根據相關法律規定，沒有通過中介直接與房東或租客簽訂的購房合同是具有法律效力的。合同內容應該符合法律規定，並且合同還有進行備案，這樣的合同就是有效的。判斷是否構成“跳單”，首先要看中介合同是否已生效，並且要看中介人是否已按照合同約定提供了交易機會或者媒介服務。實踐中，委托人就同壹委托事項，可能僅委托壹個中介人，也可能同時委托多個中介人。在有多個中介人的情形下，尤其要準確判斷委托人是否接受了中介人的服務，以及接受了哪個中介人的服務。其次，按照中介合同約定，中介人向委托人提供服務之後，委托人是否利用了中介人提供的這壹服務而訂立合同，則是判斷是否構成“跳單”違約的關鍵。“跳單”行為第三個構成要件是委托人繞開中介人直接訂立合同。該行為有三種表現形式：壹是委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務，直接與合同相對方訂立合同。二是委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務，通過中介人與合同相對方訂立合同。比如，委托方通過某壹中介公司提供的信息和媒介服務，合同已基本達成，委托人發現中介公司的報酬更低，繼而通過中介公司與合同相對方訂立合同，則構成“跳單”違約。
“跳單”行為亦稱為“跳中介”，它是壹個行業術語，主要存在於房產交易、居間服務領域，是指買受人或出賣人已經與中介公司簽署了相關協議，中介公司按照協議履行提供獨家資源信息並促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務，但是買賣雙方或壹方為了規避向中介支付中介費等義務，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。
“跳單”行為不僅會讓中介的付出得不到回報，也會增加房產交易的風險，如房屋產權問題、資金安全、物業糾紛等風險隱患。壹旦產生問題，對於購房者而言，輕則“花錢買教訓”，重則 “錢房兩空”。實踐中，不乏由此引發的居間合同糾紛、房屋買賣合同和房屋租賃合同糾紛等。
法律依據：
《中華人民***和國民法典》
第壹百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：
（壹）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。