當然海景房現在難出手，最近幾年購入的話甚至還有虧損，這是事實。全國最有名的三個主打海景房的，壹是山東乳山，壹是廣東惠州，壹是海南。這幾個地方，根本就沒啥人，蓋那麽多房子，當初都是炒作的旅遊，度假，養老，升值等概念，當然海南炒的概念更乳山的不用講，基本已經廢了，小縣級市，要啥沒啥，地方偏僻，離大城市也遠，最開始主要拉京津的人過來買，早幾年前就不行了，連旅遊都沒人過來，還指望過來養老住家？
民宿都租不出去。海南的目前還算堅挺，主要是全國就壹個海南島，有錢人都想在海南置套房產，全國有富豪在這托底呢，不光旅遊養老無敵海景，還有免稅，自貿等等，雖然炒了幾十年塌了兩三回了，但目前還算可以，陵水這麽個小縣城都能炒到三萬，只能佩服。有打交道的老板在陵水買了壹套，這三四年了去了不超過兩次，如果拋開升值的話，我想住酒店應該更實際些吧。
惠州其實真的挺檻尬的，大亞灣那塊靠著坪山，多少還能給深圳上班的人解決點問題。但翼寮灣十裏銀灘這壹塊，又遠了不止壹點，靠公交或班車解決不了問題的。靠旅遊是不可能的，壹年旺季就那麽幾個月，還挺遠的，誰壹年三四次的跑去同壹個地方旅遊啊。
現在大部分人也回過味來了，大亞灣從零幾年深圳就滿大街的撒傳單免費拉人過去看房買房，我記得08年時大亞灣也得三四千，龍華六七千，那時候沒見過什麽世面，很多人都被忽悠過去投資了。結果十多年過去了，大亞灣名義房價翻了壹兩倍，成交量還低，住也住不成，租也不好租。然而龍華都已經十多倍的價格了，既能自住，出租出售都搶手。所以但凡有點錢，哪怕暫時夠不上深圳的首付，也不太願意去投資這些不良資產了，除非現在那附近有大量的工業園搬遷過去，否則房價無論如何也是托不起來的，人口才是最重要的。
反正聽壹句勸，這些海景房，包括海南的，除非自住，否則最好還是不要買。不要聽信任何養老，度假，投資，升值，包租之類的鬼話，錢留在自己口袋裏最安全。如果住在惠州的海景房，基本上都容易面臨“長期生活沒那麽便捷”的困境，這些地方的公***交通方式並不是很發達，出租車也不算多，若自己無私家車，出行並不是很方便。記者在惠灣片區出行，主要依靠當地居民開的四輪電動車；在惠東片區出行，通常依靠掃碼使用項目附近的雙輪電動車。
此外，隨著海景房的熱度褪去，越來越多問題擺在了購房者面前。部分購房者僅僅看到了海景房的居住環境，想著居住在這兒的感覺不錯，並未考慮到此後的使用價值問題；部分購房者則把海景房當作自己的“資產配置之壹”或者是“第二第三居所”卻忽略了長期空置帶來的資金沈澱、清理維護和房屋管理等問題。
在惠灣片區，或許是因為長期無人使用，部分小區內的泳池都處於千涸狀態，而部分業主的房間因為長期無人居住，進房間也能聞到明顯異味。不少小區整體人流並 不算大，這或許跟兩個因素有關壹個是因為疫情的緣故，整體度假旅遊的人減少；另壹個則是微觀層面的，或許也正因為人少導致社區相關公***設施關閉，項目周邊也沒有太多餐飲、醫療、商場等基礎配套，並不適合長期生活。
在惠州沿海區域，除碧桂園十裏銀灘外，還有兩個典型項目，華潤小徑灣和金融街巽寮灣，這兩個項目在壹定程度上代表了兩種打造海景房的模式，前者把做“商業街”和“商場”的經驗，運用到了海景項目上，量說整體人流量不大，但仍能看到各種店鋪還在正常營業。
仔細看這篇報道，有點標題黨了。因為文中舉例的惠州1.66折的房子，和深圳半山海景豪宅5折甩賣的，都是法拍房。法拍房就不用多說了吧，走上了法拍之路，起拍價本身就便宜，各種產權糾紛、房屋背景錯綜復雜，壹般人不敢碰的。文章直接用這種極端案例，就得出結論“跌到白菜價”了。但這幾年海景房確實在“退燒”。買海景房的都是投資客，基本買了自己不去住，最多壹年住幾個月度假，因此整個社區的空置率特別高。沒有人氣，這是硬傷。加上這三年度假旅遊的人流量也少了，整個度假區人氣下降。生活、商業、教育、醫療、交通配套也就跟不上。最終房價跟著降溫。
首先這個報道就是有誤導性的，1.66折不過是噱頭而已，拿之前明顯高於市場價的價格做分母？拿法拍放的價格做分子？放眼全國，除了價格本來就有點看不明白的度假型的產品，在好的城市好的地段，能跌麽？去房管局網站看看數據，去附近的中介遛遛彎兒，心裏就有數了。區位溢價很好理解，我今天買了河北某地，因為zc原因，壹下子搞成了安新區，我的投資壹下子有了規模性的溢價效應。我買了壹個新盤，哎，地鐵在我家樓下開通了，這些都是屬於區位溢價。
那產品溢價呢？比如我跟妳說我這個海景房呀很贊哦，我這個戶型很贊哦。往往這種溢價效果就差強人意了。為什麽呢？這海景從妳買的時候就在那裏了，戶型也是。而建築的老化不可忽視。大家對於這些年的住宅質量也不是都那麽有信心，鋼筋混凝土的壽命，連我周圍的設計師朋友都說法不壹，有的人樂觀估計150年？悲觀的呢？基本都是設想自己每10年要更新壹次居住場所的。
比較幸運的情況是，會有大型開發商購買整棟，以便在該地塊上建造新建築，進行整體更新。的政策會是體現在容積率的提升，會從隨著容積率提升而多出的套數，將成本扳回，而原住民可以用很少的價格住進更新的原居住地的房子。