商埠是壹個專有名詞，是指帝國主義國家脅迫他國開放的通商地區。壹般將根據不平等條約開放的稱為“約開商埠”，經帝國主義示意開放的稱“自開商埠”，由帝國主義強迫開放的稱“特別商埠”。牛莊（營口） 的開放即屬於“約開商埠”，而沈陽的開埠應該屬於“自開商埠”。
光緒二十九年（1903年） 八月，中美兩國於上海續訂《中美通商行船續約》，商定奉天府及安東縣兩處地方，由中國自行開埠通商。後來，中日兩國續訂商約，也提出奉天府及大東溝兩處地方，由中國自行開埠通商。但不久日俄戰爭爆發，開埠之事擱置。1905年冬，日俄合約告成，開埠重新提到日程上來。1906年春，盛京將軍趙爾巽決定按照中美、中日續訂商約，首先開放奉天、安東、大東溝三處，並分別成立了開埠總局進行籌備。但開埠進行得很不順利。原因是，中國政府認為，奉天等三處都屬於中國自行開埠，理所當然應由中國自行勘劃商埠地區域，擬定章程。另外，中國也堅持，既劃定了商埠區，各國領事館以及外國商人的租地、居住、建房等，都應在商埠內，不能再在商埠界外租房長住。但美國堅持認為，按照中美商約規定，奉天、安東等處開埠，須由立約國***同會勘界址，商定管理章程，並聲明：“美國各領事應仍有居住商埠界外各城內之權”，“又美商雖當居訂定地界以內，實不能禁其在城內按約貿易”。經多次反復磋商，迄無成議。美國駐奉天總領事建議“暫置緩商”。光緒三十三年（1907年）四月，開埠總局確定在省城西門外、盛京車站（當時在今老道口附近） 迤東地方，作為萬國通商場，所需土地將陸續購進，遂繪埠界詳圖，向駐奉日、美兩國總領事分別聲明。日、美總領事仍堅持他們的立場，所以，埠界、埠章依然不能確定。壹直拖到東北改行省，開埠總局也改成奉天交涉司。九月，北京稅務處來電，要求迅速將各開埠界址詳細繪圖報告。三十四年（1908年） 三月，東三省總督徐世昌責成新任交涉司使陶大均，“援照津、滬兩埠外人租地三聯印契辦法，將各處商界埠地址劃分正界、副界、預備界三等，妥定租地簡章，酌量情形辦理”。遂由交涉司擬定奉天全省各埠外人租地簡章，總督詳加審核後，令交涉司抄錄，分送日、美兩國總領事，“遵照商約，會同商定”。美總領事提出有兩條“語意猶未明晰”“復經商榷，刪改數處”。
五月，又以文牒送駐奉日、美、英、德、俄等國各領事，各領事均未提出意見。於是，外商紛紛到交涉司，租地領契。根據需要，又在交涉司內附設會丈總局，專門辦理各國商人租地事宜。沈陽開埠，至此才算最後確定下來，前後用了五年的時間，可謂歷經磨難（徐世昌《東三省政略》）。
沙俄駐奉天總領事館
沈陽的商埠地，最初劃定在北孤家子和皇寺壹帶，即東自小西邊門及邊墻，西與日本鐵路附屬地相接，南從今市府大路，北到皇寺北面的鐵路線。這塊地界內，西面是北孤家子村，東面有奉天公園（今市政府迤西），北部有皇寺以及關帝廟、太平寺、積善寺、善行寺、僧王祠、三賢祠等寺廟，而德國、美國領事館最初就建在這些寺廟之間。
不知是因為面積小還是其他原因，後來商埠地又向南孤家子擴展，壹直到今天的十緯路。東到邊墻（約在今天的北壹經街），西與日本鐵路附屬地相接（約在今和平大街壹帶）。原來北部的稱為北界，新向南擴出的部分稱南界。往南還留有副界。
美國駐奉天總領事館
地界劃定後，由交涉司會丈總局按《奉天各埠租地簡章十六條》向外商租地。埠內有民地和官地，可永租或年租；民地租價由外商與地主商定。官地即地方政府預先收買的地段，分為三等對外出租。上等每畝永租價白銀二百五十兩，中等每畝二百兩，下等每畝壹百五十兩；每等中又分為上中下三等，以二十兩為遞減。租地每人至少十畝，多者不超過二十畝：“如須設立公司及大事業者，準其多租，但須先行報明。”商埠地開辟後，陸續有許多外商來此設廠、開店、經商。特別是南界，發展更速，各國領事館相繼遷至南界，許多外資銀行也進入南界開設支行。到民國以後，沈陽商埠地進壹步發展。正如20世紀20年代的商埠總辦韓麟生在報告中所說的那樣：商埠地“修建以來，商埠雲集，百貨輻輳，列尾連雲，漸臻繁盛”。此時商埠地已有美孚洋行、亞細亞石油（俄資）、英美煙草公司、老巴奪煙草公司（俄資）、大安煙草公司（日資）、匯豐銀行、花旗銀行、中法實業銀行、凱寧飯店、六國飯店等外資相繼進入。中國的民族資本也有壹些到商埠地開辦公司。
商埠地有統壹的街區規劃，道路整齊、寬闊，有人行道，路面多鋪石子或柏油，種植街樹、花壇，安裝路燈。商埠地統壹供水、供電，有衛生隊、消防隊、郵局、學校、花園等公用設施，其管理已具近代水準。所以，不少沈陽的達官貴人也紛紛到這裏建公館、別墅。
至今，原商埠地的老建築還有壹些保留下來，成為那段歷史的記憶。
如日本領事館（今沈陽迎賓館）、匯豐銀行（今交通銀行）、郵政總局（今省郵電管理局）、湯玉麟公館（今沈陽市政協）、萬福麟官邸（今民革遼寧省委員會）、日本正金銀行（今工商銀行） 等。
商埠地開辟後，與日本的鐵路附屬地相連，兩者加在壹起，其面積比沈陽舊城的壹半還要大。這就等於說，到20世紀初，沈陽城向西擴出了壹個面積不小的新城區。這個新城區從規劃、設計，到設施、服務，都是按照近代城市的理念實施的，相比之下，老城區陳舊而落後。所以，從客觀上來講，新城區的出現，對沈陽舊城的建設起到了示範和帶動作用。