2021年是我國“十四五”規劃開局之年，也是開啟全面建設社會主義現代化國家新征程的起步之年。
剛剛閉幕的全國兩會不僅對全年工作做了具體安排，還審議了國務院起草的《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要（草案）》（以下簡稱“‘十四五’規劃綱要”），從短期工作和遠景目標兩個層面，為我們擘畫出建設社會主義現代化國家新征程的宏偉藍圖，也為房地產行業指明了未來發展方向。
“十四五”規劃綱要***計19篇、65章，約7.5萬字，其中有許多內容與房地產行業發展密切相關，在此簡要做壹番梳理和解讀。
壹、新型城鎮化藍圖中的房地產機會
關於完善新型城鎮化戰略、提升城鎮化發展質量，在“十四五”規劃綱要第八篇以壹整篇的篇幅做了闡述，內容與房地產行業發展關系密切。核心內容是深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，以城市群、都市圈為依托促進大中小城市和小城鎮協調聯動、特色化發展，使更多人民群眾享有更高品質的城市生活。
（壹）人口遷移為房地產帶來機遇與挑戰
“十四五”規劃綱要提出，要加快農業轉移人口市民化，堅持存量優先、帶動增量，統籌推進戶籍制度改革和城鎮基本公***服務常住人口全覆蓋，健全農業轉移人口市民化配套政策體系，加快推動農業轉移人口全面融入城市。在戶籍制度方面，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。全面取消城區常住人口 300 萬以下的城市落戶限制，確保外地與本地農業轉移人口進城落戶標準壹視同仁。全面放寬城區常住人口 300 萬至 500 萬的 I 型大城市落戶條件。完善城區常住人口 500 萬以上的超大特大城市積分落戶政策。
此前，國家發改委已經多次發文落實戶籍制度改革措施，大幅放開落戶限制。今年則把戶籍制度改革列入“十四五”規劃綱要，作為未來五年完善新型城鎮化戰略的壹項重要工作來抓，提出“十四五”期間常住人口城鎮化率將提高到65%，這意味著每年將有上千萬人口進城。
房地產行業有壹個業內普遍推崇的規律，即房地產發展“長期看人口，中期看土地，短期看金融”。戶籍制度的放開帶動了人力資源要素市場的合理流動，在推動產業發展的同時，人口的遷移也帶來居住需求的爆發式增長，住房供需矛盾突出，進而推高城市房價。因此解決大城市住房突出問題成為新型城鎮化過程中的壹道難題。
為了支持農村轉移人口的流入，“十四五”規劃綱要中提出了“建立財政性建設資金對吸納落戶較多城市的基礎設施投資補助機制，加大中央預算內投資支持力度。調整城鎮建設用地年度指標分配依據，建立同吸納農業轉移人口落戶數量和提供保障性住房規模掛鉤機制”，這壹政策導向將在很大程度上緩解人口流入城市在土地、資金、基礎設施建設等方面的壓力。但是對於人口流入規模較大的城市來說，短期內住房供需矛盾突出的問題仍是壹個巨大的挑戰。今年兩會政府工作報告也將這項工作列為重點工作來抓，提出“通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和***有產權住房供給，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。
對於房企來說，人口的流動趨勢將成為制定發展戰略、謀劃城市布局、規劃拿地規模、確定產品定位的重要風向標。
（二）完善城鎮化空間布局
隨著經濟進入高質量發展階段，新型城鎮化和都市圈建設已經經濟轉型發展的重要引擎，也成為房地產行業轉型發展的新機遇。關於城鎮化空間布局，在“十四五”規劃綱要中提出，發展壯大城市群和都市圈，分類引導大中小城市發展方向和建設重點，形成疏密有致、分工協作、功能完善的城鎮化空間格局。
1.推動城市群壹體化發展。以促進城市群發展為抓手，加快形成“兩橫三縱”城鎮化戰略格局。優化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中遊等城市群，發展壯大山東半島、粵閩浙沿海、中原、關中平原、北部灣等城市群，培育發展哈長、遼中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州—西寧、寧夏沿黃、天山北坡等城市群。建立健全城市群壹體化協調發展機制和成本***擔、利益***享機制，統籌推進基礎設施協調布局、產業分工協作、公***服務***享、生態***建環境***治。
從這些圈定的城市群來看，既有早已發展成熟的城市群，也有新劃定的城市群；既涵蓋了東部發達地區，也包含了中西部、東北等欠發達地區。這些城市群將構成我國經濟轉型發展的核心動力，同時也將為房地產行業發展帶來新的機遇。
2.建設現代化都市圈。從“十四五”規劃綱要中可以看出，現代都市圈建設不僅將在交通有效銜接、教育和醫療資源***享、社保和落戶積分互認、產業和科研合作等領域實現重大突破，更重要的是要實現規劃統壹編制、統壹實施，探索推進土地、人口等統壹管理。這就意味著制約城市間協同發展的行政壁壘將被打破，可謂意義重大。
（三）城市更新行動
“十四五”規劃綱要提出，要加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。“十四五”期間，要完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造，基本完成大城市老舊廠區改造，改造壹批大型老舊街區，因地制宜改造壹批城中村。實際上，2020年已經新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個，惠及居民736萬戶。今年的政府工作報告提出，將新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個。
房地產行業經歷了數十年高速發展，市場趨於飽和，逐步由規模化向高質量發展轉型，城市更新和老舊小區改造成為房企布局的新賽道。據克而瑞研究中心數據顯示，百強上市房企中，約有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達到了78%。約有40%的企業已經達到超百萬平方米的規模，規模最大的企業總建築面積可達1億平方米。在政策層面，城市政府的支持力度不斷加大。以北京為例，2021年北京市市級預算中，住房保障支出安排33.6億元，同比增長達到51.1%，主要用於推進老舊小區綜合整治等城市有機更新工作。
二、完善住房市場體系和住房保障體系
關於完善住房市場體系和住房保障體系，在“十四五”規劃綱要中作為獨立的壹節內容，用500多字加以闡述。
（壹）堅持“房住不炒”的總原則
“房住不炒”的概念自2016年中央經濟工作會議首次提出，已經深入人心，並成為房地產調控的總原則。今年將這壹表述列入“十四五”規劃綱要，充分表明房地產回歸民生保障屬性是大勢所趨，房地產拉動經濟的作用將逐步淡化，投機炒房行為將被嚴厲禁止。未來五年乃至更長時間，這都將是房地產調控的基本原則和底線。在今年的政府工作報告中，將房地產發展列入“切實增進民生福祉”這壹環節，並再次強調“房住不炒”的總基調，同樣印證了房地產已經回歸民生屬性。
（二）加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度
在“十三五”規劃綱要中，類似的表述是“優化住房供給結構，促進市場供需平衡，保持房地產市場平穩運行”。經過5年的實踐，在解決房地產供需矛盾過程中逐漸意識到房地產供應主體單壹、保障房供應不足的短板，探索出了多主體供應、多渠道保障、租購並舉的新思路。“十四五”規劃綱要首次將這壹思路制度化，成為全體人民住有所居的制度保障。另外，在規劃綱要中首次提出了“職住平衡”概念，這不僅是提升居住生活品質的重要內容，也是解決“大城市病”的關鍵壹環。
在保障房供給方面，“十四五”規劃綱要提到“因地制宜發展***有產權住房。在管理方面，提出“處理好基本保障和非基本保障的關系，完善住房保障方式，健全保障對象、準入門檻、退出管理等政策”。
（三）落實主體責任，穩地價、穩房價、穩預期
穩房價是房地產調控的重要目標，而穩地價是穩房價的基礎，穩預期則是穩房價的重要保障。土地作為房地產開發最重要的資源要素，占房價構成的最大比重，也是房價上漲的重要“元兇”。房價上漲預期則是過度透支需求、助力房價上漲的重要推手。“十四五”規劃綱要草案提出，“堅持因地制宜、多策並舉，夯實城市政府主體責任，穩定地價、房價和預期。建立住房和土地聯動機制，加強房地產金融調控，發揮住房稅收調節作用，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求”。筆者認為其中至少蘊含四層含義：壹是房地產調控的的主體責任在城市政府，在近年來的房地產調控政策中也在反復強調這壹點，調控不力被約談的或被點名的案例時有發生。二是部門聯動加強。房地產涉及土地、金融、規劃、建設等多個環節，只有各部門聯動才能真正實現穩地價、穩房價、穩預期的目標。三是因地制宜、多策並舉。全國各城市房地產市場差異性極強，在調控方向也需因城施策。綜合利用土地、金融、財政稅收、行政等政策手段，實現“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標。去年以來，針對房企融資的“三道紅線”，針對銀行房地產貸款的“五檔監管”，以及近期針對土地出讓的“兩集中”新規，均是房地產調控的長效機制的重要舉措。四是支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。意味著調控將更加精準，鼓勵正常住房消費，打擊投資投機成為常態。
（四）加快培育和發展住房租賃市場
關於培育和發展住房租賃市場，“十三五”規劃綱要僅用了60個字，而“十四五”規劃綱要則用了229個字來闡述，即：“加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公***服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，保障承租人和出租人合法權益。有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎性制度和支持政策。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。”內容包含法規建設、市場培育、土地供應、市場供給、制度保障等壹系列制度安排和實現路徑。
在租賃住房供應方面，“十四五”規劃綱要提出了“單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房”這三大路徑。其中在利用集體建設用地建設租賃租房方面，目前已經有18個城市開展試點，試點經驗將逐步推廣。在利用企事業單位自有閑置土地建設租賃住房方面，財政部、住建部也制定了相應的獎勵措施。住建部部長王蒙徽近日曾表示，支持產業園區配套建設和“商改租”““工改租”等非住宅改建，簡化審批程序，充分發揮國有和民營企業功能作用。在制度和法規建設方面，2020年9月，住建部起草的《租房租賃條例》向社會公開征求意見，今年有望完成立法程序；各城市政府也陸續出臺了有關租賃住房管理的地方性法規。
發展租賃住房市場不僅是解決大城市住房突出問題的重要抓手，也是房企轉型發展的方向。此前， 國務院參事室特約研究員姚景源曾表示,“十四五”期間，中國的住房租賃市場會有相當大的發展空間，特別是長租房市場，而大力發展長租市場是落實租購並舉、完善中國住房制度改革的重要途徑。