北京十三五規劃建議公布後，再次給通州帶來了良好的樓市。在業內看來，無論是從產業角度，還是從住宅和商業角度，通州區域未來都將繼續向好，通州房價走勢也將穩中有升。
市場:成交量下跌，價格上漲。
今年8月15通州升級限購令實施後，通州新建商品住宅成交量開始明顯減少，尤其是9月以後。據機構統計，9月通州新建商品住宅簽約538套，6月和6月分別簽約411套，6月和7月分別簽約341套，明顯低於6月和7月的全年成交高點，跌幅超過70%。
另壹方面，通州成交均價再創新高。中國指數研究院數據顯示，雖然10之後通州沒有新增房源供應，但110(截至25日)通州商品房簽約均價達到27438元/平方米，同比上漲13%。
二手房也呈現出價格上漲的趨勢。鏈家網數據顯示，6月5438+10月通州區二手房成交均價為25086元/平方米，同比上漲17.39%。
雖然住宅成交量有所下降，但開發商對通州土地市場的態度似乎依然樂觀。165438+10月14日，通州太湖壹地塊出讓，吸引了保利、泰禾、萬科第壹聯合體、葛洲壩、中國鐵建等9家房企或聯合體參與現場競價。最終，陽光城以654.38+0.873億元、4.7萬平方米限價房的價格拿下該地塊。其商品房樓面價達到38000元/平方米，創下區域新高。
行業:未來仍有升值空間。
面對通州樓市的上漲趨勢，業內對通州樓市的前景頗為看好。這壹判斷背後的支撐是:根據最新規劃，到2017年，市級行政事業單位將全部或部分遷入北京行政副中心，長期將帶動約40萬人到通州。
大量穩定就業人口進入通州，無疑給通州樓市帶來了大量需求。中原地產首席分析師張大偉認為，通州城市副中心的好處是明確的，會對通州樓市產生積極影響。
實際上，成交和供應比例可以反映出通州房源未來供不應求的趨勢。11月，通州區商品房成交超8000套。但由於兩個月沒有新增供應，通州區庫存已經從去年同期的12493套下降到6389套。
近年來，通州區的土地供應主要是商業和辦公用地。翻看北京市國土局數據，記者發現，通州住宅用地成交從2013開始大幅下降。截至今年10，通州三年僅成交9宗住宅用地，少於2012年的成交量。在這9宗地塊中，只有4宗地塊包含住宅產品，其他5宗地塊僅包含自住型住房和保障性住房。
中國指數研究院副院長黃宇表示，通州樓市後期仍有升值空間。“行政副中心20年走完CBD發展的過程，可能需要5年。現在幾百萬平米的商業都在建，包括萬達，華業，很多商業都慢慢起來了。五年後，運河核心區現在的樓價不會低於現在的CBD水平。”
亞豪機構副總經理任啟鑫認為，通州在調控之手下經歷了市場的低迷，但前期推動通州樓市好轉的因素並未消退，區域樓市將繼續好轉。
直擊:商品房“火了”
通州樓市限購後，最大的受益者是商住項目。
據相關機構統計，今年6月5438+0至6月5438+00，通州區共成交商住公寓2912套，居北京16行政區之首，占整個商住公寓市場的21%。165438+10月上半月(1 -20)，北京商住成交套數為1617，環比上漲105.5%，同比上漲147.6%，其中通州區成交量居各區之首。
目前，通州區的商品房主要集中在運河和馬句大橋的核心區域。其中，在通州新城運河核心區開發的華福、綠地、保利、光大等壹批商住公寓，上半年已開始蓄客，正在計劃開盤或已經開盤，形成多盤並進之勢。近日，位於運河核心區的新北京中心、保利大都會，實現銷售額超過6543.8+0億，進壹步凸顯通州商住項目的火熱。
石英集團研究中心總經理張平表示，隨著市級行政事業單位整體或部分遷入北京行政副中心，勢必帶動壹系列產業向通州“集體轉移”。因此，通州的第三產業在未來將有壹定的增長潛力，並且憑借其在京津冀協同發展中的特殊區位優勢，通州區有望成為北京又壹重要的商業區。
二手房的價格上漲了。
從今年5月份開始，家住通州麗園的曾女士就在為“以小換大”的購房計劃奔波。8月份，房子剛看好，限購政策就來了個突然。賣家坐地起價65438+萬元。因為沒有在通州買房的資格，限購落地前她不得不含淚加8萬元成交。三個月後，曾女士發現小區類似戶型的價格比幾個月前買的貴了5萬元。“都說限購後市場會冷清。為什麽業主還有信心漲價？”曾女士很疑惑。
事實上，通州住宅限購後的壹段時間，該區域二手房交易陷入低谷。當時新京報記者走訪通州多個區域，發現大部分中介門店都是空的。據鏈家網研究院統計，政策出臺後第壹周，通州區二手房成交量暴跌51.2%，之後三周維持在較低水平。直到壹個月後，成交量才回升到限購出臺前的水平。
“當時公司在通州的經紀人都撤了，分流到其他地區了。”北京某互聯網房產平臺的市場負責人回憶道。
“盡管有限購政策，但行政副中心的好處還是存在的。限購後很多業主選擇觀望。最近副中心規劃之後，部分業主已經開始漲價了。”臨河裏的壹家中介說。
不過，在業內看來，由於政策限制，通州的二手房會保持相對穩定，可能很難回到限購前的火熱。
影響及周邊:燕郊進壹步承接通州外溢需求。
人口遷移和住房供應緊張，無疑給緊鄰通州的河北燕郊帶來了新的機遇。事實上，借助京津冀協同發展，燕郊樓市早已回暖。目前很多項目的價格已經達到1.5萬元/平方米，甚至更高。
“隨著通州作為北京行政副中心的確立，給燕郊樓市帶來了實實在在的好處。”匯福地產副總經理劉振剛表示，面對大量人口遷入，燕郊將進壹步承接新通州人在京工作。同時，由於京津冀協同規劃，燕郊也將告別以住宅為中心的發展模式，未來區域的住宅產品價值將進壹步提升。
據了解，悅榕灣匯福是目前燕郊最新壹個來自北京的新房項目。推出了住宅、公寓、LOFT等多種產品，建設了商業街等生活配套，實現單筆銷售業績45億元。
此外，隨著燕郊樓市價格的上漲，很多購房者和投資需求也在向更遠的地區轉移，比如香河。在業內看來，對於這些區域來說，依托諸多優勢，加快區域本身的配套建設將是當地樓市上行的必要條件。
(以上回答發布於2015-12-04。目前的購房政策請參考實際情況。)
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