未經房東同意轉租房屋的法律後果
案情簡介
2008年4月，李和愛人來到當地做生意。李通過中介公司租了壹套居民樓，租金壹年1萬元。李覺得租金很合適，於是和房東簽訂了5年的房屋租賃合同，壹次性付清了5萬元租金和5000元押金。手續辦妥後，李對出租屋進行了簡單的裝修，購買了家具，然後入住了出租屋。2009年4月，李因有事回老家，將租住的房屋以每年654.38+20萬元的價格轉租給王。轉租合同為兩年，租金每半年支付壹次。李收了半年房租，帶著愛人回了老家。
2010年4月，李某回到當地向王某討要未付房租，王某告知李某早在2009年6月就與房東重新簽訂了租房合同，並向房東支付了壹年的房租。李某再次找到房東，房東告訴李某，由於李某擅自轉租已構成違約，解除房屋租賃合同，返還李某3.5萬元。
法律解釋
1.未經出租人同意，出租人有權終止轉租。
根據《民法通則》和《最高人民法院關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》的相關規定，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”，“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但六個月內未提出異議的，人民法院不予支持”。
結合本案，李作為承租人將租賃房屋轉租給王某，依法應當征得房東即出租人的同意。由於李未經房東同意轉租房屋，房東有權通知李解除房屋租賃合同或認定轉租無效。
對於本案，關鍵在於房東是否在法定期限內通知李某解除房屋租賃合同:如果房東在法定期限內通知李某，則李某與房東之間的房屋租賃合同終止，李某不僅無權向房東主張剩余租賃期內的裝修殘值損失，還應根據合同約定向房東承擔違約責任；如果房東未在法定期限內通知李解除合同，則房東喪失解除合同的權利，其未經同意請求解除合同或者認定轉租合同無效的，均不成立，人民法院不予支持。房屋租賃合同對雙方仍具有法律效力。
二、未經出租人同意的轉租，轉租合同效力待定。
根據《民法典》和《最高人民法院關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》的相關規定:“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人的，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超出部分的約定無效。但除出租人與承租人另有約定外，“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，以承租人未同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”。
結合本案，李某作為二房東，與王某訂立的轉租合同為兩年，未超過與房東的租賃期限。但由於李未經房東明確同意轉租，轉租合同效力待定。如房東在法定期限內通知李某解除房屋租賃合同，李某與王某之間的轉租依據將喪失，故轉租合同不能成立，轉租行為無效。但在轉租期間，房東收取李的租金，但房屋的實際使用人為王某，導致王某擅自使用房屋長達數月。故王某擅自使用屬於不當得利，李某有權向王某索要這幾個月的房屋使用費，同時也有權向王某索要。如果房東失去了依法解除權，那麽轉租合同因房東的默許而成立並生效。王某應按轉租合同約定向李某支付租金，其與房東的房屋租賃合同無效。房東在收取李租金的同時收取王的租金，構成對王的不當得利，應予返還。