迪士尼還可能在內容上遇到困難。去過美國迪士尼樂園的上海人丹尼說，去過壹次迪士尼，就不願意再去了，因為那裏的遊覽項目更新慢，沒有新意。他認為除了14以下的孩子，永遠沒有人喜歡米老鼠，上海迪士尼樂園如何吸引回頭客將是個大問題。上述香港地產商也表示，香港人討厭老氣橫秋的迪士尼樂園，更喜歡逛日新月異的海洋公園。“美國文化已經過了巔峰時期，開始走下坡路，無法繼續吸引遊客。反而是海洋公園、野生動物園等自然主題公園，更有吸引力。”偉明地產智庫負責人蔡為民也認為，上海迪士尼樂園剛開業時可能會吸引很多遊客，但長期盈利前景極其不可預測。“(遊客)去壹兩次就夠了，不會經常去。”回頭客不多，盈利前景就不好。上海社會科學院商業研究中心主任朱連青對上述說法提出異議。朱連青認為，“如果不好，就沒有那麽多地方去競爭了。”與香港迪士尼樂園不同，上海迪士尼樂園暫時會在內地獨樹壹幟，所以它的輻射區域不僅僅是上海，還有長三角甚至更大範圍。