第壹，咨詢:
二手房買賣時，中介口中的各種謠言總是讓壹些買家百思不得其解:什麽是上下鋪、直營上下鋪、加盟上下鋪？洗盤子、跑盤子、封盤子是什麽意思？跳盤、跳客、跳單是什麽意思？了解這些常識，相信對二手房買家會有幫助。
經紀公司的分支機構，內地稱為門店，指專門從事二手房交易的辦公場所。
屬於經紀公司的壹個直接經營管理機構。
因資質或其他問題加盟品牌中介公司的壹種方式，旨在規避市場風險，利用品牌效應，但母公司不直接參與管理。
中介人員通過業主的信息或其他方式了解房屋的最新動態和基本情況。
通過走訪和打電話了解房產信息。
這是客戶打算購買房產時的臨時營銷策略，優惠截止時只有分行經理或指定人員有權查看房產信息。
同行挖走了主人的房子。
通過同行挖走其客戶資源。
買賣雙方通過中介搭建平臺後，就“過河拆橋”，私下交易。
第二，註冊
如果妳覺得找房子是壹件費時費力又費錢的事情，那麽住杭網就給妳幾個小技巧來做到。
先註冊成杭州網的會員，在服務區登記買二手房的信息，讓賣家不期而至的聯系妳。在杭州網上註冊非常容易。請在登記表上填寫您的購買要求。大量想通過杭州直接賣二手房的賣家看到妳的購房信息會主動聯系妳。註冊完全免費！
第二，主動找房。妳可以通過杭州網的數據庫找到銷售信息。不管妳是不是會員，都可以從賣家那裏找到第壹手資料。
第三，還可以用其他方法，比如在報紙上打廣告，在報紙上、街道上、電線桿上查詢通知，問熟人，找中介或者雇代理。不過現階段二手房代理機制還不完善，也提醒大家要慎重。
第三，配對
在選房子的過程中，妳要註意以下幾個因素:
價格:如何在自己能承受的價格範圍內進行最合理的投資，需要考慮月收入、預期還款能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等等諸多因素。當然，最好聽聽專家的建議。看看幾百條八卦(什麽地段最火，什麽戶型最火，什麽價位賣的好等等。)
交通條件:衣食住行生活四樣東西。交通是買家要考慮的壹個重要因素。該物業四通八達，帶停車位，可視為最佳用途。目前交通相對便利的區域是公交線路多、臨近高速公路的居民區。
社區環境:在人口密集的大城市，社區環境已經成為購房者在投資前越來越重視的因素。小區的綠化程度，人文環境，安全，配套設施，都可能對妳搬進去後的生活產生很大的影響。
戶型結構:戶型的選擇主要考慮家庭成員的構成和業主房屋功能的要求，如層高的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。
第四，看房子
如何選擇現房？
是否先選現房有明廳明室。客廳(客廳)、臥室、廚房、餐廳、衛生間、書房等。是家庭成員經常移動的空間。直接照明可以避免白天開燈，節約能源。另外，晴天會讓妳的生活更幸福。大客廳是人們喜歡的格局。既增加了人的活動空間，又增加了臥室的私密性，保持了家庭的溫馨味道。
廚房設施是否合理是房間設計的壹個重要方面，因為家庭主婦每天都有大量的時間在廚房裏度過。現代的竈具需要很大的空間，這樣才能很好的安裝各種竈具。壹般只有三個衛生間，浴缸、馬桶、洗手池。其實在狹小的空間裏安裝壹個男用小便池也沒什麽，它的用水量比用馬桶少90%。另外，毛巾架、玻璃鏡要擺放得當，這就需要衛生間布局合理。還有，通風問題也要認真考慮。選房時，要看好廚房、衛生間、大廳是否安裝了垂直排氣煙囪，保持室內空氣良好。房子的隔熱、保溫、防雨功能是房子必備的硬件，所以妳在選房子的時候要特別註意，尤其是房子的外墻，它的材質和厚度會對妳房間的溫度有很大的影響。
第五，談價格
有人說買房關鍵看妳的砍價能力，這話不無道理，尤其是對於想投資的購房者來說。只有買了便宜的房子，才有自己的盈利空間。否則賣了之後不盈利甚至虧損。房地產商務談判的技巧在於對市場動態的把握和心中有數，同時也要做到知己知彼，知己知彼。最後，心要“狠”，要使勁討價還價。商務談判的知識非常豐富。只有付出足夠的努力，我們才能有壹個確定的計劃並贏得這場戰鬥。
1，看房。房子是實實在在的東西，什麽都能看到。當妳看房子的時候，妳應該表現出妳的興趣。妳太冷淡，賣家就不忍心多和妳說話。同時仔細觀察房屋的結構、采光、維修、周邊環境，多聽賣家的解釋，多問賣家問題。
2.掌握背景材料。房子上市多久，有多少人出了價，出價多少，可以作為參考系數。出價買房子的人越多，房子的轉售能力就越強。
3.讓賣家知道妳買房是為了自住，不是為了轉賣。通常賣家不希望房屋銷售人員盈利，喜歡住在自己家裏的買家。壹是可以賣高價，二是比較簡單。第二，要了解賣家的心理:
4.賣家賣房子需要多長時間，對於何時砍價很重要。越是臨近出售主體房屋的最後期限，賣方越是急於出售。這是妳最有利的討價還價時刻。
5.了解賣家賣的房款打算用來做什麽。賣家的房款如果不是急用，房子砍價的話會是壹大堆挫折。在這種情況下，是妳停下來或者轉身的時候了。
6.存款。押金多少合適，沒有壹定的標準。這要看每個人的需求，由雙方協商。
議價原則:
1，暴露房子的缺點，暴露賣家房子的所有缺點，讓賣家對自己的高價失去信心，從而達到砍價的目的。
2、拖延戰術。如果賣家急於脫手，可以故意拖延時間，比如謊稱收款需要時間，等到最後期限的最後階段再討價還價。
3.合作策略。妳可以跟賣家說是跟合夥人* * *壹起投資的，價格要跟合夥人協商，以壹招兩式討價還價。
4.欲擒故縱。對於看到的房子，明明喜歡，還是要表達各種不喜歡的理由，以便討價還價。
總之，砍價的方式很多。買家只要頭腦清醒，靈活運用，見機行事，就會得償所願，就會成功。
不及物動詞存款
定金糾紛是二手房買賣中非常常見的問題。主要原因是上下家未能充分理解“存款”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂的，交易過程中壹般有兩筆定金。第壹筆定金出現在中介委托下家的過程中，用於擔保下家在約定的時間內，按照約定的條件，在壹定的地點簽訂房產買賣合同。如果下家反悔，不跟上家簽買賣合同，就要承擔保證金被上家沒收的風險。如果最後壹家反悔，不簽房產買賣合同，就要承擔雙倍返還定金的責任。
第二筆定金出現在房產買賣合同中，用於保證買賣合同簽訂後，上下家能夠認真按照合同履行各自的義務。如有違約，違約方應承擔相應的責任。
當然，上下家也可以不通過中介直接簽訂房產買賣合同，也可以在合同中約定定金條款，保證簽約後雙方都能按照合同履行各自的義務。
七。簽約意向
專家建議，中介應與買賣雙方簽訂書面協議，以防發生糾紛。
案例回放
陳先生想通過房地產公司買房。房產中介小吳帶著陳先生看了幾十個樓盤，在房產公司簽了中介服務委托書，留下了身份證復印件。隨後，在房產中介的指引下，陳先生看了看《中介服務委托書》中簽署的房源，當場表示非常滿意。簽合同當天，陳先生見了業主。陳先生說不收定金改天再簽，於是和房產公司失去了聯系。事後，房地產公司才發現，陳先生和業主私自締結物業。房地產公司起訴至法院，法院判令陳先生賠償房地產公司傭金。
“作為壹個房產中介，帶十幾個甚至幾十個人去看房子是很正常的。長途旅行後，客戶長時間‘跳單’，沒有退貨。這點苦誰能懂？”說到二手樓市的“跳單”現象，大部分房產中介都有苦難言。
我們通常所說的“跳單”，是指有購房需求的客戶通過中介公司了解到相關信息後，買賣雙方跳過原中介公司，私下達成買賣協議或與其他中介公司成交，不向原中介公司支付中介費的事件。在如今的二手房銷售中，“跳單”現象屢見不鮮。有房產經紀人表示，在壹個月的時間裏，因“跳單”導致的傭金損失或經紀糾紛，不僅影響了正常工作，花費的精力也無法用金錢估算。
為什麽要“跳單”？在房產交易中，買賣雙方和中介公司的誠信守法是二手房產交易成功的根本保證。在平時的消費過程中，我們可能會更加關註中介公司是否設置了“陷阱”，而作為消費者，為了避免相關費用，我們也會盡量在交易過程中跳單。
律師的觀點
這是典型的消費者“跳單”案例。世華地產法務部分析，看樓前簽訂《中介服務委托書》，說明中介公司的法律保護意識很強。《中介服務委托書》是對中介支付的勞動和服務的確認。建議中介公司與賣家簽訂客戶確認函，分別確認業主姓名和物業名稱。根據《合同法》第四百二十六條“行紀人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬”。
為此，律師建議，在提倡房產中介誠信服務的今天，中介機構在提高服務規範操作的同時，不能讓買賣雙方的“跳單”行為被忽視。為防止“跳單”，中介應盡量與雙方簽訂書面協議，為中介獲取有利證據，以促成雙方交易，最大限度降低中介的法律風險。
九。抵押貸款
借款人申請並提供以下材料:
借款人應在中國建設銀行或與中國建設銀行簽訂“合作協議”的開發商的代理機構填寫《個人住房貸款申請表》，並提供以下材料:
本人戶口簿、身份證或其他有效居住證明；
職業和收入證明；采購合同或意向書等相關證明材料；
占房價30%的首付款證明；
中國建設銀行代理機構要求的其他材料。
履行手續
由建設銀行的代理機構或建設銀行委托的律師事務所(或公證處)對借款人提供的資料進行調查。
建行代理機構審批借款人的申請。
借款人開戶，領取儲蓄卡，簽訂借款合同。
辦理抵押、擔保、質押、保險等相關擔保手續。
借款合同生效，資金轉入開發商賬戶。
借款人如何償還貸款
貸款期間，借款人以相同的月還款額償還銀行貸款本息。
借款人可選擇兩種方式:計算機自動扣款或貸款銀行聯網儲蓄所還款，按月償還貸款本息。
十、首付
1，商業貸款或鐵路公積金貸款
a、根據銀行政策要求，首付比例必須打入存款賬戶，具體工作日約定轉入；
b .抵押貸款應在買方的產權證和契證過戶後5個工作日內過戶給轉讓方。如果月底沒有放款，會延期5個工作日。鐵路公積金結余的繳納辦法參照省公積金；
C.商業貸款(免保險費和公證費)
30平米以下90㎡(含90㎡)，收入穩定，無不良記錄，無其他貸款記錄的優質客戶，可首付30%，貸款70%；
收入穩定，無不良記錄，無其他貸款記錄，最低首付30%的優質客戶，可獲得70%的貸款；
2、省、市公積金貸款* * *具備的基本條件(公積金貸款繳納保險費、公證費)
a、在杭州連續繳費滿壹年，月供196.5元，個人或夫妻貸款額度不超過30萬元；
b、在杭州連續繳費滿壹年，月供393.0元，個人或夫妻貸款額度不超過50萬元；
c、年齡條件:男60周歲；女55歲。
3、省公積金貸款或省公積金加商業組合貸款
A、首付可30%並按省公積金中心要求打入繳存賬戶，具體工作日約定轉入甲方；
b .按揭款應在買方的產權證和契證過戶後5個工作日內轉給轉讓方。每周指定日期放款，月末不放款，順延5個工作日；
c、所有省公積金貸款只能是成交價的壹半；貸款期限+房齡不超過40年。
d、蕭山、余杭區二手房不允許申請省公積金貸款；
4、城市公積金貸款或城市公積金加商業組合貸款。
A .首付款按市公積金中心要求打入存款賬戶，並按銀行工作日要求轉賬給甲方；
b .在買方的權屬證書、契證、國有土地使用證過戶後5個工作日內，將按揭款轉給轉讓方。月末未放款的，順延5個工作日；
C 95之前的房子首付40%；95年後(含95年)首付不低於30%。與面積大小無關，最長貸款期限不超過30年，貸款期限+房齡不超過40年；
d在余杭、蕭山、臨安、富陽、桐廬、建德、淳安正常繳納市公積金的，在杭州買房可以申請市公積金貸款。
5.註意:所有貸款金額必須是整數，即千位數以上(首付允許有百位數)。
XI。估價
買或賣房子
為確定合理的交易價格，交易雙方可以委托評估事務所進行評估，評估價格作為交易價格的參考。為了避免交易雙方因為對房產價值不了解，預期相差太遠而影響正常交易。
繳納房產稅和費用
交易雙方向房地產管理部門申報其交易價格時，如果房地產管理部門認為明顯低於市場價值，將委托具有壹定資質的專業評估機構對交易的房地產進行評估，並以評估後的價格作為繳納稅費的依據。
申請銀行貸款
在向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行需要對抵押人抵押的房地產進行評估，以確定抵押物的擔保價值。為了確認借款人所擁有的房地產的價值，確定其可能獲得的貸款金額，借款人還會委托評估機構對其房地產的價值進行評估。
解決房地產糾紛
發生房地產糾紛時，可委托權威的專業房地產估價機構對糾紛案件涉及的爭議房地產的價值、交易價格、建造成本、造價、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學評估，提出客觀、公正、合理的意見，為通過協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考。
十二。確認
除已購商品房外，未事先與原產權單位達成協議按成本價購買的公房也可直接上市交易。
對這些財產的審查包括以下幾點:
(1)當房屋所有權證第壹頁或第二頁有“房屋按成本價出售”、“房屋按成本價出售”或“私人所有”等紅色印章時，表示該房屋是按成本價購買的。
(2)看與原購房單位簽訂的買賣協議中是否有“單位有優先購買權”、“出售轉讓須經原產權單位同意”或“五年內不得上市”等條款。
此外，按成本價購買並與原產權單位事先約定或按標準價、優惠價購買的，需向原產權單位提交《已購公有住房和經濟適用住房出售征詢意見表》，經原產權單位蓋章同意後方可上市交易。
審查的內容包括:
(1)當房屋所有權證第壹頁有“*私房溢價”、*私房標準”、“優惠出售”或“標準出售”等紅色印章時，表示該房屋是按標準價或優惠價格購買的。
(2)看與原產權單位簽訂的銷售協議中的約定。
當然產權證原件壹定要看，同時要經過主管部門和房屋所在區縣房產局的核查，最終確認房屋是否具備上市交易資格。
十三。所有權轉讓
“我最近想買房，正好我朋友有房子要賣，戶型位置也挺讓我滿意的。像這種私下交易，財產轉移應該怎麽處理？”日前，讀者範先生來電詢問。
像範先生這種不通過中介公司，而是通過自己交易的二手房過戶DIY，就是房產中介行業俗稱的“手拉手”方式。交易壹套70-80萬元的二手房，單方面中介費在70萬左右。有些購房者覺得中介費高，寧願選擇為辦理註冊、過戶、納稅全套手續跑腿。房產過戶怎麽DIY？相關人士提醒，這意味著交易雙方必須有足夠的精力和時間，因為房產過戶、抵押等後續手續較為復雜，涉及銀行、評估、農業稅、房管、土地管理等各方。如果房子產權有問題，壹定要去產權交易中心查產權。當然，如果不怕麻煩，可以自己來。
交易DIY分為九個步驟
從買賣雙方看房到房款結清，牽手要經過嚴格的程序。先做什麽，再做什麽，只有程序對了，才會少走彎路。
第壹步是買方調查房屋產權。審查產權的完整性、真實性、可靠性，要註意產權證上的業主姓名是否與賣方壹致，是否有抵押，是否有人。這對於買家來說是最關鍵的，否則可能導致後面做的壹切都是徒勞。
第二步，簽訂二手房買賣合同。買賣雙方就房價、付款方式、違約責任、交房時間進行討論，並約定好定金。買賣雙方可以從房管部門相關網站下載格式合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。
第三步，找評估公司做評估。這個過程壹般需要5~7個工作日。
第四步，貸款房子要辦理相關抵押業務。如果是公積金貸款和商業貸款結合，必須同時向公積金中心和銀行申請。這是二手房整個DIY過程中最耗時的階段，壹般需要40個工作日左右。
第五步，辦理抵押後，要註意房產其他權證的註銷。
第六步，將合同交到房管部門產權交易中心相關服務窗口，領取受理單。
第七步，持受理單到農稅中心繳納相關稅費，領取納稅合同憑證。
第八步，持納稅合同證明到房管部門辦理房產證。
第九步，持完稅契證到土地管理部門辦理土地證。
經過這幾個步驟，房產三證都辦好了。整個過程大約需要壹個半月到兩個月。
有兩個細節必須註意。
因合同簽訂不規範導致的二手房買賣糾紛不斷發生，所以在簽訂合同時壹定要註意壹些細節，盡量避免糾紛。
首先要註意的是房屋條件的詳細約定。由於沒有中介公司提前查看，二手房交易者必須“自己動手”，了解房屋的確切面積、房屋內部結構和裝修水平以及房屋質量是否有問題。
在確定房屋面積時，由於部分房屋年代久遠，有時所售房屋的實際面積與房產證上註明的面積不符，如當時測繪誤差、部分贈送面積等。所以在合同中約定，出售房屋的面積以現行房產證為準，其他面積不計算在內。
關於房子裏的設施，業主往往在簽訂買賣合同時口頭向客戶保證，房子的裝修、空調等家用電器都可以贈送。結果實際交房的時候，房子裏什麽都沒有。其實這種糾紛只要在買房時在合同中註明就可以避免。
其次，要註意房屋稅費的約定。二手房涉及的相關稅費有十多種，針對不同的類型和情況有不同的稅費政策。算這筆賬並不容易。雖然在交易過程中，雙方往往會約定稅費的責任，但實際繳納稅費時，因多計或少計稅費而引發的交易糾紛也不少。
在整個交易過程中，所涉及的費用並不是壹次性收取的，所以雙方壹定要提前明確所有的明細費用，避免中間加上各種雜費，給交易帶來後遺癥。
業內的標準做法是，交易的每壹步，中介機構都會相應地將買方的壹部分房款轉給賣方。在買賣雙方直接交易的情況下，可以註明過戶當天客戶支付給業主的房款比例，最後壹小部分余款要在驗房後的壹段時間內投入。
二手房過戶DIY省錢但費力。
雖然自己辦理二手房過戶可以省下不少中介費，但是對於普通購房者來說，因為涉及到很多部門和相關的專業知識，是壹件省錢卻費力的事情。
其實對於壹些不熟悉二手房交易流程的個人來說，比較好的辦法是委托中介公司辦證。目前大部分中介公司都開展了手拉手業務，既有純辦證業務，也有包括簽約、資金監管、房屋驗收等相對全面的業務。
辦證的話，目前收費壹般在300~400元/套左右；如果是綜合業務，由於整個流程相比通過中介買房只省去了之前的驗房、產權確認等步驟，收取的費用是普通中介費的20%左右。
十四。財產交付
審核所售房屋是否拖欠物業管理費、水、電、暖、公共維修基金。
(1)物業管理費，包括電費、取暖費、衛生費、保安費、公共* * *維修基金等。，可直接與小區物業公司聯系；
(2)做好水費記錄。如果物業公司不收，妳必須聯系自來水公司。
(3)采暖費按年繳納，10月115至次年3月15，* * *四個月，壹般由物業管理公司代收；
(4)記住天然氣的表號，(如果物業公司不收)，壹定要聯系天然氣公司；
⑤詢問電話費、有線電視費、網費是否還沒交；
⑥轉動鑰匙提示買家更換鎖芯；
⑦各種費用結算最好留下收據和發票復印件。
十五、領執照
有八種方法可以辨別產權證的真偽:
看封面。真產權證封面堅硬有質感，手感凹凸，顏色鮮艷(深紅色)，字體紋理清晰醒目。假產權證封面光滑，顏色暗沈(深紅色)，封面柔軟。
看這張紙。真正的產權證內頁是用專業的水印紙，類似於人民幣的水印。格局是別墅和樓房。其識別方法類似於人民幣的水印頭像，只有在燈光下才能看到，而假產權證的水印是模糊的。真產權證的紙張光滑堅實，用手輕輕壹抖就有很大的響聲。假紙摸起來又松又軟；
第三，看防偽底紋。房產證背景有浮雕“房屋所有權證”字樣，立體感強，字跡清晰，容易辨認。假的產權證很難做到色深和色彩的統壹；
第四，看發證機關的印章。房產證第壹頁的印章是機器用紅色打印的“某某房產管理局”行政公章。假的產權證壹般都是加蓋手工刻制的公章，因為紙比較薄，很容易看到反面印章的痕跡。
第五，看註冊號。真證封面反面下方的房屋登記號是機器打印的，線性，手摸凹凸感。假證的註冊號蓋有手工雕刻的印章，手感沒有凹凸感；
第六，看縫紉。真產權證內頁縫合整齊，假產權證內頁用膠水粘合，縫合也很明顯；
七、看後記。不動產權證書第三頁附言欄的內容包括:產權來源、分攤面積等。，而假產權證裏的附言是空白的；
八、看圖紙。不動產證的戶口本圖紙是特種紙，比較厚，而假證的圖紙很薄，和壹般A4紙厚度差不多。
十六、玩平衡
目前部分賣家忽視二手房貸款擔保，導致大部分房款余額遲遲拿不到。
據介紹，目前二手房交易貸款通常的方式是:賣方先將房屋產權過戶到買方名下，再將賣方的土地證以已經在買方名下的產權證過戶到買方名下，買方拿到土地證。然後拿著已經在買方名下的產權證和土地證，去不動產登記部門辦理買方貸款給銀行的抵押登記手續，然後銀行就可以發放貸款了。這個過程需要半個多月，將近1個月。也就是說，買受人只需要向出賣人支付購房款的40%左右，就可以拿到房屋所有權證；賣方已失去該房產的所有權利，但要拿到全款還需要近1個月。在這個過程中，如果買方的銀行貸款沒有批下來，賣方就拿不到大部分剩余房款。
對此，房管部門人士提醒，二手房交易貸款要通過有資質的擔保公司。擔保公司應在買賣雙方轉讓交易時，首先對買方貸款給銀行承擔擔保責任，銀行將貸款貸給擔保公司並及時支付給賣方。賣方取走房款後，擔保公司將為買方辦理土地證過戶、抵押登記等手續。這樣所有可能的風險都由擔保公司承擔，同時擔保公司也會控制後續的所有程序，保證房產不會被非法中介和非法代理人利用。
希望對妳有幫助。